《小企业会计制度》有关会计处理浅见

一、土地使用权的折旧计提 《小企业会计制度》规定。企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，作为无形资产核算，待该项土地开发时将其账面价值转人相关的在建工程。可见，土地使用权的价值在土地开发后将最终计入房屋建筑物的固定资产价值。土地使用权的价值计入固定资产价值后，由于土地使用权的有效年限和房屋建筑物的使用年限有很大的差异，这时房屋建筑物的折旧应该如何计提呢？     

谈土地使用权的相关会计处理

会计制度规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入在建工程，借记“在建工程”科目，贷记“无形资产”科目。如果土地使用权的预计使用年限大于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该房屋、建筑物的净残值时，应该考虑土地使用权的预计使用年限大于房屋、建筑物的预计使用年限的因素。并将此作为净残值的组成部分预留，待诙房屋、建筑物报废时。     

土地使用权核算的相关思考

对于土地使用权在会计核算上的归属问题，理论界众说纷纭。旧会计准则是将其作为无形资产进行核算的。财政部新颁布的企业会计准则是将土地使用权分别归人投资性房地产以及无形资产进行核算的。《企业会计制度》规定：企业购人或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。     

土地使用权摊销之我见

《企业会计制度》对土地使用权的核算作出了规定,即购入土地使用权时借记“无形资产”科目,待开发时结转至“在建工程”等科目,计入房屋建筑物成本,但如何摊销尚不明确。在土地使用权作为无形资产时,按无形资产进行摊销,房地产开发企业对该土地进行开发时,结转“开发成本”,不存在摊销问题,这都容易操作。当土地使用权结转“在建工程”,然后转入“固定资产”科目时,意味着土地使用权价值将随着今后固定资产折旧的计提而取得补偿,以折旧的形式进行摊销,这时就会出现一个问题：会计核算中通常根据该项固定资产的耐用年限估计折旧年限,而现实中各种建筑物的耐用年限与土地的使用年限往往不相吻合。如同样的建筑物占用的土地,工业用地使用年限为５０年,居住用地使用年限为７０年,商业用地使用年限为４０年,反之,同样使用年限的土地,其地上建筑物的耐用年限亦会不同,这给会计核算确定每期折旧额和折旧率带来诸多不便。如何确定折旧年限和计算折旧,《企业会计制度》中并未作出规定。笔者认为,采用以下方法比较合理,即当土地使用权转入“固定资产”后,随固定资产一起折旧,该项固定资产的折旧年限按建筑物使用年限和土地的使用年限孰短原则确定,差额部分体现在残值中,待预计使用年限...     

对土地使用权会计核算的一点建议

《企业会计制度》规定：企业购入的土地使用权。或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为土地使用权的实际成本，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目）。笔认为，此处理规定欠妥，与会计核算的客观性原则和配比原则不符。     

小议自建、自用房屋、建筑物的核算

一、自建、自用房屋、建筑物的入账问题 企业自建、自用房屋、建筑物时，从筹建、施工到完工期间（达到预期可使用状态）的全部支出包括土地使用权的购人成本、原材料（包括建造材料和装修材料等）以及人工成本费用等。传统会计对于上述各项支出在发生时均记入“在建工程”科目进行汇总，待工程完工后一起结转到“固定资产”科目，笔认为这样处理不妥。     

整体购买不动产降低契税的方法

实践中单位和个人在购买房屋或承受土地使用权时，支付的价款中有时会包括与房屋相关的附属设备、独立于房屋之外的建筑物和构筑物的价值。购买人的习惯性做法是将所购买的房地产整体“打包”，也就是只有一个总成交价格。如此一来，税务机关也就理所当然地按照合同成交价格全额征收契税，这无疑加重了纳税人的税负。对此企业如何进行纳税筹划？     

浅析土地使用权与房屋所有权抵押

本文通过阐述土地使用权与房屋所有权的概念及相互关系，分析了土地使用权与房屋所有权的抵押彤式，以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押以及房地产抵押后土地上新增房屋的受偿问题等，对现实中土地使用权与房屋所有权的抵押有一定指导意义。     

关于投资性房地产核算的两个问题

一、“闲置”土地能否作为投资性房地产核算 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的相关规定。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的建筑物。持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。     

质疑土地使用权的无形资产归属

在国家一系列有关无形资产的法规中，都将土地使用权包括在无形资产之内，笔以为不妥。建议把土地使用权从无形资产中分离出来，作为一项特殊的固定资产进行核算。为此，本拟从以下几方面来阐述其理由。     

我国上市公司无形资产的状况及披露建议

随着技术创新和全球经济一体化进程的加快,企业竞争已不仅停留于有形资产的竞争,无形资产也已经成为左右企业发展的重要因素。会计信息使用者越来越关注企业的无形资产项目,渴望了解其真实情况。本文通过统计2002年和2003年深圳、上海两家证券交易所所有上市公司披露的无形资产信息,描述了我国上市公司无形资产的基本情况,并分析了其中存在的问题。一、我国上市公司无形资产的基本情况截至2003年年底,我国上市公司的无形资产账面净额接近919亿元,近90%的上市公司拥有无形资产,其中制造业拥有的无形资产价值最高(为464亿元),约占总额的一半。83%的上市公司拥有土地使用权,49%的上市公司拥有软件系统及开发所形成的无形资产,15%的上市公司拥有商标权。尽管绝大多数上市公司都拥有无形资产,但是无形资产占总资产的比例很小,2002年和2003年的比例分别为2%和1.7%(按照扣除减值准备后的净额计算),如果扣除土地使用权等则不到1%。如果以知识含量来衡量,无形资产的质量并不高,在所有无形资产中土地使用权所占比例超过了60%,尽管专利权和专有技术在所有无形资产中所占比例居第二位(占9.2%),但由于无形资产占总资产的比例较小,因而...     

企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的规定

一、根据《契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的．视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为．应视同土地使用权转让．由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。     

视同销售业务的营业税会计处理管见

视同销售业务的有关规定 营业税是对在境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人征收的一种流转税。《营业税暂行条例实施细则》规定：①单位或个人自建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务，于销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额凭据时确认视同销售收入，即销售自建建筑物时，既要交销售不动产的营业税，又要交建筑业视同提供应税劳务的营业税；②转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产，于不动产所有权转移的当天确认视同销售收入。     

土地增值税对房地产经济的影响

房地产是国民经济的重要支柱,土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地增值税有增加国家财政收入,抑制房地产投机炒作,挤压房地产企业过高利润等影响。     

《企业会计准则第3号——投资性房地产》解析

根据新准则第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。新准则主要规范三类投资性房地产：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已出租的建筑物。新准则也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。自用房地产是指企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，其核算由《企业会计准则第4号——固定资产》规范。     

对物业管理的界外思考之二十:一个共同的房地产误区:不动产的非不动产思维(下)——论房地产的不动产原则

建设部1990年12月31日发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的除外,不得分离。”建设部1995年版《商品房购销合同示范文本》第二条第四款设定：“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则,该商品房相应占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。”     

新旧无形资产会计准则的对比

本文从无形资产的定义和核算范围、无形资产成本计量、后续计量及土地使用权的处理等方面，对2006年财政部发布的企业会计准则体系中无形资产准则与2001年会计准则进行比较，阐述了新旧准则存在的主要差异。     

’2008问题解答之十二（095～104）

095．某房地产开发公司将公司所有的地下车位使用权转让给个人,使用年限为30年,公司一次性收取30年的使用费。公司转让车位的使用权取得的收入是否应当缴纳土地增值税？车位使用权转让收入应当缴纳哪些税？     

对投资性房地产概念的改进

《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称“投资性房地产准则”）规定,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括：已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物。     

中国上市公司无形资产结构研究

以2009—2013年沪深两市A股上市公司为样本,对不同股票交易市场、板块、行业和区域的无形资产结构进行研究。结果发现,中国不同股票交易市场、不同板块无形资产结构存在显著差异;行业分布上,中国上市公司无形资产结构行业差距明显,制造业自主创新能力较弱;中国区域经济发展水平存在较大差异,与此相适应,技术性无形资产水平“东高西低”,区域发展不均衡;同时鉴于土地使用权和技术性无形资产的本质差别,本文认为将土地使用权纳入无形资产范围的合理性是存疑的。