让流转之路更顺畅——影响土地承包经营权流转的因素分析

流转的现状 近年来的土地承包经营权流转速度有所加快,但总体看规模依然较小,同时具有明显的区域性差异. 土地承包经营权流转方式多样,价格确定方式多样,主要包括以下方式:转入户以约定数量的粮食支付交易价款;转入户直接以现金形式向转出户支付转包费;转入户为转出户代缴各种税费作为土地转包费支付;转出户倒贴现金给转入户等. 农村土地流转还呈现以下特点:流转年限一般较短;流转报酬逐步由无偿转向有偿;流转形式以转包、转让为主;流转范围以村组内流转居多.     

专用资产投资、声誉机制与农户土地流转履约博弈分析

本文利用博弈方法,对农户土地流转履约条件进行了分析,发现双方约定的惩罚额度、专用资产投资、声誉机制对农户履约选择有重要影响作用。当考虑专用资产投资因素及声誉因素时,农户土地流转履约条件的范围有所扩大,农户更倾向于履约。     

划拨土地上的房屋买卖合同是否有效

正2010年,A将自己一套位于划拨土地使用权上的住房出售给B,房屋售价为30万元,双方签订了房屋买卖合同。合同约定,由A负担将划拨土地转为出让土地应缴纳的出让金。合同签订后,B支付了5万元定金,约定于当年8月支付全款后,双方办理过户手续。后B认为划拨土地上的房屋未经审批不应流转,签订的合同属于无效,并向法院起诉请求确认合同无效,并要求A返还房屋定金。法院应如何判决?     

林权流转的法律风险防范

以一起林权流转纠纷为案例,对林权长期流转和活立木流转中的法律关系进行分析。结果表明:林权流转作为林地租赁合同和林木买卖合同的联立,属于一种新的合同形式,无法单纯适用租赁和买卖合同的规则;活立木流转作为一种短期流转方式,流转客体为林木所有权;流转到期后受采伐指标限制而无法采伐的情况,应当允许适当延期并合理确定林木归属。最后,根据林权流转中的法律风险分析,出让方规避风险的措施建议:第一,双方应合理确定流转费支付方式;第二,出让方应约定合同终止条件并及时行使权利;第三,出让方应谨慎办理林权转移登记。受让方规避风险的措施建议为:第一,受让方应在流转之前查清权利归属;第二,双方应提前约定政策风险负担。     

“土地承包经营权流转合同”示范文本将制订

日前来自国家工商总局的消息表示,工商总局将研究、制订和推广“土地承包经营权流转合同”示范文本,以确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途,维护双方当事人特别是农民群众的合法权益。合同示范文本将重点规范、明确土地承包经营权流转合同的标的、期限、价款、付款方式及时间、土地交付时间、双方权利和义务、违约责任等内容,确保农村土地承包经营权流转不得改变土地的农业用途。     

江苏农业适度规模经营辟新途

<正>今年中央一号文件提出,要创新土地流转和规模经营方式,积极发展多种形式适度规模经营。江苏省近年来通过不断完善土地流转服务机制,积极探索土地托管、联耕联种等多种规模经营方式,促进了农业增效、农民增收。有序流转保障农户利益据泗洪县石集乡石集居委会党支部书记沈平虎介绍,乡里为充分保障农民的利益,要求承租的农业公司,必须提前预交第二年租金的30%作为保障金。为让农民放心,乡里还和租赁土地的公司约定,每3年调整1次流转价格。"另外,乡政府在签土地租     

土地流转合同需注意的九个问题

正随着中办国办印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》的实施,农村土地流转数量、规模也在逐步增加。为有效防止或减少流转纠纷的发生,保护流转双方的合法利益,以下9个方面问题必须在流转合同中约定清楚明白:流转土地交付日期的约定。一定要注意当地农作物茬口衔接,建议一般安排在上季作物收获后下季作物播种前之间进行。流入方中途要变更或解除流转合同的,应该提前半年当面或书面告知流出方,便     

粮食价格如何影响土地流转租金及收益分配？ ——基于2013—2019年农户调查面板数据

研究目的：探究粮食价格对农村土地流转租金的影响,明确粮食价格异常波动下,土地租金及流转双方收益分配格局的变化。研究方法：基于2013—2019年河南、山东四轮实地调研获取的1 355例土地流转数据进行面板固定效应回归,并在村庄层面对标准误进行聚类。研究结果：上期粮食价格对土地流转租金有显著正向影响,其与双方是否亲属的交互项系数在转入户样本中为负值,并通过了显著性检验。对流转双方收益进行Shapley分解可知,粮食价格下跌造成的损失70%以上由转入土地种植粮食作物的农户承担。研究结论：粮食价格对土地流转租金的正向影响存在一定滞后性,且流转双方为亲属关系时,粮食价格对土地租金的影响在转入户中被削弱,粮食价格波动使流转双方收益分配朝着不利于转入户的方向发展。建议政府稳定国内粮食价格,引导土地规范化流转,并着力提高规模种粮农户对粮价波动的抵抗能力,确保农民种粮积极性。     

土地流转、合约治理与租佃效率——兼论民国时期租佃治理对当前农地流转的启示

土地流转是经济史上长期存在的经济现象。民国时期的土地流转,一个重要表现形式就是"不在村地主"所拥有土地的租佃流转。当时的租佃合约呈现出定额租化和短期化变动特征,短期化定额租合约安排是主佃双方共同选择的结果,而民间租栈、催租处等第三方治理机构的存在是当时主佃双方新古典式签约方式的重要保证;此外,短期化定额租合约是有利于提升租佃效率的。民国时期的土地租佃及其合约治理,对当前我国农地流转有着重要的启示意义。     

两类物权性质土地承包经营权流转之异同研究

按农村土地承包方式分,土地承包经营权流转分为家庭承包土地承包经营权流转与其他方式承包物权性质土地承包经营权流转两大类。对此,《农村土地承包法》第二章"家庭承包"和第三章"其他方式的承包"分别作了规定。为使土地承包经营权流转达到符合"条件、自愿、规范、有序、依法"之客观要求,正确实施两类物权性质土地承包经营权流转行为,真正维护土地承包经营权流转双方的合法权益,对两类物权性质土地承包经营权流转之异同研究尤为重要且具有极强实践意义。     

基于现代农业园区建设的农村土地承包经营权流转研究——以重庆市台湾农民创业园为例

现代农业园区建设与农地流转具有密切的关系:农地流转是加快现代农业园区建设和实现农业规模经营的前提条件,加强现代农业园区建设,有利于促进农村土地承包经营权合理流转。现代农业园区建设中农地流转存在的问题:一是现行法律法规对土地所有权主体规定得过于原则和笼统,存在所有者主体多元化和界定不清等问题;二是社会保障制度的滞后性严重影响了土地流转;三是土地流转中农村居民点的处理难度大,农民安置成本高;四是土地流转方式单一,土地收益分配不均。对策建议:一要加强地籍管理,明晰土地产权;二要加大社会保障制度建设的力度;三要妥善处理农地流转与农民安置的关系;四要采用多种农地流转模式,保障流转双方利益。     

加强乡镇土地流转服务中心职能建设的思考

<正>加强乡镇农村土地承包经营权流转管理服务中心(以下简称土地流转服务中心)职能管理工作,是进一步坚持稳定和完善农村基本经营制度,规范土地承包经营权流转行为,维护流转双方合法权益,确保农村经济社会的稳定,促进农业适度规模经营有序健康发展的重要保障。现在情况分析基础上,就加强崇明乡镇土地流转服务中心职能建设提出一些对策建议。一、土地流转服务中心职能及人员配备情况目前,崇明全区16个乡镇上地流转服务中心是在2010年根据中共中央十七届三中全会、市委九届     

粮食主产区农地流转农户议价能力实证分析

农地流转价格不仅由市场供求决定,流转双方在信息不对称条件下的讨价还价能力对最终成交价格也有重要影响。本文基于在河南、山东、安徽、河北四个粮食主产省获取的733户农地流转户调查数据进行双边随机边界模型回归,实现对农地流转市场中农户议价能力的测度及分析。结果表明,第三方的参与、流转合同的签订均能提高农地流转的基准价格,亲戚、朋友之间流转时价格往往较低。流转价格无法用常规变量解释部分中,84.53%由流转双方议价因素所贡献,且转出户具有更强的议价能力,使得最终成交价格高于基准价格。尽管第三方的加入及流转合同的签订增加了双方获得剩余,但净剩余仍无明显变化。近年农业政策及农地流转市场的发展使价格净剩余持续增加,农地流转双方议价差距不断加大,损害了市场主体的利益。建议政府对种粮土地流转价格超过基准价格的转入户实行价格补贴,以保障种粮户的收益。     

农村土地流转合同签订应注意啥问题

<正>根据调查显示,在我国土地流转过程中,普遍存在土地流转过程不规范,手续不健全等问题,或者是双方仅只是定下口头协议,或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明,使得许多农民心里不够踏实,总担心土地流出后自己的权益无法保障,更可能为日后的纠纷产生埋下隐患。农村土地承包经营权流转合同签订中存在的问题1.土地流转合同的无效化。表现为流转方未具备土地使用权基础,在签订土地流转合同     

农村土地经营权流转实证分析——关于对宁阳县农村土地经营权流转的调查

研究目的:创新农业发展理念和运作机制,积极探索农村土地经营权流转的方式。研究方法:文献资料法、因果分析法。研究结果:培植农业龙头企业,延伸链条带动土地流转;发展农民专业合作社,搭建平台助推土地流转;做大劳务输出产业,拓宽就业渠道促进土地流转;发挥大户示范作用,扩张效应引导土地流转;建立健全管理机制,科学运作保障土地流转。研究结论:土地承包经营权流转是完善农村土地制度的方式。     

关于农村土地流转的问题、对策及建议

一、当前农村土地流转存在的主要问题 第一,土地流转合同不够规范.一是合同化程度不高;二是合同条款不全,基本上没有按照<土地承包法>土地承包经营权流转合同的一般要求条款签订相应的合同;三是没有统一格式的合同,所签合同不规范,双方责任不明确,内容不符合法律规定,易产生合同纠纷;第二,土地流出户直接从流转土地获得的效益偏低.     

农村土地流转状况调查与思考

农村土地流转总体上表现出流转速度加快、流转类型多样、流转主体多元化、以短期流转为主、由市场决定价格、租金支付方式多样等特点,流转土地表现为种植大户、龙头企业、专业合作社、集体统一经营、股份合作经营等形式,并表现出流转组织化水平提高、仍以种粮为主、农民权益得到有效保护、政府鼓励等新趋势,土地流转优化了农村资源配置、促进了现代农业建设、提升了农业产业素质、促进了农民增收和农民生活方式转变;在推进土地规范流转方面应切实落实土地承包关系长久不变政策,引导流转行为长期化、规范化,正确引导工商资本参与流转,强化对规模经营以及粮食生产的政策扶持,完善粮食主产区利益补偿机制,健全农民社会保障体系,加强政府部门对土地流转的服务与管理。     

基于农户调查的重庆市农村土地流转研究

研究目的：探明农村土地流转形式、影响因素和流转后农民的生活保障,了解农民对土地流转的意愿。研究方法：问卷调查,统计分析。研究结果：户主的文化程度对土地流转的影响不大;家庭人均收入水平越高,发生土地流转的比例也越高;离城镇或交通线路近,发生土地流转的比例高;土地流转实现形式主要是自己联系、承租人联系和集体组织;土地转让后的生活保障主要靠外出务工。土地流转的期望收益平均在540元/亩,土地流转方式以免费送给亲戚和租给他人或企业为主,土地流转的时间以1 — 2年为主,土地流转的管理方式希望通过集体组织管理。研究结论：农村土地流转受农户家庭收入、农户所处的区位条件等影响;政府应加强法律、法规建设,加快土地流转市场化;尽快健全与完善农村社会保障体系;发挥政府公共服务职能,规范土地流转管理,引导农民对土地流转的新认识。     

农村土地经营权流转实证分析——对宁阳县农村土地经营权流转的调查

研究目的:创新农业发展理念和运作机制,积极探索农村土地经营权汉转的方式.研究方法:文献资料法、因果分析法.研究结果:培植农业龙头企业,延伸产生链条带动土地流转;发展农民专业合作社,搭建平台助推土地流转;做大劳务输出产业,拓宽就业渠道促进土地流转;发挥大户示范作用,扩张效应引导土地流转;建立健全管理机制,科学运作保障土地流转.研究结论:土地承包经营权流转是完善农村土地制度的方式.     

规范农村土地承包经营权流转

土地承包经营权流转的必然性土地承包经营权的流转是建设社会主义新农村的内在要求。我国《土地管理法》第八条规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,……由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”这既说明土地所有权的归属问题,同时也说明土地所有权既不能在乡(镇)村集体经济组织间流转,也不能在市场上自由流动。因此要盘活有限的土地资源,提高土地的生产率,就必须创新土地流转方式,促进农村土地承包经营权的合理流转。农村土地承包经营权流转是…