论借名买房合同中出名人的法律地位与行为效力

借名买房合同既涉及债权法律关系,又涉及物权法律关系。作为一方当事人的出名人究竟处于何种法律地位一直是困扰学界与实务界的疑难问题,难以达成统一的认识。这一问题不仅关系到出名人的行为效力认定,还关系到相关法律规则的应用。明确出名人的法律地位,便于在司法实务中界定其享有的权利与承担的义务,促进相关诉讼程序的开展。根据借名买房合同的内容与性质,笔者认为出名人的法律地位符合受托人或者间接代理人的身份特征,可类推适用《民法典》中关于委托合同或者委托代理法律关系的有关规定,从而及时处理现实生活中因借名买房行为产生的债权或者物权纠纷。     

借名买房合同效力探析

借名买房合同，是指当事人双方约定借名人实际出资，以被借名人的名义购买房屋，并将房屋登记在被借名人的名下，借名人实际享有房屋权益，待时机成熟后再变更房屋所有权登记的合同。     

借名购买政策性住房法律行为效果探析

借名购买政策性住房在现实生活中屡见不鲜,在司法实践中常见出名人反悔拒绝过户借名人提起的确权之诉及要求将所有权登记至其名下的恢复产权登记之诉。面对这类问题,本文认为政策性住房属于社会公共利益的一部分,应站在维护社会公共利益的角度,一方面法院审慎的使用自由裁量权注重司法审判对社会的引导作用,合理解释合同效力与物权变动问题,另一方面民法典也应当完善对借名行为的相关规制,提高政策性住房的法律位阶,保障社会公共利益的有效实施。     

预告登记的性质、法律效力及运用中的几个问题

一、预告登记制度的设立原因 预告登记制度作为民法中的一项重要的物权制度，被一些国家所采纳原因在于：在房产转让的过程中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。若在此期间房屋所有权人将房产又移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人成为该房屋所有权人。尽管请求权人可以通过追究原房屋所有权人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得房屋所有权的目的毕竟还是落空了。房产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机结合起来，赋予债权请求权以物权的排他效力，有效地保护房产请求权，最终达到平衡不动产交易中各方利益的目的。     

物权公示公信原则与善意取得的取舍

一、公示公信原则与善意取得之冲突 1．善意取得的含义 善意取得亦称即时取得,是指无处分权人转让标的物给善意第三人时,善意第三人一般可取得标的物的所有权,所有权人不得请求善意第三人返还原物。根据物权法的规定,善意取得不限于所有权,其他物权也可以善意取得。善意取得制度．已成为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度,它涉及民法财产权静的安全与财产交易动的安全的保护问题。     

隐名购房合同的效力认定

隐名购房合同,又称借名购房合同,是指当事人约定,一方(隐名人)经他人(出名人)的同意,将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立隐名购房合同的原因多种多样,有为了购买政策性保障住房,有为了规避限购政策,或为了规避信贷政策等。在隐名购房情形中,房屋虽登记于出名人名下,其为形式上所有权人,但真正所有权人则为隐名人,在法律形式和实质内容之间形成"虚"与"实"的法律关系。一、隐名购房合同的法律性质及其有效性     

浅析借名买房归属的法律问题

经过对许多地区的有关不动产登记公信力的考察,能够得出的结论是不动产登记公信力效力并不具有绝对性,并不能说在不动产登记簿上经过记载后其都具有真实可靠的法律效力。比方说,在我们的日常生活当中发生的借名买房情况,并且借名情况也各不相同。当这种情况发生后,在法律上并不能一概的将此种行为认定为违法,从而对事实购房人的利益予以否定,应当区别不同情况来认定不动产登记的公信效力,以案件的实际情况为依据具体对待借名买房的情况,以达到对事实购房人的利益予以保护的目的。本文所要讨论的便是当下现实生活中经常发生的一种现象,即房产借名登记的问题。     

读者来信

陈某与李某于2008年登记结婚,婚后两人一直承租并居住于鼓楼区A路B号房屋。2010年5月3日,陈某未经李某同意私下购得该承租房屋,产权登记在陈某一人名下。2010年9月,陈某将房产赠与第三人王某,并与王桌签订了一份《房屋买卖合同》,但并未收取王某的购房款。后陈某将该房屋产权通过办理房屋买卖手续过户给了王某,王某并不知道该房屋是陈某夫妻共同所有的。房屋过户后仍由陈某与李某居住。2012年春节前,李某知晓陈某于2010年购买了该房屋。李某要求陈某出示该房屋的产权证,陈某遂将该房屋买卖实情告知李某,李某得知后,强烈反对陈某的赠与行为。陈某夫妻双方经过多次协商都无法就此事达成一致意见,后李某诉至法院,请求：1、确认陈某与王某就该讼争房屋签订的《房屋买卖合同》无效;2、上述房屋恢复到陈某名下。为此,王某来信咨询该合同是否有效,如果无效,他对该房屋能否使用善意取得的情形？     

浅议善意取得制度的含义

正作为所有权及其他物权取得的一种特特殊方式,善意取得是指无权处分人将其占有的或登记的动产、不动产或者其他物权,交付给受让人或者变更登记后,若受让人在受让该动产或者不动产后者其他物权时是善意的,则可取得物之权利,原所有权人不得要求返还。当前,各国在立法上普遍均规定了善意取得制度,对于该制度的理论研究也达到了一个较为完善的阶段。但是,由于各国政治、经济、历史、文化上的差异,法律的相关规定也不一致,     

房产登记中有关婚姻方面的法律问题

一、双方当事人通过民政部门协议离婚,在离婚协议上已明确了夫妻共同房产归一方所有,现该方当事人持民政部门认可的离婚协议到登记机构办理房产登记,是否还需另一方到场？我国实行不动产登记制度,依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的,需要合同协议双方当事人完成登记后,房屋所有权才能发生变动。民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有,但此时房产所有权还没有发生变动,仍属夫妻共同财产,只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后,房屋所有权才归一方所有。因此,需双方到场。通常情况下,双方共同申请是原则,单方申请是例外,而单方申请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权。比如房屋修建,在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权;因确权判决或仲裁取得房屋所有权的,在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权;因继承取得房屋所有权的,在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权。这些情况仅需已取得权利的人单方申请即可。     

登记——不动产物权公示的表征方式

不动产物权的登记公示在物权法上是一个重要问题。不动产物权的公示，是指不动产物权在变动时将变动的事实向社会公开。不动产物权为了具有绝对排他性效力的权利，要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺及对他人财产的侵犯，法律必须明确物权公示制度及公示方法。任何当事人设立、移转物权时，都会涉及第三人的利益。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现该抵押权的存在，那么，     

善意取得与物权行为的无因性比较研究——以房屋登记为视角

在《物权法》生效以前的房产登记中，通常情况下，不存在房屋的善意取得，因此，在房屋连环交易中，出卖人与买受人的基础关系如合同被证明存有瑕疵，买受人是为无权处分人，即便第三人已取得房屋的登记，当出卖人要求登记机关撤销第三人已取得的房屋登记时，登记机关往往面临被动。当然，随着《物权法》的生效，不动产善意取得已为明定，上述问题已不存在，但对如何理解该制度，以及它与无因性有何区别，本文在这方面做出了努力。     

商事登记效力体系之构建

商事登记制度改革应重视商事登记效力体系的构建,唯有科学合理的商事登记效力制度,才能确保商事登记所具有的公信力,并发挥商事登记制度的功能。经正确登记的事项,除法律规定自登记时发生生效效力者外,自商事登记机关发布公告之日起,登记义务人得以之对抗善意第三人。应登记而未登记的事项,除法律规定不发生效力者外,在当事人之间发生效力,但不得对抗善意第三人。登记错误事项,登记义务人不得以之对抗真正权利人以及善意第三人,但善意第三人得援引该错误登记事项对抗登记义务人。善意第三人基于对错误登记事项之信赖而取得权利者,其权利保护应适用善意取得之规定。错误登记应属无效登记,但仅在裁判宣告后方可主张。     

借名买房引发纠纷该如何解决

案例 彭林想在北京买房，因无购房资格找堂兄彭岩想办法。彭岩是北京人，于2007年9月购买了一套经适房。该房一直闲置，彭岩同意将此房出售给彭林，但表示无法办理产权登记。彭林表示都是亲戚，无须在意。二人于2008年1月签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，彭岩将该房屋出售给彭林，成交价款为42万元。彭林于2008年3月一次性支付了房款，随后又花20万元进行了装修。     

异议登记的相关规定亟待完善

正案例李某、陈某于1995年8月结婚,对婚后财产无特别约定,同年10月购买了一套商品房,登记为李某的名字。2009年1月,李某与第三人吴某签订了一份房屋买卖合同,并到房屋登记机构办理了房屋预告登记,但并未将房屋转移过户到吴某名下。2010年,李某、陈某闹离婚,陈某发现李某擅自卖房。此种情况下吴某、陈某该如何维权?案件分析吴某若是不知情的善意第三人,即其不知道李某背着陈某擅自     

无权处分与物权行为

关于无权处分行为的效力问题,其实质是无权处分中的"处分"究竟指债权行为还是物权行为。通说认为我国不承认物权行为,从而无权处分中的"处分"应当理解为买卖合同等债权行为。本文分别从债权形式主义与无权处分的矛盾、种类物及未来物合同、当事人可以约定标的物所有权转移时间、适用善意取得时的问题以及维护私法自治的解释原则等五个方面推出负担行为与处分行为的区别存在,从而得出结论无权处分与物权行为具有必然的逻辑关系,处分行为只能是指物权行为。     

五种二手房买不得

权属不明的不买 产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,都应依照法律规定登记,经依法登记,才发生效力;而未经登记的,则不发生效力。因此买房前,要核对出卖人是否具有产权。     

对善意取得制度与物权无因性之比较探究

物权制度与债权制度是民法学的两大支柱与基石。马克思曾经说过商品经济的前提是交易双方对商品的排他性的独占权,也就是财产所有权,所以物权制度尤为重要。市场交易过程中,常常会发生物权变动,而这过程中往往涉及第三人利益问题,尤其是善意第三人的利益。对此种市场交易主体安全的保护方法,民法上有两种理论:一是善意取得制度;二是物权无因性原则,对这两种市场交易的民法保护方法唯有取其长,避其短,结合起来,才能实现真正地有效的保护。     

对善意取得制度与物权无因性之比较探究

物权制度与债权制度是民法学的两大支柱与基石.马克思曾经说过商品经济的前提是交易双方对商品的排他性的独占权,也就是财产所有权,所以物权制度尤为重要.市场交易过程中,常常会发生物权变动,而这过程中往往涉及第三人利益问题,尤其是善意第三人的利益.对此种市场交易主体安全的保护方法,民法上有两种理论:一是善意取得制度;二是物权无因性原则,对这两种市场交易的民法保护方法唯有取其长,避其短,结合起来,才能实现真正地有效的保护.     

房屋登记人员玩忽职守罪的构成要件——刑法对房屋登记人员依法履行职责之规制

根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》,被诉房屋登记行为违法,但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的,判决确认被诉行为违法,不撤销登记行为。因此,很多情况下登记行为只能被确认违法不能被撤销,即无法逆转、无法恢复原状,使得国家利益和有关物权权利人遭受重大损失。