论房地产泡沫成因与对策

一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。     

房地产业泡沫经济的防范措施

一、房地产泡沫的含义 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价直（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实既，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构戈，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。     

我国城市房地产泡沫的成因及对策探析

一、泡沫经济的定义及房地产泡沫 泡沫经济是由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃与经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。     

抑制房地产市场"泡沫"的多重视角分析

一、我国房地产泡沫判断 房地产泡沫是土地和房屋价格脱离其基础价值(现期及未来收益的贴现值)持续上涨的过程与状态,是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分.     

地价上涨机制探析

<正> 一、地价:由利息率下滑和地租量递增所导致的上涨 尽管土地不是真正的商品,但有价格。然而,土地的价格(在本节中指P_0)不属于商品价格,即不是“土地价值”的货币表现,而是土地的商品化价格。或者说,地价是土地所有权在经济上的“回报”的资本化形式,即资本化的地租。所以,地价的运动轨迹及其制约因素与一般商品价格相比,是大相径庭的。撇开供求变动、纸币币值波动,政策及汇率影响等诸因素,一般商品的价格由其价值的大小决定,即由生产该商品所耗费的社会必要劳动时间决定;地价则直接由     

认真做好房地产价格评估工作有效控制个人住房贷款

由市场理论可知，价格是由市场决定的，是市场供需双方动态平衡的结果，就房地产而言，其价格也是房地产市场供需双方的动态平衡的结果。对于房地产价格，由于其土地的特殊性、土地供给的有限性，其价格更多地受需求方影响。从需求角度而论，房地产价格则主要受房地产的效用性、相对稀缺性和对房地产的有效需求所决定的。     

房地产交易

指以房产、地产为对象进行的买卖、租赁、抵押、交换等活动。具体讲 ,房产交易是把房屋作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换的活动。地产交易是把土地作为商品的交易活动 ,由于我国实行土地国有制 ,不允许存在土地所有权的交易 ,所以只有土地使用权转让、出租、抵押、交换等交易活动。房地产交易     

房地产交易

指以房产、地产为对象进行的买卖、租赁、抵押、交换等活动。具体讲 ,房产交易是把房屋作为商品进行买卖、租赁、抵押和交换的活动。地产交易是把土地作为商品的交易活动 ,由于我国实行土地国有制 ,不允许存在土地所有权的交易 ,所以只有土地使用权转让、出租、抵押、交换等交易活动。房地产交易     

长期战略选择:重构促进房地产业健康发展的租税费制度

(一)设立土地年租金。我国目前商品房价格构成中的地价、税、费和利润所占比重均比国外高很多。可见,要降低我国商品房的价格,地价、税、费和利润都有下调的空间。又据国土资源部对我国重点地区和主要城市2D03年地价的动态监测报告显示,北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、常州、中山等大多城市的地价占房价的比例基本上都在20%-40%之间,北京住宅用地占商品住宅的价格比例约为35%。可见,地价已经达到了建安成本的比例,改革土地供应管理制度,将原来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金(土地使用费),可以大大降低地价所占比重,从而降低商品房的价格,提高房地产市场的有效需求。据统计,湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山等率先试行年租制的地方已经取得了显著成效。2000年深圳市率先以立法形式推出年租制体系。改革后的土地年租金将改在土地保有环节课征,因此有人提出将土地年租金并入物业税统一征收。我们认为,不应将土地年租金并入物业税,因为土地年租金具有明显的地租性质,将它以税的形式进行征收就会形成以税代租的现象。而以税代租很容易形成土地为部门所有、企业所有甚至个人所有的观念,而且会大大增加税务部门工作量,甚至造成征管失控。(二)开征统一规范的物业税。鉴于我国房地产税制“轻保有、重流转”的局面,房地产保有环节税制的改革就成为整个房地产税制改革的重点。关于这一环节的改革,目前各界讨论较多的是物业税的问题。物业税之物业是房地产(不动产)的别称,物业税即指房地产税(不动产税),是财产税的一种。针对我国房地产税制存在的问题,参考国际物业税的特点,我国物业税的基本框架应该作如下设计(1)将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并,对土地、房产开征统一的物业税。(2)统一内外税制,纳税人为内外资企业单位、经济组织和个人。(5)适当扩大税基,要将物业税扩大到农村;同时,规范税收减免,清理税收优惠政策,以公平税负。(4)按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力;为避免重复征税,对房屋的租金收入将不再征收新的物业税,而主要由营业税、城建税、教育附加以及所得税来调整。对于物业税征收可能导致的一般居民实际负担能力提高的问题,可以仿效美国的物业税制度,对于自用房屋,采取一家人拥有第一套房屋免税、第二套房屋缴税的方式征收,且在购买第三、第四套住房时税率要有一个较大幅度的提高。这样既能促进普通老百姓购房,又能对房地产市场过热有一个很好的抑制作用,另外也能从根本上体现国情。因为我国现在还处在物质资源不丰富、人民群众尚未达到基本住房水平的阶段,要努力促使从目前投资多于消费的局面转向以消费为主导的购房局面。另外,对城镇房地产开征统一规范的物业税,可能要将原来并不需要交纳物业税的居民用房并入纳税范围,由于物业税开征在后,旧     

论控制房地产工程造价的重要环节

房地产价格是社会关注的热点问题,房地产价格由地价、房屋建设成本、房屋销售费用、房屋开发商利润、国家税收以及拆迁费用等方面组成。房地产工程造价关系到整个房价和房屋开发商的利润,是房地产业生存和发展的基础。文章论述了控制工程造价的若干重要环节。     

投资者情绪对房价影响的研究——基于VAR模型的实证分析

根据大多数学者关于投资者情绪构建的方法,选取房地产开发企业住宅新开工房屋面积、房地产开发住宅投资额、企业竣工房屋价值、开发商购置土地面积、住宅月销售面积、住宅月销售金额作为投资者情绪代理变量,以主成分分析方法来构建房地产行业投资者情绪指数。用投资者情绪指数、城镇居民可支配收入、房价指数建立向量自回归模型(VAR)实证研究投资者情绪对房地产价格的影响。结果表明,房地产价格受投资者情绪的正向影响。     

谈商品房预售制度

商品房预售也称期房买卖,属于商品房买卖的一种类型,它是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人,由承购人根据预售合同支付房款,并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形势。     

斯密价值理论辨析

斯密认为,生产商品所耗费的劳动量决定商品价值,其等于当时该商品所能购买的劳动量,所以,价值决定交换价值,劳动量是衡量交换价值和价值的唯一正确的尺度;在资本主义社会,斯密坚持耗费劳动决定价值的正确规定,把价格分解为工资、利润和地租三种收入。斯密从来没有混淆过交换价值和价值,也没有放弃过耗费劳动决定价值理论,转而说三种收入决定价值。斯密理论的缺陷是没有劳动力和生产价格范畴,由此发生了一系列混淆。     

论地产市场

土地是人类基本生产要素之一。正如其它生产要素一样,土地在成为人类消费对象(生产和生活消费)之前,必须通过一定的媒介形式——有偿的或无偿的。实现其所有权或使用权的主体地位。在商品经济条件下,必须通过有偿买卖的方式实现,这是由土地的内在商品属性和外在的市场化的必然趋势决定的。     

国际游资与房地产价格波动:理论与实证

一、文献综述房地产业作为市场发达国家成熟性产业,其价格波动的分析很少。Mark Carey(1990)发展了一个土地价格模型,来研究房地产的繁荣与金融市场的参与。在假定土地供给固定时,通过分析土地投资者行为,揭示对土地价格的乐观者将对供给固定且没有卖空市场的价格产生重要影响,从而导致放款者以乐观者所拥有土地的市场价格来评估其抵押品价值,给出房地产     

浅谈房产的成本估价

成本估价法又称成本逼近法,是指在求取估价对象房地产的价格时,以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金,来确定估价对象房地产价格的一种估价方法.     

近代中国城市土地管理述论

近代以来,西方的城市土地管理制度逐渐传入中国,受其影响,现代化的城市土地管理制度在中国得到了逐步的确立。其主要内容包括现代的城市土地法规的制定、管理机构的建立及土地的测量、价格评定、征收和买卖等方面。它为当时的政府更有效地开展城市土地的开发和利用、地价和房价的调控、房屋的救济、增加税收等提供了保障、奠定了基础。     

论社会主义制度下土地的商品经济属性

<正> 在社会主义有计划商品经济条件下,土地依然具有商品经济属性。土地是由作为自然资源的土地和土地资本这两部分构成的。作为自然资源的土地,虽然其本身不是劳动的产物,没有价值,但仍然具有价格,并通过价格取得商品的形式。而作为土地资本,由于它体现着人们开发土地所投入的一定量的物化劳动和活劳动,因此其本身就具有商品属性。我把前一     

论建设项目评估中进行投资与工期的弹性分析

<正> 一、投资与工期对建设项目经济效益的影响投资与工期,是决定建设项目经济效益的两个至关重要的因素。所谓经济效益就是劳动耗费与劳动成果之比。建设项目的劳动成果表现为项目寿命期内的盈利额累计,建设项目的劳动耗费则表现为建设期内以货币反映的物化劳动和活劳动的消耗,即基本建设投资。在盈利条件不变的情况下,投资——即劳动耗费越少,经济效益就越高;相反,投资超过一定限度,建设项目预期的经济效益就得不到保证,使项目失去投资的必要性。     

房地产经营

指房地产经营部门为实现一定经济、社会目的 ,以房产、地产为对象进行的一系列经济活动。其中 ,房产经营主要指对城市各种房屋 ,如厂房、住宅及商业等用房进行的建造、维修、租赁、买卖等经济活动 ,地产经营指对土地的勘测、维修、整治以及土地平整、建筑物拆除、地下管线铺设等土地开发活动。我国房产经营和地产经营不同的是 ,城市地产经营的前提是城市土地国有化 ,城市土地属国家所有 ,各单位和个人只有使用权 ,没有所有权。房地产经营