商品房预售合同与相关法律问题

商品房预售在当前商品房交易活动中的比重越来越大，预售合同则对交易行为起到了规范、保障的关键作用。就合同性质而言，商品房预售合同是一种远期交货合同的房屋买卖合同。合同主体合格、意思表示真实、内容和形式合法是商品房预售合同的有效条件。对于预售商品房按揭和重复预售等原因引起的合同纠纷，应把握按揭法律特性进行责任分析，依照重复预售具体情况进行买受人确定。     

开发商应承担预售制度风险

面对巨大风险的内地房屋预售制度，制度不取消其实没有关系，却不要把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而是让开发商也来承担。     

试论商品房预售合同登记相关问题

自从商品房预售制度出现以后，就逐渐显现出其不凡的号召力。近年来，随着期房比例的增大，在商品房预售不断发展的同时，其相应的弊端也逐渐出现，因其本身存在的一些缺陷以及监管不到位等原因使商品房预售合同纠纷产生的数量不断增大。在预售过程中，签订商品房买卖合同之后进行的商品房预售合同预告登记与备案登记都是物权取得之前的登记。在生活中，买受方的混淆容易产生纠纷。     

浅析商品房预售制度

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售制度的特点就是开发商利用预售加快资金回笼过程,但同时也将风险转嫁给买受人和银行,而在此过程中就可能发生很大的问题。笔者针对商品房预售制度在制度设计上的不足,提出了一些完善该制度的建议,力求房地产行业的有序发展。     

论商品房预购人利益的法律保护

文章首先分析了现行法律规定,然后论证了预售条件对合同的效力及预购人利益的影响,主张预售条件不是商品房预售合同的有效要件,在预售人不具备预售条件时,预售合同不必然无效,预售人承担相应的行政责任,预购人可以行使对合同的撤销权。     

商品房预售中对预购人利益保护探析

文章着重从商品房预售合同的法律性质、特征及基本条件、当前预售合同的缺陷及国家行政机关通过约束开发商的行为来保护预购人的利益等三大方面对当前商品房预售中对预购人利益的保护问题进行阐述。     

一颗樱桃的72小时旅行——解读电子商务的预售模式

鲜活农产品能否通过网络进行销售,如何解决仓储、物流难题,如何确保产品快速从基地送达消费者手中？最近,一种预售模式,彻底颠覆了传统的电子商务模式。     

商品房预售市场问题与对策研究

房地产是一个综合性问题,从经济学角度,预售商品房价格因其垄断性、居住效用、及速增货币供应量,造成房价飙升。建议加强规制垄断房价:土地拍卖与保障性住房齐抓,紧缩货币政策,进行疏导性政策研究。从制度层面,预售商品房市场极不规范,非法预售、面积纠纷、单边风险承担和信贷信息不对称等情形普遍。建议加大开发商的责任承担,加强房贷中的银行信息披露,建立预售款专户监管和风险担保机制。     

各国政府对房屋预售的管理

政府对预售的许可管理,主要有两类:一类是澳洲以及日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等亚洲国家和地区,政府规定预售条件,实施预售许可管理,对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书,日本需获得建筑许可。香港还对内部认购比例、期房转让等有明确规定。另一类是欧美多数国家和地区,不实行许可管理,买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。     

谈商品房预售的法律问题

商品房预售合同就其性质而言是买卖合同的一种,但不是一般的买卖合同,而是一种特殊形式的房屋买卖合同,就此,本文仅对商品房预售合同的法律性质、预售合同登记的法律效力问题做一探讨.     

论预售商品房再转让的正当性及其法律规制

预售商品房再转让行为在预售商品房交易市场中大量存在,由于市场发展的不成熟和相关立法的有待完善,使得过度投机行为成为再转让市场中最大的弊病,给预售商品房再转让带来了较大的负面影响。因此,法学理论界对是否应允许预售商品房再转让行为的存在,一直没有达成共识。本文从预售商品房再转让行为的法律性质上分析,指出预售商品房再转让实际上就是合同的权利转让或合同权利义务的概括转让,有其存在的正当性。在此基础上,针对其实践操作中存在的问题,就如何对预售商品房再转让行为加以有效的引导和规范提出了一些建议。     

用公共政策相关理论探讨商品房预售制度的取消

作为近几年全国"两会"关注的热点问题,商品房预售制度是否应该被取消,一直是社会各界讨论的话题.2010年初有消息传出,将选择广西南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市.取消商品房预售制度将会面临方方面面的困难和问题,这一新的公共政策的制订是否符合社会发展的要求,除了政策理论的支持外,还需要时间来印证.     

探究商品房预售中对消费者权益的保护

商品房是目前居民住房的主要类型,而商品房预售是房地产公司销售的主要形式.在《城市房地产管理法》中,对商品房预售的规范及条例进行了明确的规范.现实中,很多的房地产商为了谋取更多的利益,运用了一些违法违规的手段,对购买者的权益造成了侵害,本文对商品房预售中出现的问题进行了分析,并根据出现的问题探讨了防治措施.     

商品房预售合同纠纷案件六大特点

当前北京地区房价增长速度快、幅度大，商品房买卖市场交易活跃。由于房价较高，预售成为商品房买卖的主要方式，商品房预售合同纠纷也相应增加。日前，北京海淀法院民一庭对商品房预售合同纠纷的现状进行了调研，认为此类案件表现出六个方面的特点：     

期房销售改革的可行性分析

期房销售亦即商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的，1991年土地有偿使用制度出台，1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推广，1993年“安居工程”开始启动，房地产市场化首先以外销房开始自由买卖向所有人可以自由买卖推广。1993年虽然进行了调控，但面向个人的住房商品化市场已经开放，结束了个人住房购买的审批制和价格的审批制。1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。随后2001年建设部95号令《城市商品房预售管理办法》明确了相应的细则．使商品房预售制度成为市场绎营核心管理制度之一。     

对"取消商品房预售制度"的思考

中国人民银行曾一度建议取消商品房预售,但是在目前的房地产政策和市场环境下,此举实乃治标不治本,解决问题的根本应该在于变革不良的经济制度,改善市场环境。本文通过回顾商品房预售制度在中国的产生和发展过程,分析了该项制度存在的优缺点,论述了现阶段取消预售制度的不可行性,并就此提出了相关的改革建议。     

商品房预售：取消还是保留

8月15日，由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报止》正式对外公布。报告指出，当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。     

易宪容：住房预售制度该废黜

住房预售制度是香港人的一种发明，它能够顺利发展，最为重要的是有一个完善的法律体系、健全的信用市场及严密的房地产市场监管制度，如果不是这样，房屋预售制度肯定会面临着巨大风险。由于这个制度巨大风险的存在，在欧美发达的市场体制下，几乎都没有房屋预售制，即使有也是在严格监管制度下得以存在。     

长丰园无证售房调查

2006年，国家工商总局等三部委联合发出的《进一步整顿规范房地产交易秩序》通知中曾明确指出，未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预订款等各种形式变相预售商品房。然而，陕西一家名叫西汉实业有限公司的房地产企业却置国家法规政策于不顾，违法售房金额高达数千万元。那么，这家公司为何会有如此大的胆量？当地工商、房管等执法部门为何没有制止这种违法销售行为呢？     

国家税务总局：房地产企业预售收入所得税上调5％

国家税务总局昨日发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15％提高到不得低于20％，新的规定将追溯至今年1月1日。