关注房地产开发贷款的法律风险

为保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在银行内良性循环，商业银行对房地产开发企业贷款实行封闭管理。房地产开发企业贷款封闭管理是指：对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行。为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理需要防范以下法律风险。     

商业银行对公房地产信贷系统性风险成因及对策研究

银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中,对房地产对公贷款的监管范围作了规定,主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款、商用房贷款三类,笔者根据实际工作情况,将房地产对公贷款划分为四大类,一是房地产开发贷款,借款主体是房地产开发企业,贷款用途为建设房屋,贷款项目可以是销售型物业,也可以是出租持有型物业,最大特点是贷款项目均为在建工程;     

应注意个人住房按揭贷款的抵押风险

1．重复抵押风险。银行向房地产开发项目发放贷款时，开发商一般将相应的土地抵押给银行。当开发商销售或预售商品房，银行向购房发放个人住房按揭贷款时，购房又将所购房屋抵押给银行，这时的房屋价值已包含相应的土地价值。如果开发商未将商品房销售收入用于归还房地产开发贷款，势必造成个人住房按揭贷款与房地产开发贷款抵押重复，增大贷款风险。     

从某房地产公司贷款形成损失分析土地使用权抵押的风险防范

一、简要案情。某房地产开发有限公司是于1995年成立的中外合作企业，其中，中方为某房地产开发有限责任公司，外方为香港某投资有限公司。该公司成立后，因开发房地产项目的需要，向某行贷款人民币3850万元，以该公司所有的项目土地使用权作为抵押担保，但该土地使用权当时正处于开发阶段，土地上还未有新增房产。     

银行如何做好房地产开发贷款项目评估工作

目前银行发放的房地产开发类贷款主要包括房地产开发贷款、房地产业流动资金贷款及单位购房贷款，其中房地产开发贷款、单位购房贷款属于固定资产性质贷款，按现行规定需要进行项目评估。     

房地产开发贷款的关联效益挖掘与风险管理

房地产开发贷款是商业银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地产项目所需建设资金的贷款，包括住房开发贷款、商业用房贷款、经济适用房贷款（原国家安居工程贷款）和其他房地产开发贷款等。这些年在我国房地产市场上，商业银行信贷资金一直扮演着十分重要的角色。特别是房地产开发贷款，在国家宏观经济调整过程中，更是通过央行和银监会作为对房地产市场进行调节的有效手段。     

房地产项目贷款封闭式管理风险分析

房地产项目贷款封闭式管理对解决房地产企业建设资金的不足,加快工程进度发挥了一定的积极作用,为贷款银行带来了客观的综合收益,但同时也给贷款银行带来潜在风险,对此,我们应该采取切实的措施防止其可能造成的危害。     

叶·问

读者长富汇银私募股权投资基金董事长张占波：兴业银行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务消息引发市场对房地产金融风险的全面关注。你怎么看待该消息？答：兴业银行暂停的业务为狭义口径的房地产供应链金融业务（钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务以及房地产开发贷款，但不包括土地储备贷款和按揭贷款。一些不满足“四三二”规定，即四证齐全、30％的自有资金投入和国家二级资质的资质较差的地产商经常采取这种模式。这种模式是先向项目公司收购股权（一般80％以上），到期后项目公司再回购股权的“假股权、真债权”模式。     

银行房地产开发项目贷款评估分析

房地产行业属于资金密集型行业,其发展资金大都来自银行贷款。本文就银行房地产贷款项目的发展和现状做了简单介绍,并分析了房地产贷款项目评估中存在的问题,针对存在的问题提供了建议。     

宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响

本文基于房地产开发项目月度现金流模型、统计数据和相关假设,构建模型的典型示例,研究现金流的主要影响因素、宏观调控政策对房地产市场以及房地产开发项目现金流的影响,对典型示例进行宏观调控政策影响的组合压力测试.研究表明:房地产开发项目偿债能力受销售情况影响大,受贷款金额和利率的影响小;如果宏观政策引起房地产市场销售显著放缓...     

实施专业化经营管理 谋求房贷业务新发展

2006年，全省农行房地产业务在国家宏观房地产调控政策的指引下，紧紧围绕总行房地产信贷工作部署和省分行党委制定的“加快发展、三年翻番”的工作目标，严格把握房地产客户的项目准入，重点支持了一批优质房地产客户，相继投放了一批房地产项目贷款、土地开发贷款和经营性物业抵押贷款，全行房地产业务保持了稳佬快速的发展势头，房地产贷款结构得到了有效调整，房地产贷款规模不断壮大。截至06年12月底，据CMS系统查询统计，全行房地产类贷款余额57．8亿元，全年净增14．8亿元（含公积金贷款），     

房地产贷款项目评估分析与配套体系构建

房地产信贷风险越来越受到关注，金融监管机构先后出台了121号文件和“房地产贷款风险指引”，要求商业银行对房地产开发贷款实施项目管理，而项目评估无疑是项目管理的关键。首先探讨了房地产开发贷款的特点，在对房地产项目评估现状和存在问题进行分析后，对评估内容、要点和难点进行了论述，提出建立和完善房地产项目评估的组织体系、流程体系、技术体系及人才培养体系。     

房地产开发项目贷款营销、管理中需要注意的几个问题与对策

阐述房地产开发项目贷款营销、管理实践中需要注意的几个问题,提出相关建议。     

房地产开发项目敏感性实例分析

房地产开发项目评估,首先须从房地产开发企业的立场出发,对投资项目进行财务分析,以保证企业能取得较大的盈利,使房地产开发资金得到良性循环。其次还应对投资项目进行社会效益评估。因为房地产开发建设不单是为了企业本身获得一定的经济效果,更要为发展生产和人民生活需要服务。房地产开发项目评估,常采用剩余评估法、现金流量评估法、内部收益率评估法、长期趋势评估法等等。但是在评估过程中所利用的数据,如房屋销售价格、建造成本、投资收益率、开发建设期、贷款利率、场地购置费、建筑面积均来自估算和预测。其可靠程度和精确程…     

房地产贷款项目评估分析与配套体系构建

随着国家宏观调控政策的有效实施和逐步深入．房地产业和房地产信贷业务中所隐含的风险越来越受到关注。为防范金融风险，促进房地产信贷业务健康快速的发展．金融监管机构加强房地产信贷管理的各种措施陆续出台，其中最重要的一条要求对房地产开发贷款实施严格的项目化管理，房地产项目评估越来越受到商业银行的重视，笔结合自身房地产项目评估工作经历，对此略抒浅见．     

房地产开发项目资本金的确认方法

众所周知．国家对于房地产开发项目有资本金的管理要求，即：项目的开发建设必须首先落实资本金，否则管理部门不发给投资许可证，金融部门不予贷款。     

从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范

商业银行信用风险防范的重心正在从传统的以借款人为中心转向借款人与市场分析并重。本文以房地产开发贷款为例,从房地产项目开发中资金流动的特点入手,主要从资金平衡角度考察房地产投资过程,通过分析影响项目资金流的各种因素来识别风险,在此基础上评价房地产开发贷款风险控制中可能存在的问题和对策。     

房地产项目贷款的科学评估与封闭管理

为有效防范金融风险,促进房地产贷款稳健发展,笔者就如何对房地产项目贷款进行科学评价和封闭管理提出三方面对策。一、构建房地产项目评估配套制度体系 1．建立专门的房地产项目评估组织体系。为保证项目评估工作的客观科学性,     

121号文件约束下的房地产信贷合规风险分析

2003年6月，为了防范金融风险，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（2003年第121号）》（以下简称121号件）。121号件涉及房地产信贷的主要政策有：（1）对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（以下简称“四证”）的项目，不得发放任何形式的贷款；（2）房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有权益）应不低于开发项目总投资的30％，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；（3）商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。     

房地产开发贷款工作的推进与对策

随着社会经济的发展,当前我国的房地产行业发展十分迅速。但是由于近年来国家对于房地产行业的调控导致我国的房地产开发贷款比较困难,一定程度上影响了我国房地产行业的发展。本文主要是对当前房地产开发贷款中存在的主要问题进行分析,并就如何推进房地产贷款业务提出合理的建议。