中国房地产市场的困局:如何让住房“限购”与住房投资并行?

1998年"房改"后,住房逐渐成为市场中被追捧的社会性财富标志,房地产对经济发展做出了重要贡献,同时也引发了一些地方政府过度依赖土地财政和强势群体过度投资甚至投机伤民的弊端。出路在于进一步深化改革,做到既能继续发挥房地产对经济增长的带动作用,又能实现房价和房租处于合理水平的目标。建议在区域或全国性中心城市继续维持现行住房限购政策的同时,大力发展公租房,并将公租房的所有权和居住权相分离,以公租房的租金为收益来源,建立公共住房投资信托基金(PHIT,Public Housing Investment Trust),并确定其法定财富标志的地位,将部分希望投资房地产社会性财富标志的资金,引入到以公租房为基础资产的证券化产品投资中来。     

论法定财富标志的缺位与重建

法定财富标志在货币形态从"真金白银"到"大象无形"的演化过程中消失。信用货币时代,货币发行量由中央银行根据物价稳定、经济增长、充分就业等货币政策最终目标来决定,并不以任何法定财富标志为支撑。1990年日本泡沫经济和2008年美国次贷危机的演绎结果表明,正是上述最终目标的内在矛盾性和基于此的宏观调控政策导致经济在萧条与过热之间循环。在广义虚拟经济时代,法定财富标志实乃社会经济的定海神针。我国可考虑将公租房确定为法定财富标志之一,通过合理运作,一可满足客观存在的投资需求、抑制房地产泡沫;二可促成居者有其屋的实现;三可使中央银行对货币的调控更加科学。而全面解决财富标志缺失的问题,则是从根本上破解所谓"经济周期"的必由之路。     

货币冲击、房地产收益波动与最优货币政策选择

与传统资产定价模型中风险收益权衡关系相悖,我国房地产市场存在投资异象和波动长记忆性特征。文章利用泰勒规则(Taylor Rule)的利率缺口,在剔除市场预期之后测度了中国市场的货币政策冲击,并基于房地产投资回报的时序数据波动聚集性和时变性特征构建GARCH(1,1)-M模型,以此度量我国房地产市场投资收益的波动演变路径,解释了央行实施加息的货币政策后当期房价反而上涨的投资现象。文章还立足于房地产市场参与人的投资特征,从行为金融学的全新研究视角出发,建立包含行为资产定价的动态模型经济系统,研究资产价格波动与最优货币政策选择问题,求得相应闭型解,为实施关注资产价格波动的最优货币政策提供理论基础。     

资产泡沫的成因与政策工具选择

资产泡沫具体表现为资产价格的不正常波动或者剧烈波动,由此引起风险积累和金融危机,并导致经济出现衰退。资产自身的特征、市场机制的缺陷及投资者的心理偏差等是资产泡沫产生的重要原因。货币政策作为宏观经济政策的组成部分,可以通过资产价格影响公司和家庭消费与投资行为。货币政策通过影响股票价格、房地产价格、外汇等资产价格影响实体经济。     

价格总水平稳定与利率市场化改革

房地产和股票已成为我国居民个人财产的重要组成部分,资产价格变化影响居民消费、投资的所谓财富效应越来越明显,资产价格理应成为我国货币政策决策需要考虑的重要变量。     

中国国际资本流动与货币政策动态关系:1994—2007——基于BGT模型抵消和冲销系数分析

本文通过修正的BGT模型,重新构造净国外资产变化(△NFA)与净国内资产变化(△NDA)变量,同时使用OLS和联立方程方法估计了中国自1994年汇改以来国际资本流动和货币政策之间的定量关系,并采用递归系数方法估计了其动态变化过程。结果显示:中国国际资本流动与货币政策冲突加重,货币政策虽对资本流动冲销力度充分大,但资本流动的抵消效应也十分大,央行货币政策独立性受到很大挑战,央行冲销工具面临无效性难题,正被迫寻找其他措施化解外汇占款。     

基于养老资产的准法定财富标志设计构想

我国目前正面临作为现代经济稳定器的财富标志供应不足的问题。针对国内养老产业因微利甚至无利而普遍举步维艰、融资困难的局面,建议参考美国养老REITS的经验,设计并创建适合我国国情的依托养老资产的准法定财富标志体系,使融资、开发、运营等环节主体以及政府都扮演相应的角色,实现业务环节细分,同时分摊风险和共享收益。如此,既可以通过制度创新为我国打造一种全新可靠的财富标志,高效吞吐流动性,又能为处于融资困境中的养老行业提供前进的动力,仅从经济层面看即可谓一举两得,更遑论其功德无量的社会意义。     

三种外汇储备使用方案的利弊

外汇储备并非财政资源,既不可划拨直接用于公共服务,也不可能投资于国内,否则涉及结汇问题.外汇储备并非央行的免费资源,需要在安全性、流动性和盈利性前提下进行外汇投资,实现外汇储备多元化和外汇资产保值增值的尝试.     

中国货币政策工具的协调性分析及对策

运用向量自回归(VAR)模型和Johansan协整检验,对中国货币政策工具之间协调性进行分析,结果表明:货币政策工具的各项指标之间存在不同程度的依存关系,而央行贷款利率始终能有效地抑制外汇占款,因此应加强货币政策工具的配合使用及合理控制外汇占款.     

我国货币政策对不同用途物业开发投资的影响

根据不同用途物业类型细分房地产市场,在VAR模型基础上,通过脉冲响应函数和方差分解分析方法,分别从住宅、办公楼和商业营业用房三方面进行我国货币政策对房地产开发投资影响的实证分析,结论如下:(1)货币供应量对住宅、办公楼、商业营业用房开发投资的正向影响大于利率的负向影响;(2)货币政策对住宅开发投资的影响持续时间短于办公楼、商业营业用房;(3)货币政策对住宅开发投资的影响强度大于办公楼、商业营业用房。