小区地上部分与地下车库可否由两家物企管理？

案情简介 某物业公司为某小区的前期物业管理单位，小区业主委员会成立后，另聘其他物业公司管理该小区，但原物业公司至今没有移交小区的车库。业主委员会遂起诉要求该物业公司移交车库、车库管理费。     

业委会起诉业主缴纳物业费的法律探究

案例回顾 上海市长宁区某小区共有业主160户，经召开业主大会表决决定，该小区的物业管理实行业主自行管理，由小区业主委员会对小区进行物业管理服务。     

微力量

中国物业管理之窗 【南京：小区筹建管委会代替业委会】今年5月1日，江苏新物业管理条例实施，其中新增了一项规定，在小区业主大会难以成立的情况下，所在街道、社区及业主代表等，可以组建物业管理委员会，代行业主大会及业委会的职责。该条例实施已一个多月，天润城第二街区将出现“临时管委会”。这在江苏省还是首例。     

业委会的法律服务需求

根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，成立业主委员会是小区业主法定的权利。然而，目前全国各地成立业主委员会的小区比例非常少，根据各地的数据分析，业界普遍认为在20％～30％之间，即便成立了业主委员会的小区，业主委员会能正常开展工作的比例也不高。究其原因，除了业主会议门槛过高、业主团体成立障碍过多、业主团体缺乏民事主体地位以及法律没有强制建设单位限期移交建筑物管理权等客观原因外，专业律师的法律服务没有深入到业主委员会成立前和成立后的过程中，广大业主没有认识到律师在业主委员会的成立和运作中的重要性也是一个非常重要的原因。     

让业主委员会筹建工作不再难

近年来，物业管理行业得到了快速发展，但备受社会关注的住宅小区业主委员会的筹建工作却进展缓慢。各地新闻媒体上也频频曝出小区业主在筹建业委会时被打，物业管理企业横加阻挠，甚至政府管理部门互相推诿的事件。业主委员会的成立工作为什么这么难？物业管理企业如何适应我国不断发展的市场经济环境，如何更好地为所管小区的业主做好服务，笔者就住宅小区业主委员会筹建工作难的问题谈点个人认识。     

业主依法筹备被视无效 行政越俎代庖难服众人——“业主委员会”何以变味

2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施，天津市南开区长江道凯立天香家园小区的业主们就开始了自发的维权行动——成立属于自己的业主委员会，到2004年1月，约70％的业主联名强烈要求成立小区业主委员会。经南开区政府部门两次协调，在开发商和物业公司声明不参与业主筹备小区首次业主大会的情况下，政府部门同意了由     

业主委员会:想说爱你不容易

根据国家《物业管理条例(》下称《条例》)及相关地方法规的规定,当住宅小区交付使用达一定的条件后,就应该成立小区业主委员会。但全国已实施物业管理的成千上万个住宅小区成立业主委员会的为数不多,而业主委员会运行良好、能够与物业管理公司紧密配合而形成合力的更是少之又少     

业主与物业公司应如何正确对待物业审计

近年来随着我国物业管理法规的不断完善，特别是在物权法公布以后，小区业主的主人翁意识越来越强，物业管理公司的经营也越来越规范，许多小区纷纷成立了业主委员会，同时也有许多小区的业主及业委会希望对物业管理处多年的财务状况进行审计。     

声音

如果在小区的管理中能够参照股份制企业的“监事会”的模式，从小区业主当中推选出这样一个职能不同的组织，小区业主通过这个组织集中统一地向业主委员会表达意见和提出质疑，通过多种形式相结合的方式实现对业主委员会的监督，必将能规范业主委员会运作。     

新老物业公司更替引发的法律问题

近期,我们承办了两个案件：北京某小区业主委员会依据业主大会决议,起诉老物业公司,要求其撤离小区;另一个是该小区业主以不同意业主委员会假借业主大会意愿,让老物业公司撤离小区而起诉业主委员会。     

浅析业主委员会的职能作用和制度建设

我国物业管理的现状是:小区业主委员会的发展速度与规范化程度远远落后于物业公司,直接影响物业管理活动的法制化、规范化的进程。建立健全业主大会、业主委员会是物业管理中亟待解决的问题。     

营口市业委会协会概况

营口市业主委员会协会于2008年成立，是由小区业主委员会及其他物业管理项目业委会自愿申请加入组成的社团组织。     

“未投票视为同意已表决的多数业主意见”的规定是否有效

【案情摘要】原告胡X勤，被告上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主委员会（以下简称业委会），原告系被告小区业主。原告诉称，其对上海盛唐物业管理有限公司（以下简称盛唐物业）提供的物业服务非常满意。被告业委会在2013年9月4日张贴了《上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）业主委员会关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告》，具体内容如下：本小区总建筑面积226392．10平方米，全体业主所持投票权共1598票，总计发放1585票。     

居住小区地下室产权归谁所有?

前不久,我所代理了一起关于居住小区公共区域经营权及经营收益的案子:某小区业主委员会将管理该小区的物业管理公司告上法庭,认为被告利用属于业主所有的地下室进行经营,侵犯了全体业主的财产收益,要求法院判令被告停止对地下室的的经营行为,将地下室的经营权交给业主委员会,返     

上海浦东新区业主自治实践中的问题及对策

一、上海浦东新区业主自治的发展现状 浦东新区业主自治实践以国家和上海市制定的一系列法规和地方性规范为基础，目前已初具雏形。新区符合组建业主大会及业主委员会条件的小区已达到1200个，已成立业主委员会并试行业主自治的住宅小区733个．约占61%。     

天津市凯立天香家园物管会转制风波选我业委会

新的《物业管理条例》颁布以后，终于等到能真正由业主自己选举自己的“业主委员会”的时侯了……一张张的选票，在小区业主们的手中传递着--一份权利，一份信心，一份希望……     

能否换一种方法——北京美丽园小区被摘牌的思考

2006年4月,北京市海淀区美丽园小区没有通过“北京市优秀管理居住小区”复验,小区部分业主大出条幅——“业委会要为小区被‘摘牌’担责必须引咎辞职”。《都市文化报》2006年6月29日刊载一篇文章,报道了南京市海明珠花园业主弹劾业主委员会事件。业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体。目前,在物业管理实践中,业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生,这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致,有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。业主委员会作为小区公共财产共有人——全体业主的代表,他们的职责是维护全体业主的利益。也正是因此,业主委员会才被授予了管理小区公共财产的权力。然而海明珠花园业主委员会在行使权力时,却将业主授予的权力异化为寻租的强制力,将自己服务职能异化为游离于公共利益之外的“个人利益”。显然,对于海明珠花园的业主委员会而言,他们缺乏的不仅仅是“公共服务精神”,他们更需要补上的一堂课——如何具备正确的权力理念,使权力能够更充分地体现民意。当然,在现实社会中,需要“补课”的不仅仅是他们。对北京市美丽园小区的业委会而言,则反映出其工作的欠缺,欠缺对自身工作的深入、欠缺对物业管理工作的理解、欠缺一种理性和科学的工作方法。美丽园小区被“摘牌”引发矛盾的事件和海明珠花园弹劾事件,给我们带来诸多启示与思考。本栏目特别组织相关稿件,分别从业主委员会本身、物业管理企业和物业管理消费观等角度,对于相关问题给予解读。     

谈谈我们的业委会工作

时代在发展，社会在前进，居民小区逐渐在扩大形成，房产私有化程度也逐渐提高，业主的权益需要维护，业主委员会的成立成为必然的趋势。业主委员会在目前还是一个不大好定性的组织，它既不在工商局注册，也没有行业的主管单位，它在小区办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定。即除了业主大会，它也没有别的“上级”。国务院颁布《物业管理条例》明确了业主委员会只是业主大会的执行机构这一定位，现就唐槐园小区业主委员会成立以后开展的工作，谈谈我们的做法：     

浅谈住宅小区的物业管理者

住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生，物业管理者问题是小区业主关心的主要问题。
　　一、何谓住宅小区物业管理者
　　住宅小区物业管理者包括两个方面，即业主大会或者业主委员会和物业服务企业。     

业主委员会委员资质辨析

住宅小区业主委员会委员必须由居住在本小区的业主代表担任，即不具备业主资格的各类住宅（包括商业等）物业使用人不具备担任业主委员会委员的资质，不能被选举担任业主委员会委员。这在国家的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和地方法规中是有明确规定的。可是，在实践中，有时《条例》的严肃性与业主们选出的代表及业主委员会委员实际资质的多样性存在一些尖锐的对立。如何正确理解和贯彻《条例》，妥善解决这类矛盾，事关小区广大业主能否选举出一个有公信力、有工作效率的业主委员会，事关小区物业管理工作能否健康有序开展。