房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

房地产估价及相关行业比较

本通过对房地产估价行业与中介服务市场相关行业之间的深入分析，重在阐述其中的区别与联系，探讨房地产估价师的定位与发展方向。     

论涉案房地产评估

所谓涉案房地产评估．是指国家指定的估价机构对涉及经济、民事、刑事、纪律监察等案件的房地产,根据其特定的委托评估目的、按照房地产评估的通行程序、原则和方法以及有关专项规定,并充分考虑其特殊的价值影响因素,而对委估物业在某一估价时点的价值所进行的评定和估算。笔者结合近年从事涉案房地产估价的实践,谈几点认识,以期抛砖引玉。     

房地产估价与相关行业的关系与沟通

房地产无论是企业还是个人都是其财产的重要组成部分，因此在进行房地产交易。房地产抵押以及房地产课税时确定其价值为西方国家各利益相关所关注，由此产生了房地产估价。过去西方国家一百多年的评估业主要是房地产估价的历史，今后房地产估价还将在评估业中发挥重要的作用。中国的房地产估价虽然产生时间不长，但它在中国的市场经济中发挥了积极作用。经济发展的必然结果是资本市场的全球化，为保障经济行为各方的权益，客观上要求除对房地产进行估价外，还需要对动产、机器设备、无形资产和企业价值等进行评估。因此，房地产估价与其它评估可以加强联系，多多沟通，为中国评估业尽快走向世界而共同奋斗。房地产估价是市场经济发展到一定阶段的产物，尽管在西方发达国家已经有了一百多年的历史，但其估价理论和估价方法还在不断完善，新的研究成果不断出现，估价的地位和作用也日益显现出来，估价业呈蓬勃发展的趋势。中国房地产估价是随着市场经济的建立而产生的，经过十来的发展与探索，已经成为社会经济发展不可或缺的部分。与此同时，几乎与中国房地产估价同时产生的中国资产评估也得到了较快发展。房地产估价与资产评估同属于评估行业中的两个分支，它们共同推动了中国市场经济的发展。为此笔通过对评估行业中这两个分支的产生与发展来谈谈今后它们之间关系与沟通。     

房地产信息系统（REIS）——房地产估价信息子系统（REAIS）

随着计算机技术的飞速发展，有关房地产信息处理的自动化也得到了一定的发展。但就其质量而言，目前均处于初级阶段。本主要阐述了房地产估价信息系统的基本概念．分析了房地产估价信息系统所必须实现的功能，实现该功能目前应具备的条件，房地产估价信息系统数据库，以及GIS的应用，并简要介绍了我们开发的房地产估价信息系统(REAIS)实验性软件，章最后还对有关房地产信息技术的发展作了展望。     

浅谈房地产估价的行业特点

1996年春的一天，我刚刚担任北京市房地产价格评估事务所所长时，一位资产评估师找到了我，理直气壮的质问我“为什么我出具的资产评估报告不能做房地产抵押的依据。”     

房地产估价报告应用的有效期及相关问题分析

估价报告应用的有效期是《房地产估价规范》估价报告规范格式要求的结果报告中的13项内容之一，规范条说明8．0．4款提出：“估价报告应用的有效期自完成报告日起原则上规定为1年”。而《资产评估操作规范意见（试行）》第121条第10款：“评估结果有效期。写明评估结果的有效期。按现行规定，有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）”。许多估价师在对上面规定的理解上，存在不少争议，本试进行简单分析。     

试论房地产估价和资产评估的关系与异同

房地产估价行业在我国已经初步形成自己的行业体系，这个行业从开始建立时起，就明确提出要与国际惯例接轨、要遵循市场经济规律健康发展，因此，在很短的时间内数以万计有志于此道之士，纷纷投入房地产估价队伍，各类房地产评估机构大量涌现，一时间“估     

探求福州市收益型房地产的还原利率（上）

房地产收益还原法,简称收益法。是目前国际上流行的最重要的资产评估三大方法之一,该法是利用资金具有时间价值原理,将资产未来收益折现求资产现在市值的一种评估方法。收益还原法以其充分的理论依据在国外被广泛应用于收益型房地产的评估,并被许多专家推崇为房地产估价中的“王后”。     

房地产估价与资产评估的比较研究

房地产估价与资产评估都是近年来在我国迅速发展壮大起来的新兴行业，这两个行业同属社会公正性质的行业．都是从事财产价值(价格)的评定估算工作，有一定的相似相通之处，但这两个行业在许多方面也有显的区别，比较分析二的相同和不同之处，对于加强这两个行业的管理、促进它们的健康发展是十分有益的。     

地理信息系统（GIS）在房地产估价中的应用

在房地产估价中,根据估价目的选择正确的估价方法后,客观、及时和准确地掌握委估对象的基本价值属性是决定估价结果正确与否的关键。目前我国房地产市场还没有建立一套资源共享的开放信息系统,即使在市场经济发达的西方国家,数据不足也常常是困扰估价师正确估价的重要因素之一(Wyatt,1997)。     

北美地区受污染房地产估价之文献研究（上）

环境污染会影响到房地产的价值，国外房地产估价理论界和实务界对此有很多关注，其中最为典型的就是以美国为代表的北美地区，其研究成果与实践经验非常丰富。本旨在通过介绍北美地区受污染房地产的估价研究，以期对国内学研究受污染房地产估价问题有些启示作用。本以时间顺序为研究脉络。     

对有关收益法若干“理论观点”的评析（上）——兼致评估行业主管部门及学会的建议

本作根据并结合自己的实践，对收益法评估方法在实际运用过程中存在的若干问题加以评析并提出了自己的观点和意见。“奇共欣赏，疑义相与析”。或许其观点仅是一己之见，但正如作本人所言，“愿与同行专家共同探讨”，本刊登载此，意亦在此。在此，本刊也欢迎全国的房地产估价从业人员踊跃投稿，善于总结经验并勇于创新，善于发现问题并进言献策，共同为提高我国房地产估价学术水平、推动房地产估价事业发展做出贡献。     

论新形势下的房地产抵押价值评估

2006年年初，国家建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，并同期制定了《房地产抵押估价指导意见》，该意见的出台，是金融机构降低自身信贷风险、规范房地产估价市场行为的一个重大举措，对房地产估价特别是抵押价值评估的影响很大，意义深远。为此，长沙市各大银行也积极作出回应，其中长沙市商业银行率先提出了《不动产抵押物变现能力评估管理暂行办法》，对新形势下不动产抵押物评估进行了规范，从评估的范围原则、操作管理、报告的具体要求等各个方面对估价机构做了详尽的要求并制定了相应的罚则。这一系列方案的出台，是在目前房地产业异常火爆并带动房地产中介行业快速发展的前提下，金融机构出于防范和控制自身风险而给我们房地产抵押价值评估提出的新课题，因此有必要引起我们的高度重视和认真研究。