读《物权法》(草案)有感

《物权法》（草案）正式向社会公开征求意见，引起了业内人士的广泛关注。最近，中国物业管理协会专门组织召开了座谈会，邀请房地产主管部门、业主、物业管理企业以及法律界的代表参加，对《物权法》（草案）的修改完善提出了不少有益的建议。我也认真研读了《物权法》（草案），提出以下看法参与讨论。     

樊纲：提高容积率才能稳住楼市

上海目前全面修订通过了《上海市房地产登记技术规定》（下称《技术规定》），并随《上海市房地产登记条例》一同实施。《技术规定》首次明确了业主共有房地产、公益性公共服务设施的权益归属。     

不动产登记应当遵循自愿的原则

在我国《不动产登记暂行条例草案（征求意见稿）》向公众征求意见的过程中，有一种观点认为，为了便于国家加强对不动产的管理，征收不动产赋税，以及加强反腐工作，应当对不动产实行强制登记。也就是说，民事主体的不动产交易必须登记，如果当事人不登记，应当进行处罚，或者由登记机关依职权直接对不动产进行登记。     

《房屋登记办法》中三种新登记种类的探析

《房屋登记办法》（下称《办法》）对（（物权法》规定的登记种类进行了细化，其中有一些登记种类属于新鲜事物，登记机构未曾接触过，感到难以把握，这其中比较突出的有最高额抵押权登记、地役权登记和构筑物的登记。下面对这三种登记简要作一评析。     

何必另起炉灶——关于不动产登记管理机关的设置

看了《中国物权法草案建议稿》（以下简称《建议稿》）中，关于“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖”的规定后，对《建议稿》起草置我国现行的房地产登记机构于不顾的做法，不同得想起了一名句成语-“另起炉灶”。     

我们对话……

两相比较可以看出，现在物权法草案的规定还不如《物业管理条例》的规定宽松，这不仅加大了业主参与维护权益和实际维护权益的难度，也给原本执行较难的《物业管理条例》又添一难。——王利明     

完善法规可从细节开始

近日，广州市法制办组织各方面专家召开立法专家座谈会，就其正在组织起草的《广州市物业管理办法（草案）》（以下简称《办法》）听取各相关方面专家的意见，并邀请业主代表旁听，引起了业界的广泛关注和热议。笔者不揣浅陋，就这次座谈会的四个主要议题也谈谈自己的看法。     

《物权法》诸理论在房产登记中的实际运作

《物权法（草案）》已进行了第七审，估计今年将会通过。立法虽然对社会生活中的物权相关问题做出了如此这般的应然规定，但实务当中的长期践行又是如何呢？笔者身处房产登记机关，拟就物权法诸理论在房产登记中的实际运作做一探讨。     

业主大会社团法人与公司法人登记若干法律问题

根据《物权法》的规定，业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会。毋庸置疑，业主也可以不设立业主大会。同时，《物权法》也没有对业主大会的组织性质作出任何规定。2013年3月，全国首个业主大会社团法人在温州市注册登记，引起社会广泛关注，也在业内引起许多争议。     

为什么要把“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”作为核准登记的条件

某市登记机构询问：建设部《房屋登记办法》（草案）第十八条规定了登记机构在审查时，要注意当事人申请登记的事项应当具备的几个条件。其中一条是“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”。这一规定是以往建设部的规章所没有的，应当如何理解？为什么要把“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”作为核准登记的条件？在具体工作中又应当注意哪些问题呢？     

试论《物权法》中规定的预告登记制度

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。     

《房屋登记办法》实施中的几个具体问题

某市登记机构询问：在《房屋登记办法》（以下简称《办法》）的实施中，我们遇到了以下几个问题：一、《办法》关于登记机构认为有必要时，可以就登记事项进行公告。这应当是在报纸、还是在电视台等媒体上公告？二、《办法》第二十三条，公告时间不计入前款规定的时限如何理解？三、《办法》第二十七条中关于补发农村房屋权属证书、登记证明的公告有时限吗？需要拍照取证吗？     

《广州市业委会选举指导规则》征民意

广州市国土房管局已经拟定了《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则（征求意见稿）》（下称《指导规则》），即日起至11月28日在广州市国土房管局网站公示，公开征求社会各界意见。指导规则拟规定，符合条件的业主可以向街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。     

元立场【法规·政策】

青海：省人大推进物业管理立法，《条例（草案）》向社会公开征求意见《青海省物业管理条例（草案）》已经青海省十二届人大常委会第十三次会议初次审议。11月19日至12月10日，《条例（草案）》在青海人大网全文公布，向社会广泛征求意见。山东济宁市：住宅物业服务收费实施新规，     

政府制订物业管理规章还是要以业主为本

《物权法》颁布施行以后，广州市政府先后多次组织草拟本市的物业管理办法（以下简称《办法》），至今未能推出施行。去年以来更是在推倒原草案的基础上，几经修订条文，多次举办听证会。广州市政府法制办能够做到这样确实有点“仁至义尽”的味道，但是业主乃至社会各方仍对《办法》的修订结果不满意。究其原因，我认为主要有三个方面：     

业主委员会委员资质辨析

住宅小区业主委员会委员必须由居住在本小区的业主代表担任，即不具备业主资格的各类住宅（包括商业等）物业使用人不具备担任业主委员会委员的资质，不能被选举担任业主委员会委员。这在国家的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和地方法规中是有明确规定的。可是，在实践中，有时《条例》的严肃性与业主们选出的代表及业主委员会委员实际资质的多样性存在一些尖锐的对立。如何正确理解和贯彻《条例》，妥善解决这类矛盾，事关小区广大业主能否选举出一个有公信力、有工作效率的业主委员会，事关小区物业管理工作能否健康有序开展。     

如何正确对待夫妻房屋登记

随着《物权法》《房屋登记办法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（三）》的正式施行，房屋登记工作也越来越完善。可以说已有法可依，有据可查。但实际工作中，夫妻房屋登记却依旧存在一些问题。     

关于《山东省物业管理条例（草案）》审议结果的报告——2008年11月24日在山东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议上

常务副主任、各位副主任、秘书长、各位委员： 省十一届人大常委会第六次会议对《山东省物业管理条例（草案）》（以下简称条例草案）进行了分组审议。常委会组成人员认为，为保护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，制定本条例非常痞要。同时，常委会组成人员也提出了一些重要的修改意见和建议。会后，按照主任会议的决定，法制工作委员会通过大众日报、山东人大立法网、山东省人大信息网，将条例草案全文向社会公布，并将条例草案印发十七个市人大常委会、三十名省人大代表和立法咨询员，广泛征求了社会各界的意见和建议。10月上旬，法制工作委员会赴青岛、东营、潍坊三市，就条例草案的几个主要问题进行了专题调研。     

直销条例千呼万唤终过关 多层直销尚待春暖花开

中国经营报 8月10日，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，审议并通过了直销法规体系中最核心的两大条例——（《直销管理条例（草案）》（下称（《条例》）和（《禁止传销条例（草案）》。     

如何正确对待夫妻房屋登记

随着《物权法》、《房屋登记办法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（三）》的正式施行，房屋登记工作也越来越完善。可以说已有法可依，有据可查。但实际工作中，夫妻房屋登记却引起我深深的思考。