要闻回顾

1月24日建设部、人民银行、银监会三部门联合制定发布《房地产抵押估价指导意见》,并将于2006年5月1日起施行。该意见旨在规范房地产抵押估价行为,保证房地产抵押估价质量,维护房地产抵押当事人的合法权益,防范房地产信贷风险。1月25日国务院办公厅发布《关于做好贯彻实施修订后的公司法和证券法有关工作的通知》,通知强调,在有关配套规定发布前,防止一哄而上、滥发证券;未经国务院批准,不得擅自设立证券交易场所或者利用现有交易平台提供证券转让服务;适时推出证券信用交易制度的有关方案,为资金合规入市创造条件。通知要求,地方各级人民政…     

抵押房地产中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地确定抵押房地产的市场价值,对于有效控制和规避房地产抵押评估中存在的风险就尤为重要。     

提高估价科学性，有效构筑房地产抵押贷款的风险屏障

近年来，随着银行风险防范意识的提高，能够提供第二还款来源的抵押贷款日益成为商业银行首选的贷款方式，其中．房地产由于具有不可移动、价值量大．保值增值等特性。更是成为商业银行青睐的抵押品。与房地产抵押贷款业务的不断发展相逢应，房地产抵押估价发展迅速，房地产抵押估价报告作为商业银行确定贷款额度和风险舫范的重要依据，通过判断抵押物权属的合法性，分析市场变化趋势、估算抵押物价值，在商业银行信贷决策中发挥了重要作用。[编者按]     

如何强化房地产抵押担保管理

目前，在房地产市场高位运行的情况下，作为抵押物的房屋、土地估价都很高，一旦价值回落，系统风险即会显现，给银行资产造成不必要的损失。由此银行在办理抵押贷款时应注意：一是及时对国家政策变化或市场偏好转型作出反应，相应调整抵押资产的抵押率，确保足额担保。二是加强与评估公司合作，规范评估、担保流程，对抵押资产价值进行公允的评估。三是强化对抵押物的前期审查，严格限制变现能力差的资产作抵押。     

房地产市场法估价中抵押贷款方案差异的分析

针对房地产交易中抵押贷款的普遍性及贷款方案的多样性，提出在应用市场法估价时应考虑不同抵押贷款方案对房地产价格影响以及相应的分析方法。     

正确理解房地产抵押估价结果 合理确定抵押权价值

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。     

不动产估价评价机制的探讨

本文从不动产估价对银行的作用、银行建立不动产估价评价机制、目前银行不动产估价评价机制的缺陷及其危害性、不动产抵押面，临的技术困境及完善不动产估价评价机制等五个方面来分析完善银行不动产估价评价机制的必要性和可能性，并提出了不动产估价评价体系的主要内容和银行选聘估价机构的基本条件。     

合理进行贷款价值评估有效防范房地产贷款风险的思考

房地产估价就是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。笔者认为，在商业银行内部配备既懂金融业务又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员既是防范房地产信贷风险的实际工作需要，也是与国际金融接轨当务之急。下面，笔者就此谈几点想法。     

关于解决企业贷款抵押难的思考

受利益机制、相关法规、抵押贷款手续和主观人为因素的影响,企业在办理贷款抵押中困难重重,贷款抵押难的现象极为普遍,这严重制约了贷款抵押政策的落实,给企业正常的生产经营活动带来了相当困难。如何切实解决好目前普遍存在的贷款抵押难的问题,笔者认为,应采取以下五项相应对策。对策之一:简化和规范抵押手续。目前,企业在办理贷款抵押时,一般根据抵押物的不同,先后找土地管理、房产管理、运输管理、评估机构、工商、国资等六七个部门办理评估和登记手续,由于涉及的当事人和部门太多,程序较繁,往往令抵押人无所适从,极易形成贷款抵押难的问…     

农村承包土地经营权抵押贷款试点：问题与对策--以广西为例北大核心

国内农村承包土地经营权抵押贷款试点正在探索推进。通过对广西8个试点县(区)的调查分析表明,目前试点面临的主要问题有:农村承包土地经营权抵押贷款的比较优势不强,承包土地经营权难以单独作为抵押标的、信贷风险分担机制不完善、试点配套机制改革滞后、承包土地流转的制约因素较多。针对上述问题,并且借鉴美国、德国、日本等国的经验,下一步推进我国农村承包土地经营权抵押贷款试点,应当加快明晰农村土地产权、完善农村承包土地经营权价值评估体系、健全农村承包土地流转交易平台、建立承包土地经营权处置机制、完善风险补偿和缓释机制、推动信贷产品和服务方式创新、优化农村金融生态环境。