房产抵押贷款中存在的风险及防范对策

一、房产抵押贷款存在的风险（一）抵押登记权的风险一是“一物多押”的风险。借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。二是土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。（二）土地性质和用途变更引发的风险     

新常态下房产抵押的金融风险防控研究

随着国家经济的发展,我国的房地产市场也逐渐繁荣,出现了丰富多样的房地产融资新模式,以房产抵押作为信贷担保的主要风险防控措施,迫切需要提升金融机构从业人员对房产抵押风险防控及风险处置相关业务能力。本文笔者从对抵押物风险处置中遇到的相关问题为切入点,对房产抵押贷款存在的风险进行系统的阐述,最后有针对性地提出在新常态下房产抵押的金融风险防控策略。     

房产抵押贷款的法律风险及其防范措施

本文从我国法律建设的角度阐述房产抵押贷款的法律风险,并提出与其相应的措施,以达到防范商业银行房产抵押贷款法律风险的目的。     

读者互动

读者观点银行贷款中三大抵押物均藏有风险目前我国商业银行的贷款形式有财产抵押、有价证券质押、单位担保和信誉放款等,其中财产抵押是获得贷款的主要形式,约占银行整个贷款的80%。抵押贷款质量的好坏直接关系到银行放款的风险。然而银行出现的大量不良贷款说明,许多抵押物由于在操作程序上的原因,均藏有风险,特别是以房地产、生产资料和汽车为代表的最常见的“三大抵押物”。房产抵押有猫腻。房产抵押是目前比较常用的方式之一,按照《担保法》第42条规定,特定物作为贷款抵押的,必须办理抵押登记,否则,抵押合同无效。根据这一规定,房产抵押…     

房产抵押贷款中保险金定价模型研究

随着房地产抵押贷款的增多,商业银行面临着巨大的贷款风险。为规避这一风险,商业银行采取向保险公司购买保险的措施。贷款保险业务关键是要合理确立和调整贷款保险的保费标准。文章通过运用博弈论对房产抵押贷款进行分析,利用矩阵解法中的划线法研究分析,利用"谢林点"理论寻找"纳什均衡点",论证了房产抵押贷款发展的必然趋势。根据房产抵押贷款保证金的特点及其性质,将房产抵押贷款保险金视为美式看跌期权,利用二叉树模型进行定价,通过建立模型并求解,改进了传统的二叉树模型参数,使其更具适用性。     

养老观念、房产态度与住房反向抵押贷款参与意愿——基于ISM的影响因素层次结构分析

住房反向抵押养老产品是老年人将房屋抵押从而获得现金流的一种养老方式。本文以住房反向抵押贷款为例,运用武汉市的747个调查样本,实证分析了养老观念和房产态度对住房反向抵押养老参与意愿的影响,并运用ISM分析了影响因素的层次结构。结果发现：“养儿防老”观念和房产态度对住房反向抵押贷款参与意愿有显著的负向影响,“养儿防老”观念加重了房产态度对参与意愿的消极影响。分样本回归显示：除了健康状况较差和家庭收入较高的组外,养老观念对各组居民的参与意愿都有显著的负向影响;对女性、年龄较低、健康状况较差、家庭人数较多和收入较低的部分居民来说,房产态度对参与意愿有显著的负向影响。ISM分析发现,养老观念和房产态度是住房反向抵押贷款参与意愿的直接影响因素,而风险态度、政策了解、金融能力和房产数量是间接影响因素。本文的政策指向是：政府应增强住房反向抵押养老产品的宣传力度,加强居民的养老金融教育,以改变居民传统的养老观念和房产态度,鼓励居民积极参与住房反向抵押贷款或保险,缓解居民的养老经济压力。     

以客户需求为导向 科学定位住房抵押贷款保险

在个人住房抵押贷款业务中，银行和借款人遭遇的影响还款风险是同类同步的，主要表现为抵押房产损失风险、借款人人身意外风险和借款家庭收入锐减风险。虽然有房产作抵押，但放贷银行仍需要转嫁贷款损失风险，借款人则希望最大可能保持抵押房屋的正常使用以及收回所有权。二者转移风险的要求存在内在关联性。国内各保险公司应该按照“以客户需求为导向”的设计理念，充分挖掘银行与购房投保人参与保险的动机，构建房屋财产保险、意外伤害保险和履约保证保险三足鼎立、自由搭配的套餐式组合保险，并积极改良有关问题条款，真正发挥有效化解风险的作用。     

房产抵押价值、负债水平与劳动力需求——基于中介效应模型的实证研究

随着企业房产抵押的发展,房产抵押价值对企业融资能力以及劳动力需求的影响日渐凸显。本文采用中国上市公司2003-2015年的房屋建筑物数据和各省房价数据,基于中介效应模型研究了上市公司房产抵押价值与公司劳动力需求的关系及其影响机制。研究发现,房产抵押价值与公司的劳动力需求正相关;房产抵押价值通过作用于负债水平,缓解企业融资约束,进而对公司劳动力需求产生正向影响。研究结果表明房产抵押价值与公司劳动力需求之间存在以负债水平为中介的抵押渠道效应,为房产抵押价值正向影响公司劳动力需求提供了直接证据。为避免房价下跌对劳动力市场产生不利冲击,本文建议在房价下跌时增加企业融资渠道,提升企业的劳动力需求,减缓劳动力市场的就业压力。     

房产抵押风险：案例与分析

本文通过几个案例分析了当前常见的房产抵押风险，并逐一进行风险提示，提出了有效的防范建议。     

私有房产作抵押的公司贷款第二还款来源风险分析及对策

在新增贷款项目的审计中，发现某支行向某建筑公司发放一笔贷款，用该公司项目经理个人名下的几处房产作抵押，虽然抵押物为银行贷款提供了第二还款来源，但相对于公司名下房产作抵押而言，个人私有房产在其用途、财产所有权人、土地性质等方面存在一定的特殊性，笔者认为：以个人私有房作抵押的公司贷款在第二还款来源方面存在较大风险。     

农户房产抵押贷款意愿及影响因素分析

论文以安徽肥东和山东莱阳210户参与农村房产抵押贷款意愿调查的农户问卷为样本数据,通过建立Logistic回归模型来分析影响农户房产抵押意愿的各种因素。通过分析,得出影响农户房产抵押贷款意愿的最重要因素,以及对农户参与房产抵押贷款意愿有显著正影响和显著负影响的变量。最后建议,政府应加大宣传,提高农户对房屋抵押政策的认知;大力完善城乡一体化社会保障,实现城乡社会保障均等化,降低抵押贷款风险;以减税等方式鼓励金融机构推广和发展房屋抵押贷款业务。     

机器设备抵押贷款法律风险分析及建议

对银行来说,一般常规接受的主要是土地、房产之类的不动产抵押物,银行内部已经形成了一整套行之有效的风险管理方法,并且从外部法律环境来说,也已经具备了较完善的不动产抵押担保制度。因此,以土地、房产等作抵押担保的,担保风险相对比较低。随着经济的快速发展,企业用机器设备向银行抵押贷款的情况越来越多。而机器设备抵押对银行来说,还不属于一种常规的抵押物,实践中以机器设备抵押发生的借贷纠纷越来越多。由于机器设备一般不具有保值性,它会随着使用年限的增加而不断贬值,同时具有易转移、不易保管、价值变动大、易损坏、专用设备难以处置等特点,这就使机器设备抵押贷款与那些不动产抵押担保方式的贷款相比有其特殊性,存在更大的风险隐患,导致银行在诉讼中经常处于比较被动的局面。     

工抵房与降价打折的区别

工抵房并不是新生事物,顾名思义是由于房企缺乏现金难以如期结算,用商票等抵押又存在失约风险,有些合作方不想接受,唯有将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力.而对上下游供应商施工方而言,自身也有资金压力,持续垫资并不现实,从开发商处获得房产后要想办法变现,则出现了工抵房入市的情况.     

金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险及其建议

当前金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险主要表现为:在建工程抵押期限设定、抵押登记立法不完善、与建设工程价款优先权冲突、税收及土地使用权出让金优先权冲突等。针对这些问题,本文建议修订《城市房地产抵押管理办法》中有关抵押期限设定的规定,尽快出台全国统一的、完善的《在建工程抵押登记管理办法》,切实维护金融债权安全;同时金融机构要加强与地方房产部门沟通,审慎办理土地使用权抵押转为在建工程抵押登记手续,全程跟踪办理、管理在建工程抵押物等措施,以期达到有效地控制防范在建工程抵押所面临的风险。     

次贷危机对我国城市商业银行房产抵押贷款业务风险防范的思考

2007年在美国爆发的次级抵押贷款危机,使美国的金融机构产生了巨额亏损,造成了巨大的破坏作用.美国次级贷款危机(以下简称"次贷危机")在影响美国金融机构的同时,也在影响美国经济和全球金融市场及经济的走向.本文主要就美国次贷危机产生的原因及我国城市商业银行房产抵押贷款业务的风险现状等进行探讨,从次贷危机教训中找出我国城市商业银行房产抵押贷款今后需注意和防范的问题.……     

抵押未登记导致抵押无效不能免除抵押人的过错赔偿责任

案情:1997年9月4日和10月8日,某县农产品公司(以下简称农产品公司)以收购烤烟为由向某县农行(以下简称县农行)申请两笔流动资金贷款共计86万元,并请其主管部门县供销联社用两套房产作抵押。协商一致后,三方签订了抵押担保借款合同,并制作了房地产抵押清单,但对抵押的房产未办理抵押登记,供销联社也未向县农行交付房产证,同时县农行亦未对供销社抵押的房产     

海南省商业银行住房开发贷款的法律风险及其防范

商业银行办理土地使用权抵押登记后发放住房开发贷款,仅对建设用地使用权拥有抵押权,对开发商借款用于建造的建筑物、房产却没有优先受偿权.商业银行的住房开发贷款实际上面临着抵押物悬空的巨大法律风险.商业银行要以《物权法》的颁布施行为契机,建议有关部门开办住房开发贷款在建工程抵押登记业务,以有效防范商业银行抵押物悬空的巨大法律风险.     

逆抵押贷款的精算模拟与方案设计

逆抵押贷款作为一种补充养老保障服务提供模式,旨在通过"以房养老"的形式提高老年人生活水平.通过住房逆抵押贷款老年人可以将房产抵押,由相关运作机构根据房产价值定期给付年金,实现资产现金的转换,而申请人则可以继续保留房产的居住权.本文通过借助金融学和投资学的相关模型,综合运用精算分析方法,对逆抵押贷款进行了精算模拟,进一步提出了我国推行逆抵押贷款的可行方案.文章指出在我国应由政府作为政策引导者,充分发挥商业银行作为住房逆抵押贷款项目的主体作用,借助保险机构、房产中介机构及专业信托公司等第三方机构,共同支撑住房逆抵押贷款项目在我国的全面推行.     

逆抵押贷款的精算模拟与方案设计

逆抵押贷款作为一种补充养老保障服务提供模式,旨在通过“以房养老”的形式提高老年人生活水平。通过住房逆抵押贷款老年人可以将房产抵押,由相关运作机构根据房产价值定期给付年金,实现资产现金的转换,而申请人则可以继续保留房产的居住权。本文通过借助金融学和投资学的相关模型,综合运用精算分析方法,对逆抵押贷款进行了精算模拟,进一步提出了我国推行逆抵押贷款的可行方案。文章指出在我国应由政府作为政策引导者,充分发挥商业银行作为住房逆抵押贷款项目的主体作用,借助保险机构、房产中介机构及专业信托公司等第三方机构,共同支撑住房逆抵押贷款项目在我国的全面推行。     

不同形式土地使用权对房地产抵押的影响

房地产抵押是大多数银行乐于接爱的主要贷款担保方式。在进行抵押物估价时,要充分考虑土地使用权不同取得方式公款低押物价值的影响,优先接受以国有出让方式取得土地使用权的房产,同时要求房屋所有权和土地使用权同时抵押,从而降低银行信贷风险。