对影响业主成功入住因素的分析

办理入住是一个项目物业管理的开始,成功地为业主办理入住会为今后的物业管理奠定良好的基础。就这一点来说,物业管理公司与业主的目的是一致的。要成功实现入住,不仅物业管理公司与业主之间要建立良好的合作关系,还要求入住前开发商、施工单位、销售公司和业主之间的理解配合,     

主动沟通赢得主动——浅谈前期物业管理中的业主监督员

前期物业管理是物业管理的一个特殊阶段,包含业主收楼、装修管理、业主入住等特殊服务内容,是物业管理公司为做好服务工作打基础的阶段,是取得业主信任、在市场上站稳脚跟的阶段,也是有关各方矛盾冲突最易发生的阶段。笔者所在的嘉和人家小区管理处,采取主动与业主沟通的方法取得了一些成效,希望与同行共同探讨。一、商品的特殊性决定了矛盾的复杂性房产就是物业,是一件特殊商品,它的内涵比一般商品复杂得多,对其进行的管理和服务也是一项复杂的系统工程。1、房产是大件商品,普通百姓几乎是倾其终生积累或终生负债,才获得对房产的所有权,因…     

物业管理的经济分析

<正>物业管理与广大人民群众的生活、工作息息相关,近年来,物业管理企业与业主的冲突不时发生已成为社会十分关注的热点问题。物业管理企业与业主的冲突主要表现在以下几个方面：1．业主选择物业服务消费与物业管理企业强制业主消费之间的矛盾。当消费者是否接受服务的行为并不构成对公共利益的威胁时,服务的接受是以消费者自愿为前提的,物业管理企业不能将服务强施于业主。现实中往往是在开发商开发商品房的同时,也出资成立或选择一家物业管理公司来进行管理,待业主入住时面临的就是强制的物业管理服务,服务好,提供与接受的关系就能够持续下去,反之则不然；2．业主认为物业管理企业收费高或者没有提供质价相符的服务,而物业管理企业则认为收费低,引起企业亏损,无法生存；3．公共维修资金的托管和保值增值方式不当,也造成对业主利益的侵害。     

前期物业管理的误区及对策

前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业管理公司的职能机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理,是由业…     

浅谈住宅小区物业管理有效经营模式

“住宅物业管理本身就是保本微利行业”，这让一些公司面临进退两难的尴尬境地：一方面，在项目销售期，要依靠爆炒物业管理卖点来实现对住宅热卖；另一方面，则又要保证在业主入住后物业管理服务与前期承诺之间没有落差，以实现长期的品牌效应。然而，物业管理的运行成本与其盈利能力往往让它们成为一对难以化解的矛盾。如何让住宅小区管理企业盈利?如何对住宅项目实施有效的经营管理?     

住宅小区业主入伙工作方案

新建住宅小区经过物业公司对该物业接管验收后，正式进入前期物业管理阶段，这时往往要迎接业主的入住和办公进驻，物业公司这时很重要的一项工作就是准备业主入伙工作。     

让物业管理各方共同面对装修风险

入住装修或二次装修管理是物业管理公司在业主面前的第一次“亮相”，也是最需要各方进行广泛沟通和寻求更多支持的时刻，从以往的经验来看，往往是物业管理企业独自面对了几乎全部的矛盾、压力和风险。例如：政府主管部门和大多数业主要求的“零违章”与少数人的野蛮施工、房屋原始设计的不合理和业主人住后对居住环境的个性要求、物业管理公司的按章管理与个别业主过于强调的“维权意识”、加强管理力量的投入与固定收入的不可调整、违章处理的时效性与现有处理流程的按部就班等等矛盾，稍有照顾不周就会对物业管理公司在经济上、声誉上乃至法律方面带来无法预测的风险。     

如何做好住宅小区现场管理

管理处是物业管理公司的基本细胞，管理处的现场管理服务是物业管理公司“生产的主要产品”，“产品”只有满足业主需求才能赢得市场。笔者所在公司针对业主对住宅小区现场管理服务的需求，让物业管理人员深入小区实施现场管理，反复抓好基础管理，提高现场管理的“短板”，做好现场管理服务，持续满足业主的需求。     

“民主式”的法国物业管理

“法国式”业主大会的召开程序。在法国，房地产商在卖出第一套商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司，对物业管理公司的选择往往是随机的，其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后，物业管理公司开始运作，而房地产商原则上则从此与物业管理公司“两不相干”，     

对物业管理服务现状的反思

某天，和广州几个知名楼盘的物业管理同行聊天，大家似乎都有一个共同的感受物业管理服务太繁杂，业主仿佛有没完没了的投诉和服务申报；业主相互之间、业主和发展商之间总是有许多扯不清、理还乱的纠纷，让物业管理公司夹在中间里外不是人；业主动不动就以不交物业管理费来要挟物业管理公司……之所以造成这种局面，有人说这是我国物业管理法律体系不健全造成的；     

物业管理接撤管纠纷分析与对策

物业管理企业与业主之间通过物业服务合同形成平等的契约关系，任何一方都有权依法解除物业服务关系，这打破了传统房屋管理的终身制，是一种社会进步。随着业主维权意识的增强，业主大会解聘物业管理企业的事件逐步增多，与此同时，随着物业管理市场的细分，一些物业管理公司主动解除合同“炒掉”业主的事件也逐步增多。     

我国物业管理的显著纠纷及其化解机制

自20世纪80年代我国引入物业管理以来，物业管理行业迅速发展，但物业服务企业与业主之间利益分配的纠纷、物业服务的纠纷也随之而来。文章针对各种类型的纠纷，提出小区物业管理纠纷化解机制。物业服务企业应改变管理观念，明确自身物业服务者的定位；加强内部管理，提高物业服务水平；完善物业服务收入透明化机制。业主需要培育维护权利意识，积极行使业主权利；履行物业服务合同义务，促进物业公司互利共赢。通过物业服务企业与业主双向联动，化解物业管理纠纷，构建文明友好的社区环境。     

社区，已是电商们的主战场

有人的地方就会有物业,有物业就自然形成社区,有社区就有消费,就有服务。中国经济起飞的30年,也是中国物业管理公司从无到有,从小到大的30年,物业公司已经与我们大多数人的生活息息相关,物业管理更是直接关系到业主的生活品质、小区的和谐及房产的价值;同时,物业公司也是离业主（广大消费者）最近的公司,就像全体业主的大管家,与业主关系处得好,业主很容易产生信任感,会将许多消费挂靠在物业管理公司;如果与业主关系处不好,沟通不够,     

前期物业管理服务的工作体会

在物业管理事物中，前期物业管理特别重要，要保证物业管理服务高标准，必须加强前期物业管理工作。现在很多小区的物业管理明显的先天不足，主要原因是物业公司进入太迟，进入后工作不知做什么。我98年接管某小区时，业主已开始入住了，可物业管理公司一切都没有准备好，我到位后发现了近     

发展商无权承诺物业管理内容

大多数的购房者都非常关心入住后的物业管理问题，所以在签购房合同时往往会询问相关问题。发展商一般都会详细说明将来需收取的物业管理费额度、标准、服务内容等，甚至将此内容写进购房合同中。可是业主入住后，有时却发现实际情况与当初发展商的承诺不尽相同，例如原来说的２４小时热水无法开通，或者原定的物业管理费却涨了很多等等。 住户找物业管理公司询问，物业管理公司称自己是依据国家标准收费，发展商说的不算数。找发展商询问，发展商则非常遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束，所以只能很抱歉了。这就使得客户非常窝火，觉得自己好象受到了欺骗。 现在还有一种楼盘促销的方式，有些发展商在销售楼盘时，提出前多少位认购人士可以免一年的物业管理费。如果购房客户是学士学位，则免一年物业管理费；如果是硕士，则可以免两年，以此类推，院士最高可以免五年的物业管理费。 这种方式好不好、对不对？     

前期介入 三赢效应

开发商、业主、物业管理企业是与物业紧密相关的利益主体。开发商组织设计、施工、监理单位，对物业进行规划、建造、质量管理，形成硬件主体；业主从开发商手中购买物业，成为物业的使用者；物业管理企业则为开发商，业主提供软件管理服务。     

应立法保证前期物业管理合同的公正性

新建住宅小区业主大会召开之前，业主被迫承担不平等的前期物业服务合同义务、物业管理公司不全面履行或不履行前期物业管理服务合同中的合同义务是当前物业管理中存在的普遍现象。由于前期物业管理服务合同的主体是开发商和物业管理公司，在合同期限内物业管理公司与开发商已达成“默契”的情况下，开发商不监督物业管理公司履行合同义务，即便在物业管理公司根本违约时开发商也不解除合同。对此，业主不能解聘物业管理公司，甚至不能取得任何补偿。业主没有对合同权利损害的救济权，微观上造成了物业服务质量下降、物业管理收费难等社会现象，宏观上阻碍了物业管理行业的健康发展，足见这一救济途径是极其重要且必要的。     

业主委员会制度在物业管理体制中的地位作用及其改进思路

与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生手一种新型管理服务体制，其最基本的特点最业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合，业主自治自律包含两个方面，首先，业主是物业的所有人，对的民拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务，在此基础上，业主享有选聘，监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力，这主不是业主自治。其次，在共同使用物业的过程中，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一步矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自律。     

业主和管家如何应对开发商遗留的问题

开发商遗留的问题一向是物业矛盾的焦点,是导致业主埋怨开发商并迁怒于物业管理公司的难解之结。开发商把房子建好交给物业公司管理,业主入住后认为物业公司是开发商的代言人。由于项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题,有的工程质量低劣,有的配套设施不完善,业主对此有很多意见,而物业管理企业就顺理成章地成为发泄的对象,如何处理这些问题,使矛盾不至于升级呢?     

前期物业管理的“灭火器”——《前期物业服务合同(示范文本)》意义分析

近年来,随着物业管理行业的快速发展,相关各方的矛盾、纠纷也呈上升趋势,特别是前期物业管理阶段,由于是建设期的业主建设单位)向最终业主(住户)过渡的物业管理,各种问题尤为突出。我们可以通过以下两个案例窥见一斑。2003年7月,福州市海景花园业主因对“老管家”信源物业管理公司不满,决定结束前期物业服务合同,另与新三泽公司签定新的物业服务合同。但信源公司以当初签定合同的是开发商,必须由开发商提出移交为由拒绝被“炒鱿鱼”,甚至出现流血冲突。2004年1月,上海锦灏佳园发生业主与物业管理公司剧烈冲突事件,业主的不满归结为:小区不开…