实物还建的土地增值税处理

对于房地产纳税人来讲，土地增值税清算比其他税种的计算都要繁杂得多，而其中实物还建的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。实物还建，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在实物还建方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对实物还建的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。     

未经登记,土地出租作何处理?

某县农资公司于1997年将其所有的仓库房产作抵押,向捉行莱支行借款,双方签订了<房屋抵押(借款)合同>,该抵押在该县房产管理所办理了登记.2002年,农资公司将仓库及其空地的使用权租给刘某使用,双方签订了<仓库租赁协议书>.另该县国土资源局通过复函的方式确认仓库所占用的土地为划拨用地,农资公司拥有该地块的国有土地使用权.2006年,农资公司将仓库房地产变卖偿还农行某支行贷款,韦某在竞买中竞得,并办理房地产过户手续.现韦某要求终止<仓库租赁协议书>.……     

土地置换与土地估价相关问题分析

土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换,是土地流转的一种重要形式,也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家,这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展,主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究,土地估价方面较多是关于加强土地估     

黄浦区闲置土地现状调研

推行净地出让,有利于提高土地的持有成本,有效防止和避免闲置土地的产生。实施净地出让,开发商必须在取得土地的初期,支付全部土地开发成本,这样首先抬高了入市门槛,一些缺乏实力的开发商将因为资金的限制而难以取得土地;同时,因已投入巨额资金,已获得土地的开发商如迟延开发,需支付高额的财务成本,内在地约束了开发商闲置土地的可能。     

货物买卖中的风险负担问题

在国际货物买卖中,风险负担是重要而无法回避的问题.对于风险损失的承担,当事人双方首先可依意思自治的原则,通过明示或暗示的条款解决.国际货物贸易中,买卖双方索性约定以某种贸易价格进行交易,而此时风险损失的承担也相应应遵守此种价格术语的有关规定.在合同实务中,风险常常与违约相伴相生,从而使风险责任的承担变得更加复杂化.     

房地产转让收入确认的若干特殊情形解析

转让房地产取得的收入,是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对于土地增值税清算时收入确认问题规定,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。     

高地价对城市经济发展的影响

<正> 虽然在理论上地租通常被当作剩余来处理,但在现实生活中,大多数人特别是通过制定契约支付地租的人,将地租看作是与经济租金可能一致或不一致的固定支付。美国经济学家雷利·巴洛维将契约租定义为:“契约租是承租人为占用别人的房地产而实际支付的款项,其数额大小通常是在财产使用前由地主和承租人商定的,最后双方通过契约形式而达成。这一概念多少类似于通常意义的‘租金’。”雷利·巴洛维认为:“契约租是对财产所有者的实际支付。它可能超过或低于理论     

风险投资中道德风险的防范

信息不对称是契约经济学理论中的核心概念，也是交易双方设计和签订契约的基本原则。所谓信息不对称是指市场上交易双方所掌握的信息不对等，或一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少；或一方信息准确，另一方信息失真。在现代企业委托代理关系中，由博弈论我们知道，如果委托人可以观测代理人的努力水平，风险问题和激励问题可以独立解决，帕累托最优负担和帕累托最优努力水平就可以同时实现。在委托人不能观测代理人的行为选择和外生变量，而只能观测到产出的情况下，将会出现信息不对称。在风险投资市场，风险企业家与风险投资家之间也存在着信息不对称。风险企业家能力信息不对称，投资项目质量、市场前景信息不对称通常引起逆向选择(Adverse　Seletion)问题，企业家行为选择信息不对称往往导致道德风险(Moral Hazard)问题。     

发展商业保险,完善农村社会保障

一、商业保险参与农村社会保障建设的可行性分析 (一)农村传统的保障不适应现代社会的发展 1.农村传统的保障根基动摇.我国农村传统的保障是以家庭和土地为中心的,人们的养老、医疗、意外保障主要靠家庭成员的救助和从土地经营中获得的收入,这在"人多力量大"的自然经济和计划经济时代,发挥了重要作用.但是,随着我国人口政策的变化,家庭趋于小型化,子女的赡养负担加重;再加上农民思想意识转变,养儿防老的思想逐步瓦解,年老、疾病、伤残等原本属于家庭承担的风险逐步成为社会风险.再从土地保障来看,农民可自己耕种或通过出让使用权等方式,来获得养老保障.随着经济建设中大量土地被征用,农民不断与生产资料脱离,使得农民很难从土地收入中抵御这些风险.     

论违约责任

<正>违约责任,是指合同当事人不履行或不适当履行合同约定或法定义务所应承担的损害赔偿、支付违约金、解除合同等民事责任。其主要特征是:1、违约者人的性质是一种民事责任,不是行政责任、刑事责任;2、违约责任是在合同依法成立之后,履行合同过程中的民事责任,而不是签订合同之前和签订合同过程中所产生的缔约过失责任,其为先契约责任,而不是契约的违约责任;3、违约责任的产生基于合同一方或双方不履行合同义务的事实,第三人的行为不构成合同双方当事人的违约责任;4、违约责任是     

探析土地财政的“问题”与“出路”

<正>一、土地财政及现状所谓土地财政通常是指政府出让土地所形成的收入。在我国社会主义公有制背景下,土地归国家或集体所有。伴随城市化进程的铺开,地方政府依据城市土地规划方案,将土地低价收归政府所有,然后以"招拍挂"形式高价出让,出让收入纳入     

土地置换与土地估价相关问题分析

土地置换指土地所有权或土地使用权的有偿交换,是土地流转的一种重要形式,也是调整产业结构和土地利用结构的一种配置手段。土地置换的双方既是买家也是卖家,这种身份的双重性和利益上的冲突使估价方因信托责任面临巨大的风险与挑战。土地置换国内理论研究已取得一些进展,主要集中于土地置换的可行性、必要性、程序性的研究,土地估价方面较多是关于加强土地估价管理的研究。但现有研究存在一定局限性,首先对置换冲突注意不够,对冲突环境下的土地价格形成机制和冲突导致的估价困境缺乏研究;其次忽视了土地估价在土地置换中的关键地位,对土地置换中的估价实务尚无文献涉猎;第三在对策研究中忽视技术与社会组织的综合作用。本文通过探讨土地估价与利益冲突间的相互关系,从管理利益冲突、规范估价行为的角度提出管理与技术建议,从而实现置换过程和谐有序、置换效率提高的目标。     

不同税种下巧用临界点进行纳税筹划

纳税临界点,是指引起税负发生变化的收入、所得或者价格水平等.在实际业务操作过程中,一旦纳税人碰到了临界点,就可以通过增减收入或支出来避免承担较高的税负.文章结合案例从消费税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、车船税五个方面,探讨了不同税种下利用临界点进行纳税筹划的技巧,旨在为企业减轻税收负担、防范涉税风险提供参考与借鉴.     

我国《合同法》引入"不当影响"规则的思考

"不当影响"(undue influence)由衡平法发展而来,"其意义乃指衡平法院将对因不正当影响而得来之利益予以排除."其发展的主要原因在于英美法国家的普通法对传统的胁迫的范围拟定的过于窄小所致.传统的胁迫是指双方当事人在缔结契约过程中为意思表示时,一方对他方实施强暴或以暴力相威胁,而迫使对方作出违反其本意的意思表示.胁迫在适用上很狭隘,只限于向契约当事人人身施加或威胁施加暴力,监禁或威胁监禁契约当事人时,才得以援用强暴胁迫求得救济.为了弥补胁迫范围的狭小,衡平法在实践中逐渐确立在缔结契约过程中,一方当事人对另一方当事人有"不当影响"时,双方所缔结的契约得撤销.     

土地托管也赚钱

为实现务工种田两不误,江苏省盱眙县鲍集镇涌现出一批“托地族”。这个镇有1.1万余人在外务工,其中有2千余人全家外出。为让这些打工族在外安心务工,家中农田又不抛荒,一些聪明的种田者便主动承揽起“土地托管”经营。土地托管方式根据双方协定,一般分三种类型,一是全托型:即订好一年或几年托包手续,土地经营权和收入全部归管理方,但管理人需代纳农业税以及土地承包相关负担。二是半托型:即土地经营权和收入归托包人,但必须付给管理方一定的耕作、收割、化肥、农药等费用。三是季节型:托包人收种季节回家忙作,结束后继续外出务工,只需付少量…     

土地使用权租赁若干问题探讨

土地租赁指土地一级市场行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地;土地使用权租赁则指土地二级市场行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权出租规定了限制条件,鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记,为促进土地使用权租赁市场以及经济发展,认为应逐步降低或取消限制条件。另外,这里还尝试探讨了承租土地使用权的转让问题。     

发展我国企业年金制度的几点思考

企业年金的特点1.非强制建立,由参加了国家法定基本养老保险的企业自主建立; 2.基金一般由企业和职工双方共同负担或企业全部缴纳; 3.基于企业劳动关系建立,覆盖企业所有职工,但体现差别原则; 4.完全采用积累式个人账户管理模式,基金实行长期积累以及市场化运营和管理; 5.政府不直接干预,但政府通过制定有关政策法规实行监管;     

融资租赁届满时承租人的会计核算

融资租赁又称设备租赁或资本租赁,是指出租方实质上已经将与资产有关的风险和报酬全部转移给承租方的租赁业务。在融资租赁到期时,承租人根据租赁合同或双方协议可以选择续租、留购或返还资产。     

土地使用权的会计核算

<企业会计制度>规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按照<企业会计制度>规定的期限分期摊销.企业因利用土地建造自用项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本(房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本).很显然,在今后形成的固定资产中,其价值构成有两部分:一部分是建筑物的实体建造成本,另一部分是土地使用权.按照上述核算方法,将会带来以下实际问题:     

关于职工工资总额的计量分析——基于时间序列数据的研究

拟建立模型是关于职工工资总额与总人口,国内生产总值和居民消费价格指数之间的关系. 指标信息如下: 在岗职工工资总额(Staff Total Wages):是指各单位在一定时期内直接支付给本单位全部在岗职工的劳动报酬总额.工资总额的计算应以直接支付给在岗职工的全部劳动报酬为根据.各单位支付给在岗职工的劳动报酬以及其他根据有关规定支付的工资,不论是计入成本的还是不计入成本的,不论是以货币形式支付的还是以实物形式支付的,均应列入工资总额的计算范围.工资总额包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资. 总人口(年末)(POP):是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和.年度统计的年末人口数指每年12月31日24时的人口数,包括中国人民解放军现役军人.年度统计的全国人口总数内未包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数. 居民消费价格指数(CPI):是指反映一定时期内城乡居民所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数,是对城市居民消费价格指数和农村居民消费价格指数进行综合汇总计算的结果.该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务价格变动对城乡居民实际生活费支出的影响程度. 国内生产总值(GDP):国内生产活动的最终成果.国内生产总值有三种表现形态,即价值形态、收入形态和产品形态.从价值形态看,它是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额,即所有常住单位的增加值之和;从收入形态看,它是所有常住单位在一定时期内创造并分配给常住单位和非常住单位的初次收入之和;从产品形态看,它是所有常住单位在一定时期内最终使用的货物和服务价值减去货物和服务进口价值.在实际核算中,国内生产总值有三种计算方法,即生产法、收入法和支出法.三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成.