“三稳目标”背景下我国房地产去金融化的影响研究

现阶段我国房地产市场发展迅速,与金融业的关联日渐紧密,金融化泡沫化日趋严重,在一定程度上影响了国民经济内部良性循环。随着“345”规则、房地产贷款集中管理制度等监管政策落地,在稳地价、稳房价、稳预期调控基调不变情况下,一些房地产企业的债务风险逐步暴露和蔓延,引起社会各界对引发次生金融风险的担忧,房地产去金融化已是大势所趋。本文从房地产金融化的表现、采取的应对措施角度出发,对房地产去金融化的影响进行分析,同时立足“三稳目标”,提出全面强化对内部经营融资资金监管、建立健全房企有息债务信息公开机制、督导金融机构把控房地产融资关口、强化房产金融关联监管四个方面的建议。     

紧缩环境下的房地产企业融资渠道多元化

房地产开发建设和经营所需资金,除了政府资金和房地产企业自有资金外,还包括来自商业银行、住房公积金、住房储蓄、住房合作社、房地产建设基金(含住房建设基金)、信托基金、房地产企业股票上市、房地产建设债券、住房抵押贷款证券等许多方面的融资.     

化解房地产领域金融风险的思考

<正>2021年以来,房地产领域频繁爆出的金融风险事件,在全社会引起了广泛关注,金融监管和房地产主管部门多次公开强调要出台金融举措支持房地产市场平稳健康发展,特别是要救助陷入经营困境的房地产企业。2023年10月,中央金融工作会议提出：“促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等‘三大工程’建设,构建房地产发展新模式。”本文就化解房地产领域金融风险提出若干思考。     

专访夏磊:市场出清还会继续,行业整合会加剧

未来行业整合会呈加剧之势,具体方向还是企业主体市场化抉择,以前高杠杆经营、目前陷入流动性危机、资产质量较优的企业会被重组。2021年,上半年楼市火热,下半年市场急速转冷。让人印象深刻的是,不少房地产企业出现了债务爆雷问题,引发了“现象级”讨论。2022年房地产市场将呈现什么样的趋势?《中国房地产金融》日前专访了国海证券研究所联席所长、政策&地产首席政策分析师夏磊。     

如何化解当前房地产开发企业的债务风险

<正>2021年至2023年房地产开发企业的风险不断蔓延,已经呈现出系统性风险的特征,对宏观经济运行及金融市场的运行产生了较大冲击,化解房地产企业的债务风险已经成为当前迫切需要解决的任务。本文就化解当前房地产开发企业的债务风险提出政策建议。2023年10月底召开的中央金融工作会议把防范化解金融风险作为未来一段时间金融工作的重点,其中房地产金融风险是关注的重点之一,会议强调“促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理”。中央自2022年底开始决策层已经多次强调房地产金融的风险。     

个人转让房地产应纳哪些税

房地产业是国民经济支柱产业。当前房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题．出现了市场“泡沫经济”。为了有效遏制投机性炒房．控制投资性购房．鼓励普通商品住房和经济适用住房建设．合理引导住房消费．促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展．国家采取了包括税收在内“多管齐下”的措施。笔者结合当前有关税收政策，对个人转让建筑物、构筑物以及其他土地附着物（简称“房地产”）所涉及应缴纳的各项税费以及有关减免政策分述如下。     

住房租赁金融发展现状、存在问题与对策研究

中央金融工作会议提出,促进金融与房地产良性循环,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。基于我国房地产发展新趋势,以金融支持住房租赁市场供给侧结构性改革为根本,深入探讨我国住房租赁金融发展情况。研究发现：近年来我国加大政策支持力度,推动住房租赁金融的加速发展,在传统信贷、债券、资产证券化产品及股权投资等方面进行了积极探索和实践,对促进住房租赁市场发展起到了一定的支撑作用。但受住房租赁市场低市场化结构、低回报率特性和低迷发展环境等因素影响,我国住房租赁金融发展存在规模小、金融机构参与积极性不高、金融创新不足和金融服务效能不畅等问题,住房租赁市场与金融市场的良性循环有待提升。建议加强顶层设计、强化激励措施、加快金融创新、优化配套政策,通过建立健全的住房租赁金融支持体系,促进住房租赁市场稳健发展。     

发展二级住房抵押贷款证券市场保证投资者的最大收益——前美国联邦住宅企业监督管理办公室主任阿曼多·法尔肯先生访谈

前美国联邦住宅企业监督管理办公室主任(OFHEO)阿曼多·法尔肯(ArmandoFalcon)先生于2006年1月18日应邀来交行作了题为“住房抵押贷款证券市场:经验、教训和商业银行”的演讲并接受了本刊记者的专访。法尔肯先生曾负责美国两大住房抵押贷款机构FannieMae和FreddieMac的监管,他还担任过国会众议院银行与金融委员会总律师职务,在起草有关维护银行业金融稳定和保护存款保险基金的相关法律方面发挥过重要作用。     

至暗时刻,房企债务重组或破产重整,五大法律风险提示

本文将从房地产企业的境内融资、境外美元债、内部资金安排、债务清偿顺位等方面,提示存在的法律风险及解决建议。随着房地产行业调控政策不断加码、融资政策不断收紧及“三道红线”的监管,加之新冠疫情的冲击,以高杠杆、高周转、高负债模式运行的房地产企业面临巨大的现金流压力,债务违约风险凸显。2021年以来,多家房地产企业陷入债务危机,面临债务重组或破产重整的生死关头。本文将从房地产企业的境内融资、境外美元债、内部资金安排、债务清偿顺位等方面,提示存在的法律风险及解决建议。     

至暗时刻,房企债务重组或破产重整,五大法律风险提示

本文将从房地产企业的境内融资、境外美元债、内部资金安排、债务清偿顺位等方面,提示存在的法律风险及解决建议。随着房地产行业调控政策不断加码、融资政策不断收紧及“三道红线”的监管,加之新冠疫情的冲击,以高杠杆、高周转、高负债模式运行的房地产企业面临巨大的现金流压力,债务违约风险凸显。2021年以来,多家房地产企业陷入债务危机,面临债务重组或破产重整的生死关头。本文将从房地产企业的境内融资、境外美元债、内部资金安排、债务清偿顺位等方面,提示存在的法律风险及解决建议。     

探索建立房地产发展新模式

现有房地产发展模式存在高负债、过度发展、高房价等问题,中长期城镇住房需求增长乏力,现有房地产发展模式难以持续,需要加快推进房地产供给侧结构性改革。房地产发展旧模式特征是“以增量为主、以售为主”,以解决住房短缺为目标,拉动投资增长;房地产发展新模式注重“增存并重、租购并举”,以实现更高水平的“住有所居”为目标,更加侧重防风险。建议以推行商品房现房销售、加强培育租赁机构主体为抓手,配套改革现行房地产相关土地、金融、税收制度,推进房地产发展新旧模式转换。     

发展二级住房抵押贷款证券市场的保证投资者的最大收益——前美国联邦住宅企业监督管理办公室主任阿曼多·法尔肯先生访谈

前美国联邦住宅企业监督管理办公室主任（OFHEO）阿曼多，法尔肯（Armando Falcon）先生于2006年1月18日应邀来交行作了题为“住房抵押贷款证券市场：经验、教训和商业银行”的演讲并接受了本刊记的专访。法尔肯先生曾负责美国两大住房抵押贷款机构Fannie Mae和Freddie Mac的监管，他还担任过国会众议院银行与金融委员会总律师职务，在起草有关维护银行业金融稳定和保护存款保险基金的相关法律方面发挥对重要作用．[编按]     

关于出版《中国房地产投资信托基金（REITs）发展蓝皮书》的征文通知

各金融机构、房地产企业及相关机构、专家学者： 由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会金融专业委员会承办的“中国房地产金融创新暨房地产投资信托基金发展论坛”,将于2009年6月19日在北京召开。为促进我国房地产投资信托基金事业的健康、快速发展,配合本次会议的召开,经组委会研究决定,拟出版《中国房地产投资信托基金（REITs）发展蓝皮书》,现面向社会公开征文。     

主要发达经济体金融稳定保障基金运行机制及对我国的启示

金融稳定保障基金作为金融领域风险的“防洪闸”,为潜在的系统性金融风险提供后备资金,是抵御金融风险的重要力量。国际角度来看,建立金融稳定保障基金及运行机制成为主要发达经济体应对和处理系统性金融风险的普遍做法,如美国设立的有序清算基金用于处置系统重要性金融机构过程中产生的各项费用;欧洲先后成立了欧洲金融稳定基金（EFSF）和欧盟单一处置基金（SRF）,分别针对主权债务风险和处置陷入困境的银行;德国建立了金融市场稳定基金（FMS）为金融机构债务提供担保。本文通过借鉴美国、欧洲和日本等主要发达经济体建立和运行金融稳定保障基金的经验,从制度保障、资金来源、基金使用和部门协调等方面提出针对性、可操作的政策建议。     

银行不要与宏观调控“扳手腕”

新一轮的宏观调控直指房地产市场泡沫,足以说明房贷的风险客观存在,商业银行为什么非得与宏观调控政策“扳手腕”呢?“购买第一套自住房;购买本行开发贷款支持楼盘房屋;职业稳定和收入水平较高的国家公务员、金融从业人员、教师、律师、医生、企业高管人员、优质私营业主等购房     

中国房地产金融创新暨房地产信托基金发展论坛隆重召开

2009年7月31日,由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会金融专业委员会承办、《中国房地产金融》杂志协办的“中国房地产金融创新暨房地产投资信托基金发展论坛”在北京中国职工之家饭店隆重召开,与会代表共200多人齐聚一堂,共话中国房地产投资信托基金发展前景。     

银行不要与宏观调控“扳手腕”

“购买第一套自住房：购买本行开发贷款支持楼盘房屋：职业稳定和收入水平较高的国家公务员、金融从业人员、教师、律师、医生、企业高管人员、优质私营业主等购房：购买优质房地产客户、黄金、重点和优质房地产客户开发楼盘：个人住房贷款期限在5年及以下”，只要满足上述一个条件．你的一手房按揭贷款最低首付款比例就可以为20％。     

住房维修基金综合管理系统的设计与实现

随着国家住房维修基金政策的出台，房地产用户已成为银行一个大的潜在客户群。为了争取这些客户，中国建设银行海南省分行（以下简称“海南建行”）采取个性化服务，有针对性地设计开发了面向房地产行业的住房维修基金综合管理系统。采用信息化手段，充分利用银行现有的电子信息化资源，使用先进的技术和管理模式，为住房维修基金的各级用户提供方便准确的账务管理功能，提供多方位有效的监察管理手段，提供完整的从开发商到住户的各级住房维修基金相关信息，从而实现对住房维修基金收支情况的实时监控，有效吸收来自企业的稳定存款，提高银企合作的质量和效率。     

我国房地产证券化模式问题探讨

房地产证券化是房地产业与金融行业有机结合的桥梁。这个在美国20世纪60年代出现的创新金融工具如今已风靡全球，并成了21世纪全球金融结构调整及金融工具创新的亮点，也必将成为我国房地产金融发展的基本趋势。本文在分析借鉴美国、英国、日本等发达国家房地产证券化模式的基础上，针对我国房地产行业与金融行业的实际，提出了分别采用封闭式房地产投资信托基金模式、出售型土地使用权信托方式、设立单项房地产公司或单项契约型基金以及房地产抵押贷款等多种模式协同促进我国房地产证券化发展的思路。     

居民部门杠杆率的国际比较与启示

我国居民部门杠杆率水平较低,仍有较大"加杠杆"空间,可通过推动居民举债消费来实现扩内需和债务杠杆在政府、企业和居民部门间的转移,从而缓解经济下行压力和实现宏观债务风险"软着陆"。根据美国和韩国的发展经验,居民部门债务水平与一国的经济增长、金融自由化与金融创新、政府政策激励、房地产市场发展等因素关系密切。借鉴国际经验,未来应多方发力、有的放矢,有序引导居民举债消费,鼓励和推动消费金融创新,促进新消费热点培育与消费金融创新相结合,构建住房政策性金融体系,发展住房抵押贷款证券化。