“三块地”改革的突破口——宅基地制度改革初步分析

党的十八届三中全会提出要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价(以下简称经营性集体建设用地入市).要缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制(以下简称征地制度改革).要保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,通过慎重稳妥的试点,探索农民增加财产性收入渠道(以下简称宅基地制度改革).本文将经营性集体建设用地入市、征地制度和宅基地制度改革归纳为“三块地”的改革.     

农村建设用地入市影响土地财政区域效应

农村建设用地入市,农民集体势必成为与地方政府相互争利的土地供给者。从国家致力于城乡统一建设用地市场、盘活巨大农村建设用地资源、保障农民财产性收入、土地财政模式构成等方面系统分析农村建设用地入市影响土地财政机理。选取农村建设用地与土地财政数据,采用关联系数方法,结合区域临近原则及经济社会发展情况,将二者在31省(市)的关联度分为高度、中高度、中度、中低度、低度5个区域。从新增建设用地指标、国有用地供应面积、平均土地出让价格评判出农村集体与地方政府建设用地供给竞争程度区域差异;测算农村建设用地整理面积及可入市系数、面积使不同区域地方政府减少的土地出让规模及收益程度;考查土地出让金弥补地方财政赤字情况、农村建设用地入市减少地方财政来源对公共设施建设支出影响区域差异;评判地方债务规模、财政收入与农村建设用地入市减少地方政府出让金对地方政府债务影响的区域差异,进一步演绎出各区域破坏式的政府财政增收与融资行为。从国家制度层面改革与规划引控、征收物业税、允许与规范地方政府发行债券、鼓励社会资本参与农村建设用地整治与指标异地流转等方面,构建不同区域农村建设用地入市影响土地财政兴利除弊调控政策。     

土地流转增加财富

<正>若耕地实现流转,保守估计给农民带来的财产性收入人均约47.3万元;若宅基地实现流转,保守估计给农民带来的财产性收入人均约2.3万元;若农村集体经营性建设用地实现流转,保守估计给农民带来的财产性收入人均约42.1万元。土地改革力度增强从全面深化改革决定看.土地制度改革力度增强。"赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换"成为土改最重要的目标。(见表1)     

我国新型城镇化背景下农民土地财产性收益研究进展

寻求农民土地财产性收益途径对于促进新型城镇化实现具有重要意义。文章系统总结我国新型城镇化背景下农民土地财产性收益研究成果,探讨未来农民土地财产性收益研究的重点方向。现有研究对传统城镇化过程中的失衡问题、新型城镇化的理论内涵解读,农民土地财产性收益对于促进新型城镇化发展的关键作用探索,新型城镇化背景下农民土地财产性收益实现渠道等方面取得了丰富的成果。但总体而言,现有研究多从人或者物单要素的视角,侧重于集体建设用地、农用地等某一来源渠道,而将人地双要素城镇化作为相互支撑的整体的研究较少,对新型城镇化背景下农民土地财产性收益实现的基础理论研究不够深入、对农民土地财产性收入渠道模式总结与城镇化发展的阶段需求结合不够紧密。未来研究需加强新型城镇化与农民土地财产性收益增值的机理探讨、模式概括与途径探索等方面研究。     

关于"地票"交易与农村集体经营性 建设用地入市的异同点探讨

2008年至今,国家相继在重庆市开展了统筹城乡发展的"地票"交易与农村集体经营性建设用地入市的两项改革试点工作.作为土地改革进程的两种途径,同在城乡土地二元结构改革背景下展开,改革目标同样剑指盘活农村资产,统筹城乡发展;让农村集体土地入市;让农村、农民共享改革红利.但两者处于不同的改革时点与深度,改革的入市主体与入市方式不尽相同.对于两种改革方式异同点的总结,有利于把握当前改革是否坚守土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损"三条底线",切实把维护农村集体经济组织和农民权益作为出发点,以建立土地增值收益分配机制和农村集体经营性建设用地入市制度为落脚点,把握方向、积极探索改革之路.     

集体经营性建设用地入市增值收益分配模式研究

集体经营性建设用地的增值收益模式对推动集体经营性建设用地入市有序发展具有重要意义。土地增值收益分配模式的构建和比较是建立良好的收益分配模式的必要环节。在既有的土地增值收益分配模式下,确立集体经营性建设用地增值收益调节金的税收性质,区分土地流转次数来进行收益分配,加强集体经济组织内部分配的管理监督有利于解决土地增值收益分配过程中的问题,推动完善土地增值收益分配模式,盘活农村土地资源,促进集体经济发展壮大,推进我国乡村振兴。     

农民应从土地获得更多的财产性收入

十七大提出要增加城乡居民的财产性收入,2008年中央1号文《关于切实加强农业基础建设,进一步促进农业发展、农民增收的若干意见》提出:"进一步明确农民家庭财产的法律地位,保障农民对集体财产性的收益权,创造条件让更多农民获得财产性收入"。"三     

土地改革:法律与政策需适应现实

正在目前的中国土地配置过程中,政府对土地的配置作用过强,导致土地价格和结构扭曲、土地利用效率低下。十八届三中全会把土地放在开放有序的市场体系里谈,提出集体经营性建设用地可以和国有土地同等入市,国有土地可以出让、租赁、入股,那么集体经营性建没用地也应当具有同等的权利。但其中最关键的问题是,农村集体经营性建设用地的范围,以及集体经营性建设用地进入市场后对现有国有土地市场将产生什么影响?目前法律上没有"集体经营性建设用地"这个概念,这一名词是首次在十八届三中的决     

实施乡村振兴战略确保经济持续健康发展

乡村振兴战略的实施,将极大促进形成强大的国内市场,确保经济持续健康发展。因为农村消费是内需的重要支柱、投资的强大动力,脱贫攻坚也成为促进国内市场发展的强劲动力。农民收入持续快速增长是形成强大国内市场的坚实底蕴,但目前,我国农民的工资性收入和经营性收入短期内不可能有较大增长,财产性收入是农民增收最大的短板。为增加农民的财产性收入,应调整国民收入分配格局,落实农村土地制度改革措施、改进中央与地方收入划分关系。同时,要探索和构建乡村振兴的制度框架和政策体系,根据农民需求来补农村基础设施和公共服务设施建设的短板,以此保障农民收入的持续增长,推动国内市场的健康发展。     

对我国农村集体经营性建设用地入市的探析

我国农村集体经营性建设用地入市已成为大势所趋,因此入市过程所涉及的各细节问题也受到广泛的关注,这个过程所涉及到确权、入市、用途与法律四个方面。确权是前提,农村集体经营性建设用地的所有权属于农村集体,只有先将农村土地性质确定,并赋予其使用权利,才能保证农户的经济利益不受到损失;其次是入市,这是关键部分,采取合理的交易方式,建立农村土地交易市场,确定公平的收益分配体系和长期保障机制,才能提高土地流转效率;最后,法律是重中之重,因为前两个部分都需要法律的保障,才能更加顺利地进行土地的改革。     

国土部明确土改新秩序：征地农民将分享增值收益

尽管《深化土地管理制度改革总体方案》（下称“总体方案”）至今尚未得到圆务院的批准，但土地管理制度深化改革的“新秩序”已经基本建立。征地制度改革、农村经营性集体建设用地入市、宅基地改革将构成未来深化土地管理制度改革的主体。     

农村集体建设用地直接流转的支撑体系研究

农村集体建设用地是否直接入市流转无一致结论，但国家国土资源部已在试点，众我省市已在实践却是事实。然而，要让农村集体建设用地直接入市流转能作为一项重要的制度创新加以确立并在全国施行，建设强劲的支撑体系不能缺少，具体是：出台全国适用的法律法规，加快农村土地产权建设，制定规范的土地流转方案，构建科学的土地收益分享，支配模式，加快必需的基础准备，制定强有力的行政措施。     

小产权房成因:一个利益博弈视角

通过构建完全信息动态博弈模型,对政府和农民集体围绕小产权房的利益博弈进行了分析.结果表明:双方博弈的动机来源于对集体建设用地入市的增值收益的分割;而现行土地制度安排下,农民集体在博弈中的最优行动选择是进行小产权房的供地交易,政府的最优行动选择则是默认,这一均衡结果又受到了政府土地制度创新的有效性、农民集体在公开土地市场的收益以及小产权房开发的违法成本等因素的强化.在此基础上,提出了构建城乡统一建设用地市场、提高征地补偿安置标准、明确小产权房的处罚措施等政策建议来遏制小产权房的扩大化.     

中国农民土地财产权保护新论

中国农民土地财产权是农民对农村集体土地享有的财产性权利,包括集体土地所有权以及土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、集体收益分配权等与集体土地所有权有关的财产权利,其本质为带有"公有"色彩的"私有财产权"。当前中国农村土地产权制度改革的方向应当是赋予农民完整的土地财产权,强化对农民土地财产权的保护。     

“三权” 分置改革下农民财产性收入的特点和发展趋势

党的十八届三中全会《决定》提出“赋予农民更多财产权利”, “探索农民增加财产性收入渠道”。党的十九大报告提出实施乡村振兴战略, “完善承包地‘三权’分置制度”, “拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”。近年来我国农村开展的以“三权”分置为核心的农地产权制度改革,对农民财产性收入产生着深远影响。本文追溯了“三权”分置改革的政策演变,剖析了农村土地权利的内涵和相互关系,认为当前我国农民财产性收入来源多样化,土地流转收益、房租和集体资产股份分红等收入已成为重要组成部分。随着“三权” 分置改革的推进和完善,农民财产性收入在持续快速发展的同时,也将出现渠道更为多元、资源禀赋依赖加大、征地补偿收入降低、收入分化进一步加剧等发展趋势。     

论集体经营性建设用地使用权"裸体"交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在:法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为,法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《中华人民共和国土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

增加农民土地财产性收入的土地产权障碍

增加农民财产性收入是增加农民收入的重要方面和发展趋势,土地作为农民最重要和最主要的财产,由于产权主体不清晰,产权内容不明确,致使农民的土地财产性收入难以确保和增加。因此,要以土地产权清晰为着眼点,增加农民的土地财产性收入。土地财产性收入,指土地被国家征用后或土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。     

陕西农民增收比较研究

本文分析了"十一五"期间陕西省委、省政府带领全省人民着力改善民生,大力提高农民收入取得的显著成就,通过深入调研,与四川、云南、宁夏、新疆农民收入状况,以及土地资源、主要农产品占有量、劳动力资源和特色优势农业产业发展状况的系统比较,多角度剖析制约农民增收的主要障碍,提出促进陕西省农民增收的有效途径:着力发展现代农业,进一步增加农民经营性收入;着力深化农村产权制度改革,进一步增加农民财产性收入;着力改进惠农支农补贴方式,进一步增加农民转移性收入;着力加强农业基础设施建设,进一步发挥农业资源在农民增收中的基础性作用;着力提高农村劳动力素质,进一步挖掘人力资本在农民增收中的根本性作用;着力发展非农产业和提高农业产业化水平,进一步延伸农业产业链条,提高农民增收质量;着力培育农村市场,进一步提高农业生产经济效益;着力推进城镇化进程,进一步拓宽农民增收空间;着力发展县域特色经济,进一步提高农民增收水平;着力探索财政支农的长效机制,进一步提高支农资金使用效益;着力探索制定农业保险政策,进一步帮助农民规避市场风险和自然风险。     

论集体经营性建设用地例用权“裸体”交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度，但这种制度还很不完善，主要表现在：法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易，即农村集体建设用地使用权可以流转，但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为，法定的两种流转方式，即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发，应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时，亟需修改《中华人民共和国土地管理法》，允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

让小产权房合法入市——访全国人大代表、民进中央常委、民进中央经济委员会主任蔡继明

正中共十八届三中全会决定提出:"建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"该内容的提出将打破长期以来土地被地方政府垄断的格局,也将打破长期以来土地市场由政府与开发商分肥的利益格局。显然,全面把握农村集体建