建设用地差别化管理:理论解释与实证研究——以广西北部湾经济区为例

研究目的：分析新增建设用地指标管理的弊端,研究提高土地资源利用效率的办法。研究方法：理论模型法、实证分析法。研究结果：建设用地差别化管理优化了不同区域、不同部门、不同产业之间的土地资源配置效率,减少社会整体福利损失,实现了土地资源配置的帕累托改进。研究结论：建设用地差别化管理提高了土地资源利用效率,是对新增建设用地指标的调整和修正,是一种有价值的探索。     

差别化土地管理理论解释及政策体系建设

我国土地资源存在明显的空间异质性,若采取统一的管理模式必然导致土地资源错配和效率损失。[目的]探索精细化、差别化的土地管理模式,实现土地资源针对性、有效性管理,是促进土地资源集约节约利用、提高土地资源配置效率和利用效益的重要途径,也是土地供给侧改革的重要着力点。[方法]运用理论模型法和文献综述法对差别化土地管理原理和政策含义进行了阐述,构建了差别化土地管理政策体系,并完善了政策支撑体系。[结果]差别化土地管理是集时间、空间、地类和产业、部门等为一体的差别化国土管理模式;差别化土地管理目标是在提高土地资源利用效率的同时兼顾社会公平;差别化土地配置效率较普适性配置模式更高。[结论]可从建设用地差别化、产业供地差别化和用途管制差别化等方面构建差别化土地管理政策框架体系,从试点、补偿、监管等方面配套政策支撑体系,提高土地资源利用效率的同时,保障社会公平。     

国内外差别化土地政策实践与启示

收集美国、新加坡、英格兰以及国内差别化土地政策的典型案例,总结其主要经验和实施成效,从而得出对我国推行差别化土地政策的启示:(1)建立与经济社会发展相适应、增量存量统筹、国有集体兼顾的建设用地供应总量调控制度;(2)实行区域差别化政策,促进各土地利用分区、东中西各地以及特大城市、大城市和农村的协调发展;(3)实行产业差别化政策,建立产业目录,结合产业发展方向供地,促进产业升级转型;(4)实行地类差别化管理,积极开展试点,闲置土地与低效土地再利用,提高工业用地准入门槛,农村建设用地存量挖潜。     

建设用地指标配置方式创新探讨——基于南京、淮安两市的实践

在我国现有土地制度框架下,建设用地指标配置方式对于地区土地配置效率与公平影响深远。文章应用案例分析法,总结归纳了南京市、淮安市建设用地指标配置方式改革经验。针对当前我国建设用地指标计划管理中存在的科学性不足,内在激励与优化机制缺失等问题,提出将建设用地指标分为基础建设用地指标、可交易建设用地指标以及计划外建设用地指标,建立统筹"公平-效率-绩效"的建设用地指标分类差别化配置方式,完善建设用地指标管理的建议。     

武汉城市圈土地资源诅咒空间差异性、空间传导机制及差别化管理

研究目的：量化城市圈土地资源受诅咒程度,探究城市圈土地资源诅咒空间差异及其发生传导机制,继而提出土地差别化管理的政策建议。研究方法：运用空间递归面板数据模型探索研究区土地资源诅咒空间传导机制。研究结果：根据受诅咒程度,城市圈9个城市分别属于完全无诅咒区、潜在诅咒区、轻微诅咒区、严重诅咒区,且影响各区土地受诅咒程度的因素也是有差别的。研究结论：针对城市圈各个城市土地资源受诅咒程度提出了差别化管理的政策建议：完全无诅咒区,减少高耗能产业用地,分散区域生产力布局;潜在诅咒区,适当增加建设用地指标,促进产业结构优化;轻微诅咒区,加强区域联系,增加交通用地;诅咒严重区,限制大规模工业开发,建立自然资源保护区。     

海城集体经营性建设用地入市试点调查研究

辽宁省海城市作为试点之一,其在农村集体经营性建设用地入市的主要做法有:按照相关规定及本地区实际情况确定了入市主体、程序及范围,构建了制度框架体系,进行了入市差别化的探索,完善了收益分配方式等。针对目前存在的集体经济组织成员不明确、缺乏城乡统一建设用地基准地价体系、抵押贷款等其他权利难以实现等问题,建议:(1)明确集体经营性建设用地入市主体与客体;(2)探索建立农村集体经营性建设用地价格体系;(3)进一步完善入市收益分配机制;(4)加强农村集体经营性建设用地入市监管。     

新增费“体检”报告——聚焦新增建设用地土地有偿使用费的差别化管理

新增建设用地土地有偿使用费自1999年开征以来,作为调节土地市场的重要经济杠杆,在促进存量建设用地利用、抑制新增建设用地盲目扩张、增加国有土地资产收益、推动农村土地整治、完善耕地保护制度建设等方面发挥了重、要作用.当前,从实践看,新增费管理政策仍过于粗放,存在多种"亚健康"症状.实现新增费差别化管理,将有助于提升新增费资金使用绩效.     

城市生态用地差别化管理的探索与实践

生态文明建设是建设美丽中国、实现中国梦的实现路径,城市生态用地是生态文明建设的空间基础。加强城市生态用地建设,既可以优化城市空间,提升城市总体服务价值,又可以维护城市生物多样性,建设美丽城市空间。然而,受现行土地管理制度的影响,城市生态用地面临着诸如内涵不明、现状用地易被蚕食、规划用地难落实的困境,研究在明确城市生态用地划定标准的基础上,提出已建生态用地按非建设用地管理、规划生态用地"只征不转"的差别化管理思路,以期可以加快城市生态用地的建设,促进城市可持续发展目标的实现。     

新型城镇化背景下中国的新区建设与土地集约利用

研究目的：针对新型城镇化背景下中国新区建设以及新一轮新区建设热引发的土地资源浪费等现实问题,分析中国新区建设的现状特征及其与土地集约利用的矛盾关系,提出新区开发与土地集约利用对策。研究方法：综合分析与案例分析法。研究结果：中国新区建设数量不断增多,规模越建越大;新区与主城及原有行政区划存在错综复杂的关系;部分新区圈而不建,造成新一轮土地浪费,与土地利用规划不协调;新区与主城功能趋同,造成设施重复建设,与城市总体规划不协调;新区建设普遍超前,人口规模偏小,基础设施浪费严重;新区建设的投资规模巨大,加大了地方债务风险。研究结论：把新区建设作为协调“三规关系”的重要试验平台,协调目标、坐标、指标、限标“四标”之间的关系,提高新区建设的产业集中度和用地集约度;在土地利用规划指导下,加强审批监管,合理界定并严格控制新区规模和数量;优化新区建设用地,提高新区土地集约利用效率;合理运用土地增减挂钩机制,为新区建设提供适度的用地保障;新区建设体现“产城一体”的要求,把新区建成产业功能区和城市功能新区。     

基于地理探测器的城市建设用地规模时空差异及影响因素分析

研究目的:分析城市建设用地规模时空差异及其影响因素,为制定区域差别化的城市建设用地供应政策提供决策参考。研究方法:在分析345个城市建设用地规模时空变化的基础上,运用地理探测器识别城市建设用地规模扩张的影响因素及其交互作用。研究结果:(1)中国城市建设用地面积虽然持续增长,但增速逐渐放缓;(2)城市建设用地扩张存在较大空间差异,扩张规模按东部、西部、中部、东北地区逐渐递减,扩张速度按西部、中部、东部、东北地区逐渐递减;(3)全国城市建设用地扩张主要受投资驱动的影响,东部地区和东北地区由人口驱动转为产业驱动,中部地区由人口驱动转为投资驱动,西部地区城市建设用地扩张一直受投资驱动较为明显;(4)影响因子两两之间均为增强关系,包括双因子增强和非线性增强,2000年,投资水平、产业结构及学校数量交互作用极强,而到2015年,实际利用外资与其他因子的交互性明显增强。研究结论:中国城市建设用地扩张受产业、投资和人口共同驱动,但驱动力大小存在较大空间差异。应针对不同区域的主要驱动因素实施差别化管理,缓解城市建设用地规模扩张。     

开发区节约集约用地的回顾与展望

我国首个开发区是1979年国务院批准设立的蛇口工业区,之后对我国社会经济发展产生了重要影响。回顾30多年开发区建设,我国开发区土地节约集约利用从理念到实践、从设槛到健全、从政策到规范、从检查到考核、从定性到定量、从试点到全面、从小片到区域政策等方面取得长足地发展。未来我国的开发区土地节约集约用地将从探索走向常态、政策将从统一走向差别化、监管将进入国土监测工程系列、信息化将助力差变化用地管理、国土云将实现精细化用地管理。     

区域建设用地开发强度时空格局分析——以湖南省为例

文章将建设用地开发强度界定为对建设用地开发利用的广度、深度与频度的综合度量,构建了建设用地开发广度、深度、频度与开发强度综合指数计量方法,基于湖南省2000、2014年122个县(市、区)面板数据,运用GIS空间分析工具探索湖南省建设用地开发强度空间格局:湖南省建设用地开发强度具有较明显的空间集聚特征,初步形成长株潭相对高强度地区、武陵山罗霄山集中连片贫困地区开发强度快速增长区、中部开发强度持续增长区——首尾并进、巩固中间的格局。实施全覆盖发展战略,促进区域协调发展,调控建设用地开发强度,不仅需要制定差别化的建设用地供给政策,合理调控建设用地总量,而且应注重建设用地深度开发,引导人口向区域增长极集聚。     

差别化用地如何成真

近年来,针对土地供应不能完全保障地方经济发展需求的现实,国土资源部提出了差别化用地政策的理念.如何全面理解差别化用地的“差别化”?如何将差别化用地落到实处?本文进行了一些思考. 差别化用地的概念 差别化用地政策包含三个方面内容: 一是对经济比较发达或优势比较明显的地区,按照科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的要求,在项目选择、投资规模、投资强度、容积率等方面提高用地“门槛”;对部分经济欠发达的地区,适度放宽条件,给予一定的倾斜政策,为这些地区加快发展速度、缩小与发达地区之间的差距创造条件.     

中国建设用地扩张与经济增长脱钩关系及管控策略

研究目的:分析建设用地扩张与经济增长之间的脱钩关系,为新时期各地政府进行差别化的建设用地"双控"提供策略参考。研究方法:改进的Tapio弹性脱钩法。研究结果:(1)"十二五"期间中国建设用地扩张与经济增长呈现显著"弱脱钩"状态,经济增长对建设用地的依赖程度有所降低;(2)预测到2020年末各地区建设用地规模及强度,要依据4类脱钩系数进行规模管控,根据"优"、"良"、"中"和"差"4种等级情况的区域进行强度管控;(3)基于预测结果,从发展观念转变、经济结构优化、供地模式调整等多视角提出了差别化的建设用地规模及强度管控策略。研究结论:应努力促成建设用地扩张与经济增长"低脱钩"发展模式,各地区要因地制宜采取策略推进建设用地"双控"行动。     

基于Cobb-Douglas生产函数的高技术产业用地行业错配及其产出缺口研究

研究目的:探索高技术产业用地行业错配程度,为优化高技术产业用地配置和提供差别化的产业资源要素配置策略提供理论参考。研究方法:Cobb-Douglas生产函数。研究结果:(1)不同行业高技术产业对投入资源要素依赖不同,制造业和服务业不同行业间全要素生产率存在差异性。总体上制造业主要依赖于资本要素和土地要素的投入,而服务业主要依赖于劳动力要素投入,但是服务业的全要素生产率明显高于制造业的全要素生产率。(2)不同行业高技术产业用地配置不充分与不均衡,制造业和服务业之间用地存在错配问题。(3)不同行业高技术产业用地错配缺口存在差异。从总体来看,高技术产业之间的用地错配形成的产出缺口较大,服务业比制造业的用地错配缺口更大。从分行业来看,制造业中计算机、通信和其他电子设备制造业、医药制造业和其他制造业3种类型的用地错配缺口较大;服务业中信息服务业的用地错配缺口较大。研究结论:纠偏高技术产业用地错配问题关键在于如何平衡产业间的用地配置问题。建议调整产业结构和资源要素在行业间配置方向,按照不同行业实施差别化的资源要素配置策略,从而更加充分地发挥市场对资源要素的配置作用。     

国家统筹补充耕地机制研究

<正>城镇化和工业化的快速推进对我国耕地数量、质量、生态的安全体系带来了巨大的挑战。在新型城镇化发展和产业转型背景下,2015年印发的《生态文明体制改革总体方案》明确提出,完善资源总量管理和全面节约制度,对耕地占补平衡政策进行了总体布局,实施建设用地总量控制和减量化管理,建立节约集约用地激励和约束机制。2017年,《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》进一步提出,探索国家统     

集体建设用地流转的逻辑深度——以广州市的制度创新为视角

集体建设用地流转一直是困扰土地管理的重大问题.针对集体建设用地大量隐性流转产生的弊端,中央和地方各个层面都在探索集体建设用地流转的规范模式.2011年9月,广州市发布了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》,从地方立法层面进一步规范集体建设用地流转,对促进集体建设用地流转制度建设起到了借鉴作用,也对集体建设用地流转提出了新问题.     

“粮食—生态”双安全约束下建设用地供需多情景模拟 ——以江苏省南京市为例

研究目的：以江苏省南京市为例,基于“反规划”理论,从“粮食—生态”双安全约束视角开展2030年和2035年建设用地供需多情景模拟,据此制定不同情景下建设用地差别化管控策略。研究方法：运用粮食需求预测法和景观生态安全格局构建法,反向测算研究区建设用地供给极限;并采用多元回归模型,结合建设用地扩张驱动因素,预测建设用地需求。研究结果：（1）“经济优先”、“生态涵养”和“均衡发展”三种情景下,2030年研究区耕地需求量分别为153 854.58 hm2、179 497.01 hm2、205 139.44 hm2,2035年达到157 157.71 hm2、183 350.67 hm2、209 543.62 hm2;景观生态安全格局构建结果显示,南京市低、中、高安全水平生态用地规模分别为153 741.28 hm2、257 684.61 hm2和292 859.35 hm2;三种情景下,2030年研究区建设用地需求量分别为200 121.21 hm2、194 060.53 hm2、195 683.63 hm2,2035年达到206 523.92 hm2、196 523.96 hm2、197 983.55 hm2;（2）相较于其他两种情景,均衡发展情景下目标年建设用地供需差整体较小,分别为785.40 hm2和-5 918.70 hm2,2030年建设用地供需基本平衡,到2035年存在一定程度缺口,该情景在满足经济发展对建设用地合理需求的同时,也能兼顾“粮食—生态”双安全的基本要求。研究结论：不同情景下建设用地供需状况差异明显表明需要制定差别化的管控策略,以均衡发展情景为目标,有利于协调区域经济发展、粮食安全和生态保护的多目标土地利用供需矛盾。     

中国建设用地集约利用变化及分区管控研究

研究目的:基于经济发展和资源禀赋的分异划分建设用地管控分区,并据此提出区域差别化的管控策略。研究方法:运用全国省际面板数据构建计量模型分析不同经济发展水平下建设用地集约度的变化规律,通过资源禀赋指标与经济发展指标叠加划分建设用地集约管控区域;再运用因子分析法研究集约度变化的影响因素及其区域差异。研究结果:(1)建设用地集约度增加量与经济发展水平符合库兹涅茨曲线规律,随着经济发展水平的提高,集约度的增加量先呈上升趋势,当人均GDP超过69251元/人后转为下降趋势,建设用地集约利用水平最终将趋于稳定。(2)全国可划分为4类建设用地管控区域:优化调整区、重点发展区、适度发展区和内涵挖潜区。(3)建设用地利用集约度变化的主要影响因素有社会经济、资源供给、产业结构和配置方式4个方面。研究结论:应根据区域影响因子作用差异,从增量供给、门槛约束、存量挖潜、市场建设等方面制定区域差别化的集约管控策略。     

土地征收与集体经营性建设用地入市利益协调的平衡法理与制度设计

研究目的:厘清土地征收与集体经营性建设用地入市增值收益失衡的法理渊源及改革旨向,探索提出二者收益平衡的制度设计方案。研究方法:规范分析与实证分析相结合。研究结果:土地征收与集体经营性建设用地入市收益的平衡难题,反映了长期以来中国城乡二元割据的对立困境。"转权获利"与"保权获利"形成的地权权属差异、公私立场下市场价值的形成与认定偏差是影响土地增值收益平衡分配的法理渊源。研究结论:统筹推进土地征收与集体经营性建设用地入市,需要坚持城乡融合发展、同地同权、地利共享的改革旨向,协调市场调节和政府规制两种手段,建立国有建设用地与集体建设用地一体化的国土空间规划体系,架构城乡统筹、公平统一的基准价形成机制,构建以土地增值税为基础、政府优先购买为保障的多样化收益平衡调节机制,建立统一的建设用地使用权期限届满处置机制。