浅议共有房产应有份额的抵押及登记

一、共有房产的应有份额 按份共有属于共有的一种类型，我国法律对此已有明文规定。《中华人民共和国民法通则》第78条规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务；按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额处分或者转让。”最新颁布的《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第93条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”因此，共有人对共有物享有份额是按份共有最重要的法律特征。     

房屋登记中对共有关系认定的法理探析

一、房屋共有关系认定的依据 一般而言，共有可以分为共同共有与按份共有两种。共同共有，是指依一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系，对共有物享有权利、承担义务的共有。按份共有，是指数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。从《物权法》的有关规定来看，两者之间的差别主要在于：共同共有的共有人对整个物享有全部的所有权，并且对共有物的处分，须经全体共有人的一致同意方可实现。而按份共有的共有人，只能就其所占比例享有相应的所有权，对于共有物的处分，则须经过三分之二以上共有人的同意。     

部分按份共有人转让房产时,登记机构是否要通知其他共有人

某市房产登记中心询问：《物权法》第九十七条规定，经过占份额三分之二以上的按份共有人同意就可以处分共有的不动产或者动产。那么，如果部分按份共有人按这一规定转让房产，其余的共有人怎么办，登记机构在办理登记时，是否要通知其他共有人？     

房屋优先购买权及其竞合在房屋登记中的处理

在房屋登记工作中,笔者常常接触到当事人询问房屋优先购买权及同时存在数个房屋优先购买权人,他们之间谁的优先购买权更优先的问题。当按份共有人转让共有房屋份额时,有时会出现数个同一种类型或者不同类型之间的优先购买权人同时存在的情形,     

共有商标权的分割与份额的转让

商标权共有或共有商标权，是指两个或者两个以上的民事主体就同一商标共同享有注册商标专用权的制度。我国新第5条①承认了商标权的共有，但对共有商标权能否进行分割与份额的转让未作明文规定，对这一问题的处理须有赖于《民法通则》及有关法律的规定，以及对民法有关共有理论的理解与适用。《民法通则》第78条第三款规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”据此，按份共有商标权的各共有人有权要求分出自己的份额并转让。依民法理论，共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。②据此，共同共有…     

占三分之二以上份额的按份共有人在对共有房屋处分时是否可以直接申请登记

江都市房产登记交易中心询问：《物权法》第97条规定“处分共有的不动产……应当经占份额三分二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。但《房屋登记办法》第13条则规定“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。那么，当部分按份共有人转让共有房屋时，登记机构应以哪一条规定为准？     

不动产物权变动的实务分析

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持”。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。     

房屋登记应当注意共有情况的记载

房屋共有还是独有,按份共有还是共同共有决定了权利人能够享有的权利和所需承担的义务,影响着第三人对权利人权能的判断,进而影响交易安全和交易秩序。因此,房屋登记机构应完善对房屋是否共有以及按份共有还是共同共有的受理询问、收件审查流程,使房屋的共有情况信息完整、资料齐全、证明材料符合法定形式。     

法定审计不等于强制审计

法定审计不等于强制审计吴秋生许多人认为法定审计就是强制审计，我认为这是一种误解。审计按其动机来分，应分为强制审计和委托审计。委托审计按其业务是否由法律。法规明确规定来分，应分为法定审计和自定审计。强制审计是指国家审计机关根据国家法律赋予的审计权力对被...     

房产登记中的《物权法》实例阐释——关于不动产物权的变动

共有人的优先购买权与承租人的优先购买权 《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”     

论诉讼担当

诉讼担当理论主要是围绕第三人代替杈利义务主体参加诉讼的场合展开讨论的。第三人替代诉讼标的之权利义务的主体（或者与权利义务主体同时）持有当事人适格，并且该当事人承受的判决效力也及干权利义务主体的情形，就被称为第三人的诉讼担当。根据管理权获得的不同情况，第三人诉讼担当可以分为法定诉讼担当和任意诉讼担当。所谓法定诉讼担当就是按照法律规定当然发生的诉讼担当就是法定的诉讼担当；其当事人适格的基础可以理解为：基于法律授权而获得管理权，并具备当事人适格。所谓任意诉讼担当就是基丁本来权利义务主体之意思进行的诉讼担当．其当事人适格的理论基础可以理解为：基于当事人授予管理权或者是诉讼遂行权，而具备当事人适格。下面，就对这两种类型的诉讼担当分别论述。     

论诉讼担当

诉讼担当理论主要是围绕第三人代替杈利义务主体参加诉讼的场合展开讨论的。第三人替代诉讼标的之权利义务的主体（或者与权利义务主体同时）持有当事人适格，并且该当事人承受的判决效力也及干权利义务主体的情形，就被称为第三人的诉讼担当。根据管理权获得的不同情况，第三人诉讼担当可以分为法定诉讼担当和任意诉讼担当。所谓法定诉讼担当就是按照法律规定当然发生的诉讼担当就是法定的诉讼担当；其当事人适格的基础可以理解为：基于法律授权而获得管理权，并具备当事人适格。所谓任意诉讼担当就是基丁本来权利义务主体之意思进行的诉讼担当．其当事人适格的理论基础可以理解为：基于当事人授予管理权或者是诉讼遂行权，而具备当事人适格。下面，就对这两种类型的诉讼担当分别论述。     

政策调控导致贷款失败时的房屋买卖合同处理

一、贷款失败是否可以解除合同 合同解除权包括约定解除权和法定解除权。如果合同中约定“贷款出现问题时买方有权解除合同”，则该约定有效，买方可依约解除合同。但目前鲜见合同中能有如此约定。《合同法》第九十四条规定的法定解除权，列举了如下情形：不可抗力、预期违约、迟延履行、严重违约、法律规定的其他情形。     

共有房产的性质及份额的确定

房产共有是指两个或两个以上的单位或者个人对同一房产享有所有权,是一种普遍的所有权形式。共有在某种程度上足以反映所有权制度的变迁及社会经济的发展,从当前房产登记的状况来看,数人共有房产的情形越来越多。虽然《物权法》第103条、第104条对共有财产的登记作了原则性规定,但是在房屋登记过程中具体怎样操作才能落实法律规定？尤其是在申请人对登记机构关于共有性质和份额的询问未作确定答复的情况下,     

产权证分哪几种

房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人…     

转化犯问题筒析

转化犯是指行为人在实施基本犯罪的过程中，由于发生了法定情形，使基本犯罪的性质发生转变，转化成为另一重罪，由法律规定按后罪定罪处罚的犯罪形态。它作为一种复杂的犯罪形态，既是一个棘手的理论问题，又是一个在实践中普遍存在的客观现象。因此，笔者对转化犯转化的条件作出详细的论述，希望在实践中的转化案件的审理有一定的帮助。     

界定企业资产中国有资产的方法

国有资产在企业中的体现不是实物，而是资本金的法定来源形式，因而界定企业中国有资产的份额主要是界定资本金的占有份额。在具体界定过程中可采用划分直接资本和间接资本两种形式进行。     

试论按份共有中的优先购买权制度

优先购买权,又称"先买权",是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的一种独立的民事权利。本文主要针对按份共有优先购买权的理论问题以及相关实践中存在的主要困惑就优先购买权的性质、按份共有中优先购买权的法律效力、行使条件,以及与其他类型优先购买权的竞合问题等方面进行研究。     

新公司法下利润分配及其财务与会计处理

一、相关规定及解读 （一）规定 新修订的《公司法》第167条规定：（1）公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10％列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本50％以上时，可以不再提取。（2）公司的法定公积金不足弥补以前年度亏损的，提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。（3）公司提取法定公积金后，经股东会或股东大会决议，还可以提取任意公积金。（4）公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，应按股东持股或出资比例进行分配，但公司章程另有规定的除外。     

法国的食品包装标签

产品名称产品名称可分为两种：一种是商品名称．由生产厂商自定；另一种是法定名称，或出自严格的规定，或基于本行业的约定俗成。如法国达能集团生产的一种酸奶，其商品名称为“倩影”，而法定名称则为。酸奶”。法定名称是识别产品的首要信息，可附加有关其形态(如粉状、块状等)和处理方式(如巴式法灭菌等)的说明．如经电离法处理和速冻的食