合理约定定金可避免恶意毁约——与《土地竞买保证金约束力待增》一文商榷

2008年第7期<中国土地>(总第271期)刊发的<土地竞买保证金约束力待增>一文,作者对<国有建设用地使用权出让合同>示范文本第三十一条的规定产生了疑问,担心这种约定为一些以招拍挂方式取得用地的竞得人恶意毁约留下了空间.     

国有建设用地使用权出让合同的几个问题

现行《国有建设用地使用权出让合同》示范文本经过10余年的实践,部分条款约定已难以适应新的法律制度,条款约定不明等问题愈发突出。笔者对实践中经常遇到的问题进行了分析,提出了见解与建议。     

《出让合同》性质辨析

现阶段通用的<国有建设用地使用权出让合同>示范文本,是2008年7月1日由国土资源部和国家工商总局联合发布实施的,它是在2000年<国有土地使用权出让合同>示范文本和2006年<国有土地使用权出让合同补充协议>的基础上修订而成的.<国有建设用地使用权出让合同>(以下简称<出让合同>),对规范国有土地使用权出让中的协议内容、操作程序,维护双方的权利都起到了一定作用.     

大事·声音·数字

一月大事(2008年5月16日～6月15日) 5月30日,中国国土资源报报道,为了规范国有建设用地使用权出让合同管理,国土资源部、国家工商行政管理总局日前下发通知,向各地发布《国有建设用地使用杈出让合同》示范文本,自2008年7月     

把握政策精神规范出让行为——解读国有土地使用权出让合同示范文本

2006年4月19日,国土资源部和国家工商行政管理总局在2000年10月发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本基础上,联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(自7月1日起试行)。为何要制定出让合同示范文本?出让合同示范文本的框架和内容如何?如何理解2000年《出让合同》示范文本和2006年《补充协议》示范文本的有关政策精神?本刊特约两个合同示范文本的起草者,对这两个示范文本的总体内容和有关条款进行解读,以帮助读者更加准确地理解国有土地使用权出让合同的内容和政策精神,保护合同当事人的合法权益,规范土地出让行为。     

国有建设用地使用权出让合同的性质认定和规则重构

研究目的：对国有建设用地使用权出让合同的性质争议进行分析认定。研究方法：历史分析、社会实证和法律规范分析。研究结果：从统一行使自然资源所有者权益、建设城乡统一的建设用地市场、国有建设用地使用权出让的本质特征和发展方向、民事和行政法的基本法理4个方面分析,应当将国有建设用地使用权出让合同的性质认定为民事合同。研究结论：基于出让合同的民事合同属性,应当完善出让合同条款、相关法律规则和争议解决方式,达成土地善治,实现国有自然资源产权制度改革的目标。     

设立新公司开发利用土地的法律思考

正根据国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(以下简称《规范》)的规定,"申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果……也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》",该规定为土地     

部分内容无效不影响合同其他部分的效力

甲市自然资源局与A公司签订《国有土地使用权出让合同》,约定向A公司出让150亩建设用地.合同签订时,在涉及的150亩出让土地中,120亩土地已经在土地出让前办理了农转用手续,其余部分土地用途仍为农用地.合同签订后,A公司按照约定缴纳了土地出让金.随后,甲市自然资源局以该合同项下部分土地用途为农用地而非建设用地为由,作出...     

劳动合同的终止和解除有何不同？

劳动合同的终止是指劳动合同在具备特定条件时不再具有法律约束力，自劳动合同终止时起，劳动合同就失去效力。根据《劳动法》第二十三条规定。发生下面两个情况之一时劳动合同即行终止：其一，劳动合同约定的期限届满；     

擅自改变建设用地用途现象及处置对策

正近年来,土地督查过程中发现,在国有土地使用权出让、转让、出租活动中,有不少土地使用权人为追求自身经济利益最大化,不按国有土地使用权出让合同约定的土地使用条件开发建设,擅自改变土地用途。这种行为不但扰乱了正常的土地市场秩序,也造成了国有土地资产收益大量流失。笔者认为,解决这些问题需要强化建设用地用途管制,堵塞国有资产收益流失漏洞。     

试论合同解除的条件

合同解除作为合同法上的一项重要制度,是提前终止合同当事人权利义务关系的一种原因或情形,又是合同解除制度的核心。根据合同解除的不同原因,合同解除条件可分为协议解除条件、约定解除条件和法定解除条件。     

出让合同:操作更需细思量

##正##出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心,而出让合同是这一制度得以实现的重要载体。从出让实践看,市、县国土资源管理部门在制定出让方案、编制出让文件、评估地价和确定出让底价、组织实施出让活动等方面,大都能按照国家颁     

容积率背后的"猫腻"

商品房土地分户登记中,容积率是土地登记部门必须审查的重要数据。国土部门和房地产开发商签订国有土地出让合同时,明确约定了宗地的建筑容积率,开发商缴纳的出让金和约定的容积率是紧密联系的。但是现实中,一些土地经开发成商品房后,其容积率会超过土地出让合同的约定。对于超     

国有土地使用权出让合同定金的理解与适用

<正>现有法律规定,为保障债权人在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中的债权实现,可以约定定金。国有土地使用权出让合同(以下简称"出让合同")基于民事合同也可以约定定金。但由于土地出让是国家公权力干预较多的民事行为,约定定金时有别于一般民事合同,导致实践中对出让合同定金存在不同的理解与适用的情况,有时还会引起法理上的矛盾和操作上的失误。     

"空地"能不能转让--《城市房地产管理法》第三十八条探讨

《城市房地产管理法》第 38条规定 ,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;二是按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的 25％以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　据此规定,权利人取得土地使用权后,未完成开发投资总额 25％以上,以及未形成工业用地或者其他建设用地条件的土地使用权 (简称“空地” ),是不能转让的。土地行政主管部门对“空地”转让不能予以确认和保护…     

工业用地先租后让及弹性年期出让分析

正近几年,为节约集约利用土地,全国部分省、市相继推行工业用地"先租后让"和"弹性年期出让"出让政策,且在福建平潭综合实验区、浙江海宁市等地已有成交先例。工业用地"先租后让",是指在供应工业用地时约定一定的条件,由工业用地中标人或竞得人先行以租赁方式在租赁期间开发、利用、经营土地,租赁期满达到约定条件的,可按规定的程序办理出     

追缴土地出让金的“诉讼时效”问题

正依法缴纳土地出让金是土地使用权人的法定义务。有关法律规定:出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。但在实际工作中,一些地方并未严格执行法规文件的要求,未按时收缴出让金的情况时有发生。《国家土地督察公告》的数据显示,截至2016年底,国家土地督察机构已督促有关地方政府追缴土地出让收入282.37亿元、耕地     

闲置土地的处理与土地使用权人的开发意愿是否相关

正某市A公司于2012年通过挂牌出让方式,取得一块国有建设用地使用权,双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定开工时间为2013年7月16日,竣工时间为2016年7月15日。2013年A公司因资金链出现断裂,土地被法院查封一直没有开发。2016年土地主管部门发现该地块疑似闲置,启动了闲置土地调查认定     

"毛地"出让要慎行

早在2007年,针对"毛地"出让存在的各种弊端,中央就明确要求出让土地应当"净地"出让.2008年,国土资源部<关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知>(国土资发[2008]16号)明确规定"严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地,发放建设用地批准文件"."净地"出让形式已逐渐成为国有土地使用权出让的基本要求.     

拍卖土地竞买过程及竞买人分析

<正>2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第11号)第十六条规定:"竞买人不足3人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。"该条款在实践中一直被作为土地拍卖竞买人人数下限规定的依据。然而,2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)将第十六条修改为:"竞买人的最高应价或者报价未