中国保障性租赁住房REITs的发展与建议

中国住房保障体系建设历经近30年的发展,目前,已初步形成了以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。作为我国住房保障体系的重要组成部分,保障性租赁住房在解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题等方面发挥了越来越重要的作用。系统梳理我国保障性租赁住房的相关政策,把握“房住不炒”的房地产发展理念与要求,重点阐述中国保障性租赁住房REITs的产生与发展,在此基础上,为我国保障性租赁住房REITs的发展提出相应的政策建议。     

我国租赁住房REITs发展前景与挑战

本文梳理了国内外租赁住房REITs发展的基本特征,并提出了未来我国发展租赁住房REITs的政策建议。研究发现：租赁住房是各国REITs的重要底层资产;租赁住房REITs收益可观,其发展需要一揽子的配套政策支持。我国住房租赁发展与REITs特征有较高匹配度,但目前在底层资产、制度环境、税收政策和储备人才等方面还存在一些梗阻。未来应当逐步拓展项目库、优化税制、完善配套政策,并做好权益保障和市场监管工作,使租赁住房REITs成为支持住房租赁发展的重要金融工具。     

REITs在我国住房租赁行业中的应用与探索

租赁住房已经成为落实"房住不炒"住房体系改革的重要抓手,是我国住房保障体系顶层设计的重要一环.经过与其他国家住房租赁市场发展的对比可知,目前我国住房租赁市场尚未达到成熟阶段,存在行业自身发展不足、专项用地供地较少、专业化机构发展缓慢与行业配套政策需要完善等现实困难.面对住房租赁市场发展难题,通过分析域外REITs市场发展情况,同时结合我国租赁住房证券化实践经验以及基础设施REITs市场分析与规则研究,探索基础设施REITs工具对保障性租赁住房行业发展的价值,认为REITs工具有助于进一步凸显住房的"居住"属性,引导参与方关注运营能力,为租赁住房发展提供稳定的资金来源,从而解决当前住房租赁市场面临的问题.最后为REITs在住房租赁行业中的应用提出政策建议.     

REITs助推住房租赁行业稳定发展

<正>“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），金融支持是助推保租房快速发展的利器。2022年以来，保障性租赁住房金融支持力度不断加大，服务体系不断创新。“租购并举”已成为长效机制，住房租赁成为其重要推动力。随着我国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。     

推进保障性租赁住房REITs融资模式发展

今年政府工作报告提出加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。但是依靠政府或者银行信贷不足以支撑大规模的保障性住房建设，应积极推进保障性租赁住房REITs项目融资模式，支持保障性租赁住房市场稳定健康发展。     

国有企业发行保障性租赁住房REITs路径探析

2022年,保障性租赁住房被正式纳入基础设施REITs发行试点范围。然而,作为建设运营保障性租赁住房的重要主体,国有企业在发行REITs过程中,遇到房屋产权和净现金流分派率普遍无法满足发行要求的问题。本文通过对国家相关政策进行深入研究,提出了可行的过渡性方案。     

REITs成租赁房发展最大动力

从2022年年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申报，再到近期四支保租房REITs上市，热度不断攀升。“租购并举”已成为长效机制，住房租赁成为其重要推动力。从目前来看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、长租化成趋势，供应端无论是个人房源供应还是租赁企业开业规模都出现了一定的回落。随着我国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。     

盘活存量资产政策背景下武汉市保障性租赁住房发展路径研究

近年来,武汉市保障性租赁住房发展取得了一定成效,但依然存在一系列亟待解决的问题。本文通过对盘活存量资产政策进行深入解读,探究其对保障性租赁住房发展的影响。结合武汉市保障性租赁住房发展现状,从创新盘活方式、分类落实各项盘活条件、提高项目收益水平、完善规划和用地政策、落实财税金融政策、强化全流程监管和风险管控、借助第三方机构专业力量等七个方面,提出了武汉市利用盘活存量资产政策促进保障性租赁住房发展的具体实施路径。     

租赁住房REITs认购火爆与行业发展探究——以华润有巢保障性租赁住房REIT为例

华润有巢租赁REIT作为房企的首单市场化运营的保障性租赁住房REITs项目，具有一定的开创性。从有巢深圳的经营情况来看，租赁保障房项目的经营仍然呈现出“回报低，投资大，回报周期长”的特点。但是在“房住不炒”和“租售并举”的时代背景下，保障性租赁住房REITs的发行为市场化运营机构提供了一个有效的退出方式，有利于鼓励市场化经营主体参与租赁保障房的建设。未来随着诸多保障房项目的逐渐入市和REITs项目发行的增多，预计未来保障房的建设仍将如火如荼的进行，从而实现新市民群体“住有所居”的需求。     

金融创新助力保租房发展

华润有巢租赁REIT作为房企的首单市场化运营的保障性租赁住房REITs项目，具有一定的开创性。从有巢深圳的经营情况来看，租赁保障房项目的经营仍然呈现出“回报低，投资大，回报周期长”的特点。但是在“房住不炒”和“租售并举”的时代背景下，保障性租赁住房REITs的发行为市场化运营机构提供了一个有效的退出方式，有利于鼓励市场化经营主体参与租赁保障房的建设。未来随着诸多保障房项目的逐渐入市和REITs项目发行的增多，预计未来保障房的建设仍将如火如荼的进行，从而实现新市民群体“住有所居”的需求。     

保障性租赁住房特点探析及租务运营应对之策

保障性租赁住房作为住房体系的重要产品顺应城市发展应运而生,通过对其出台背景、供给政策、供给特点的分析,明晰面对的人群范围和政策背景。在此基础上,对保障性租赁住房发展存在的挑战进行剖析。保障性租赁住房租务运营虽然是住房建设交用的后端,但怎样提高认识、完善措施,对整个保障性租赁住房制度都具有举足轻重的作用。通过提出租务运营的重要理念和措施,分析具体应对之策,以更好地促使保障性租赁住房落地生根。     

基于TOD模式的上海市“保租房”发展研究

“保租房”即保障性租赁住房。这是解决新市民、青年人住房问题的重要举措,但其发展面临经济性与社会性二者难以兼顾的困境。利用TOD模式,结合轨道交通综合开发建设保障性租赁住房,有利于化解土地价格和区位选择的两难问题,平衡土地利用效率、居民福利水平和轨道交通可持续发展。通过梳理保障性租赁住房TOD的发展现状,总结TOD建设保障性租赁住房面临的突出难点,以期为促进上海市保障性租赁住房TOD发展提供参考。     

REITs对培育租赁市场的意义及发展路径探讨

发展租赁市场是解决"夹心层"住房问题,完善我国住房体系的需要。借鉴国际经验推行REITs,对拓展租赁住房资金渠道,提高租赁住房管理和运营效率具有积极意义。从简要回顾REITs的定义、发展概况、关键要素和特征等入手,讨论REITs对房地产市场特别是租赁市场的作用和意义,探讨我国发展REITs的可选模式,在此基础上从发展原则、发展路径和政策支持等方面提出建议。     

创新保障性住房存量改建

通过市场化举措推动存量闲置资产改建保障性租赁住房,是形成存量时代下新住房体系产业发展模式、推动房地产发展模式转型的创新和重要抓手。目前,存量改建在政策体系、市场主体、金融要素配置上存在诸多不适应不匹配的难点。国际经验表明,激励社会资本加大供给、充分发挥专业投资运营机构能力以及利用资产证券化等融资工具对加快推进租赁住房市场化具有重要作用。建议形成多部委协同,住房与产业政策协同,规划土地资金等多要素协同的存量改建保障性租赁住房新机制,从转变观念、释放供给、调动积极性、保障退出、监管到位等方面完善相关政策。     

深圳发布保障性租赁住房筹集管理工作指引

<正>5月中下旬，为规范保障性租赁住房筹集工作，加快发展保障性租赁住房，深圳市住房和建设局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引》。今后，商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、仓储等非居住存量房屋可筹集作为保障性租赁住房。据悉，保障性租赁住房的筹集工作遵循按需定筹、属地负责原则，紧密围绕“20+20”产业集聚区、轨道交通站点、20大重点片区和市、区中心片区，多渠道筹集保障性租赁住房。     

我国保障性住房政策演变与构建

当前我国保障性住房体系分为出售型保障性住房和租赁型保障性住房两大类,其中出售型保障性住房主要包括经济适用住房和限价商品住房,租赁型保障性住房主要包括廉租住房和公共租赁住房。本文通过系统梳理这几类保障性住房的政策演变,构建我国保障性住房体系的发展方向。     

保障性租赁住房引入REITs时点的研究

保障性租赁住房的资金回收期较长,社会资本往往通过引入REITs实现退出。基于不同时点,建立引入REITs的财务测算模型,可以计算项目的财务评价指标。研究结果表明,在不同时点引入REITs,股东内部收益率呈现“先增后降”的趋势。根据分析,项目公司的股权交易对价是影响股东内部收益率的重要因素。因此,研究股权交易对价与引入REITs时点之间的关系,对实现保租房项目社会和经济效益的平衡具有重要意义。     

完善保障性租赁住房政策研究

加快发展保障性租赁住房,是坚持以人民为中心的发展思想的重要体现,是在我国经济社会步入新发展阶段住房保障的创新。当前,我国已进入全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军的新发展阶段,努力让全体人民住有所居是实现共同富裕的重要体现。以发展保障性租赁住房为突破口,破解大城市住房突出问题,是我国住房制度改革的新探索、新实践,需要不断完善保障性租赁住房政策并在实践上加速推进。     

基于REITs的中国保障性住房建设融资问题研究

院在城市化背景下中国房价整体偏高,政府保障性住房比例与国际上其他国家相比比例偏低,基于住房的特有属性,政府必须加强保障房供给.地方政府目前债务比例偏高,在保障性住房建设存在融资困难,而金融产品REITs 正是解决这一问题的最佳选择.文章最后对REITs 在中国运行方案进行设计以及对可行性进行分析,并提出一系列建议.     

浅析上海保障性租赁住房的调价机制

本文研究了上海保障性租赁住房的调价机制。保障性租赁住房是政府为解决住房问题而推出的一种重要政策,公共租赁住房是其中一种主要的形式。租金确定和租金调整是保障性租赁住房的重要方面,需要考虑市场租金监测等因素。本文通过分析上海市的实际情况,探讨保障性租赁住房的调价机制,包括租金确定的原则、租金调整的周期和幅度、市场租金监测的方法等。研究发现,上海市的保障性租赁住房调价机制具有一定的科学性和合理性,能够根据市场租金的变化及时进行调整,以保障住房者的利益。同时,本文也发现调价机制在执行过程中存在的问题,并提出了一些建议,以期进一步完善保障性租赁住房的调价机制,提升其效率和公平性。