拆迁别离开土地说事--谈城市房屋拆迁补偿中的土地法律缺位问题

国务院于2001年6月6日对1991年颁布的《城市房屋迁管理条例》(以下简称《条例》)进行修改后,重新颁实施。新《条例》与老《条例》相比,一是突出“正确行政府职能”原则,强化政府的规则制定、运行监管和仲裁角色,注意维护被拆迁人这一相对弱者的利益;二是突出市场化”原则,提出“拆迁补偿可实行货币补偿或房屋产调换”,“金额以房地产市场评估价格确定”。但基层国土门在办理房屋拆迁中的有关土地手续时,却有些困惑,因《条例》中涉及土地使用权处置的有关规定几乎是空白。第一,土地审批程序模糊。城市房屋拆迁必然要对土地用权进行处置,但新…     

城市房屋拆迁实质是土地使用权的收回与补偿

《国有土地上房屋征收与补偿条例》正在公开征求意见中,备受社会关注。城市房屋拆迁问题的实质是国家以土地所有权人的身份对土地使用权的收回和补偿。公权私权不分,房地关系本末倒置,是城市房屋拆迁问题产生的根源。为此,建议由全国人大出台《国有土地使用权收回法》或由国务院出台《土地使用权收回与补偿条例》;国土资源管理部门应主动介入,积极参与相关法规的修改,加强存量建设用地管理,特别是土地使用权的收回管理。     

这份土地抵押合同有效吗?--兼谈完善土地抵押权的法律制度

本文从相关案例入手,指出我国现行《担保法》在抵押权客体范围、重复抵押和抵押人处分标的物的权利三方面,对土地抵押权及抵押人存在多种不必要的限制,并提出了修改《担保法》的立法建议。     

此案该如何判?--兼谈塌陷地征用法律制度的完善

案情简介2003年4月,某煤业公司因采煤塌陷经依法批准征用了某村210亩土地。其中,该村村民李某承包的11亩耕地被征用后,仍能继续耕种,但其他十几个承包户被征用的土地因塌陷变成水面而无法耕种。为此,这十几个承包户要求村委会收回李某的耕地,重新安排使用。村委会做李某的工作未果,便将李某告上某区法院。法院受理后,有关审判人员对本案形成三种不同的观点:一种观点认为可依据《土地管理法》第三十七条规定,按闲置荒芜土地处理,由村委会安排耕种。第二种观点认为土地已被征用,所有权属于国家,村委会无权主张收回土地使用权。第三种观点认为…     

完善农村房屋拆迁政策的法律思考

近年来,随着上海市政重大基础建设和农村城镇化建设的推进,郊区拆迁规模逐年扩大.据统计,2003年至2008年,在全市建设用地的供地总量中,征用土地近5万公顷,其中农用地转用3万多公顷,郊区共批准拆迁近13万户,实际拆迁10万户,建筑面积达1700万平方米.     

房屋拆迁土地收益的界定和评估

随着市场经济的逐步发展和房地产价值的日益显现,我国在房屋拆迁补偿方面的做法也日趋完善.1991年《城市房屋拆迁管理条例)规定,货币补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算.     

划拨土地使用权补办出让评估的完善

随着我国土地市场化程度的不断提升,划拨土地使用权补办出让手续的需求越来越多,情况也更为复杂,对补办出让价格评估的规范性和公正性提出了更高要求。当前,划拨土地使用权补办出让的评估还存在评估技术路线认知不清、评估技术规范实际执行难度较大等诸多问题。本文对此进行了分析,并提出了有针对性的对策建议。     

论房屋拆迁中土地使用权的收回模式——香港的启示

研究目的：解决中国房屋拆迁中,由于土地使用权收回程序的缺失以及制度路径的不明确给房屋拆迁带来的困境与弊端。研究方法：比较分析法和实证分析法。研究结果：（1）中国的房屋拆迁中缺失“国有土地使用权收回”的法律程序,造成房屋拆迁的合宪性危机;（2）中国香港地区通过“土地收回”与“强制售卖”的分类机制,在土地征收领域实现了良好的社会效果;（3）大陆地区对于因危房改建、旧城改造而引起的房地产开发应适用不同于公益事业的准司法机制。研究结论：建立“公益收回”与“有条件强制收回”的城市土地使用权双轨制收回制度是解决房屋拆迁各项矛盾的基础。     

城市房屋拆迂实质是土地使用权的收回与补偿

<国有土地上房屋征收与补偿条例>正在公开征求意见中,备受社会关注.城市房屋拆迁问题的实质是国家以土地所有权人的身份对土地使用权的收回和补偿.公权私权不分,房地关系本末倒置,是城市房屋拆迁问题产生的根源.为此,建议由全国人大出台<国有土地使用权收回法>或由国务院出台<土地使用权收回与补偿条例>;国土资源管理部门应主动介入,积极参与相关法规的修改,加强存量建设用地管理,特别是土地使用权的收回管理.     

依法取得的土地使用权不容侵犯--兼论土地使用权侵权行为的构成要件及其法律责任

案例近年来,随着紫荆河主流不断东移,河西岸张庄乡地段出现了大片滩涂地,当地人习惯称之为河西滩地。自1996年至2000年,河西滩地附近的宋家村在这片新出现的滩地上开垦荒地300余亩。2000年春天,X市政府依法对张庄乡宋家村开垦的河西滩地确定了土地使用权,宋家村一直耕种该土地并向张庄乡政府交纳滩涂管理费。2001年初,X市政府发文明确河西滩地由张庄乡政府统一管理和使用。2001年3月,张庄乡政府将河西滩地发包,王村村民王某等五人以9000元的价格取得了河西300亩河滩地的使用权,双方签订了承包合同并进行了公证。同时,宋家村村民多次上访,要…     

我国土地征收补偿制度的缺陷与完善

私法规范缺失、公法规范不足是我国现行土地征收补偿制度的立法现状。制度供给的不足导致实践中出现了一系列的问题:权力寻租、剥夺社会弱势群体的利益等。完善我国土地征收补偿制度是一个从观念到制度全方位的过程。文章提出应当利用私法规范强化对财产权的保护,并且试探性地对于完善土地管理法提出若干立法建议。     

我国土地征用补偿制度的不足及完善

土地征用问题是当前复杂的三农问题之一，其中最集中的焦点问题是征地的补偿和安置问题。本文通过对我国现行土地征用补偿制度的分析，主要论述了它存在的一个新的不足——相关法规缺乏严密性的问题。并借鉴国外征地补偿的经验，提出了对它进行完善的办法和措施。     

完善我国土地使用权抵押制度的几点立法思考

土地使用权抵押是一种十分有效的担保方式,但是目前关于土地使用权抵押的立法还远远不能适应市场经济发展的要求,一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够衔接,甚至互相冲突;另一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够全面和明确。立法上存在的问题导致在实践中产生很多争议。结合土地管理的实际,对土地使用权抵押在立法上存在的几个问题进行了探讨并提出相应的对策     

完善我国农村土地征收补偿制度的法律思考

我国城市土地资源的有限性,使得城市的进一步发展必然依赖对农村土地的征收和使用.目前我国征地制度在征地程序、目的、补偿等方面存在的弊端,已经制约了经济、社会、农村的和谐发展.农村土地征收纠纷背后交织着各种观念的碰撞、利益的冲突、制度的羁绊与法律的滞后,亟待从程序与实体方面针对我国土地征收和补偿制度的缺陷予以完善,本文从我国现行农村土地征收补偿制度存在的问题和原因入手,提出如何完善我国农村土地征收补偿的设想.     

我国土地登记制度评价——兼论实行土地使用权优先登记的可行性

我国土地登记制度建立十几年来,在保护土地权利人的利益等方面,发挥了重要作用.但是,土地登记制度在科学、效益、安全、先进性方面还存在一些问题.我国加入世贸组织后,外企进人中国市场逐步增多,土地权利人要求保护土地权益的愿望愈加强烈,这些问题亟需解决.     

城镇居民在宅基地上的自建房被拆迁后,补偿的房屋归谁

<正>问题山东省某村村民A向村委会申请了一块宅基地,并通过了建房审批。A与城镇居民B签订合同,让B在其宅基地上自建房屋,B支付宅基地使用费。后因旧村改造,B在A宅基地上的自建房被拆迁,获得拆迁安置房。A诉至法院,要求确认合同无效,并要求B返还拆迁后所得安置房。A请求可否成立?解答一、城镇居民在农村宅基地上建房的合同无效我国《宪法》第10条规定,"任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土     

农民房屋可以买卖吗?--兼谈农村房屋买卖合同的效力问题

案情1991年4月,北京市××区某乡农民甲与邻乡农民乙签订《协议书》,约定:乙将北房两间、门楼一个卖与甲,房价1万元,双方签字立据,不得反悔。甲随后支付了房款1万元,乙将两间房屋及《乡政府审核批给社员建房户施工许可证》原件一并交与甲,双方未办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月,乙妻向海淀法院提起诉讼,请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效,理由是:乙当年在原告不知情的情况下将房屋卖与甲,原告一直认为该房屋只是借给甲使用。2003年原告找到甲要求腾房,甲说房子是其购买的,但未向原告出…     

基于土地生产功能差异的征用补偿制度完善的思考

土地征用补偿问题是我国土地管理和社会关注的焦点问题之一,也是土地征用制度改革的重点所在.从土地生产功能差异的内涵界定入手,从法律、技术和社会层面对我国土地征用补偿制度进行了简单评价,分析了土地征用补偿制度完善中考虑土地生产功能差异的必要性,并提出了考虑土地的真实价值和征用前后土地的生产功能差异进行土地征用补偿制度完善的建议.     

村委会无权截留村民小组征地收益--兼谈集体土地所有权法律制度的缺陷

案例 近来,不断收到农民来电、来信,对村委会能否占有被征地村民小组农民集体征地中衍生的土地收益提出疑问.某发达地区村民反映,当地政府征用两个村民小组土地共计30余亩,将其出让给某开发公司用于建造商业楼群,征地补偿费已支付到位.     

国家收回已抵押的土地使用权,抵押权人该怎么办?--从一起抵押登记纠纷谈抵押权保护责任分担

土地使用权抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。土地抵押权作为一项担保物权,在经济生活中越来越频繁,作用也越来越重要。如果已抵押土地使用权被国家收回,抵押权人利益如何得到实现?本期《案例分析》栏目,就从一个实际案例入手,对这个问题进行了探讨。