谈房地产抵押登记中两个争议问题

在办理房地产抵押登记中存在这样的问题：如果抵押人就土地使用权和房屋所有权都没有抵押，那是否必须同时到土地管理部门和房产部门登记？假设可以在一个部门办理登记，那只就其中的房产（或土地使用权）登记还是两都要登记？今年第二季度河池分行的信贷会审，这问题已成为基层行争论的焦点。据说，关于这种房地产抵押登记问题，全国各地的操作、各法院的判决也不尽一致。本依据我国现有的法律、法规、司法解释以及立法的本意，谈谈个人的看法。     

房产抵押贷款中存在的风险及防范对策

一、房产抵押贷款存在的风险（一）抵押登记权的风险一是“一物多押”的风险。借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭,抵押房产将很难处置变现。二是土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时,如果只是办理了房产抵押登记,而没有办理土地使用权抵押登记,抵押的房产将无法处置变现。另外,农村的集体土地如果用来办理抵押贷款,必须转化为国有土地。（二）土地性质和用途变更引发的风险     

金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险及其建议

当前金融机构办理在建工程抵押信贷业务面临的法律风险主要表现为:在建工程抵押期限设定、抵押登记立法不完善、与建设工程价款优先权冲突、税收及土地使用权出让金优先权冲突等。针对这些问题,本文建议修订《城市房地产抵押管理办法》中有关抵押期限设定的规定,尽快出台全国统一的、完善的《在建工程抵押登记管理办法》,切实维护金融债权安全;同时金融机构要加强与地方房产部门沟通,审慎办理土地使用权抵押转为在建工程抵押登记手续,全程跟踪办理、管理在建工程抵押物等措施,以期达到有效地控制防范在建工程抵押所面临的风险。     

规范以房屋作为贷款抵押物的登记行为

目前，在不少县、市，贷款户在以房屋作为贷款抵押物时，遇到两个难题：一是由于有关部门与地方政府制定的政策不一致，导致抵押当事人无所适从，不知该到哪个部门去办理抵押登记手续；二是有的地方要求贷款户把房屋及其占用范国内的土地使用权到房产和土地管理部门去申请评估、办理登记手续，造成双重收取费用，贷款户不堪忍受。建议尽快规范抵押登记中的这种混乱行为。     

浅析国有划拨土地使用权抵押登记

2004年元月15日，国土资源部下发了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)，该通知规定：“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押的，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续．”次日，最高人民法院转发了     

土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题及建议

在担保实践中,就同一标的房地产设定抵押时,抵押人将建设用地使用权与地上建筑物(以下称简"土地与房产")分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记的情形并不少见。那么,这种土地与房产分别抵押是否合法有效?抵押效力该如何认定?两个抵押权人的优先受偿权又如何实现呢?本文专门就这一问题     

海南省商业银行住房开发贷款的法律风险及其防范

商业银行办理土地使用权抵押登记后发放住房开发贷款,仅对建设用地使用权拥有抵押权,对开发商借款用于建造的建筑物、房产却没有优先受偿权.商业银行的住房开发贷款实际上面临着抵押物悬空的巨大法律风险.商业银行要以《物权法》的颁布施行为契机,建议有关部门开办住房开发贷款在建工程抵押登记业务,以有效防范商业银行抵押物悬空的巨大法律风险.     

银行在建工程抵押若干问题的法律分析 ——兼评《物权法》第一百八十二条

在建工程抵押是银行重要的担保方式,在登记部门办理抵押登记时却存在诸多问题.文章从在建工程的基本概念出发,阐述了对《物权法》第182条的理解,并对实践中登记部门办理在建工程抵押登记时常见三个问题——一是只允许在建工程已建造完工部分办理抵押登记,而拒绝对尚未建成完工部分抵押登记;二是对于已经部分销售的在建工程,仅给予办理未销售部分的在建工程抵押登记,土地部门对剩余部分的土地拒绝办理土地使用权抵押登记;三是已办理使用权抵押的土地上新增的在建工程的抵押登记问题——进行了法律分析,阐述了作者的观点.     

商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题

2007年12月30日国土资源部发布了<土地登记办法>.<办法>在登记效力规则、类型划分、登记簿作用、登记程序等方面均作出了新的规定.这些将对商业银行办理土地使用权抵押贷款或以土地使用权抵贷产生新的影响.     

企业贷款办理抵押登记收费标准增加值得关注

一、企业办理贷款抵押登记收费现状（一）办理抵押登记收费的主要环节和项目企业向银行申请抵押贷款主要是以其占有或划拨的房产、土地等不动产以及以机器、设备、库存商品为主的动产     

抵押担保贷款操作中的问题泛思

一、当前在办理抵押担保贷款中遇到的困难和问题一是以房地产抵押担保,其抵押登记是以房产部门还是以土地部门登记为主有矛盾,给抵押登记工作带来了难度。二是抵押登记必须经房地产交易部门评估后才能登记,而评估费收费过高,企业难以承受。三是抵押登记的期限过短,与企业继续经营需要长期占用贷款这一事实形成矛盾,给企业贷款管理工作带来了难度。四是逐笔办理贷款抵押     

银行抵押贷款存在的问题及对策

银行发放抵押贷款和抵贷资产的处置,在有效控制风险、提高资产质量方面虽起到了一定的积极作用,但在现实操作中也存在许多值得研究和亟需解决的问题。一、存在的问题(一)贷款抵押资产评估登记涉及部门较多,手续繁琐,评估定价失真。不论是企业办理抵押贷款,还是银行处置抵贷资产,均要经过土地、房产、工商、税务、公证、法院等多个行政环节。借款人办理抵押贷款,大多以土地、房产、设备等类别的财产作抵押,因“政出多门”,且各部门在办理评估登记中的要求各异,造成借款人人力、物力等许多方面的负担。同时,在实际评估中还存在贷款抵押资产评…     

关于规范抵押登记行为的几点建议

抵押作为担保的一种重要形式，由于有实物资产作保障，抵押权人享有优先受偿权，而倍受各家商业银行青睐。在我国，抵押担保对登记的要求采用的是登记生效主义和登记对抗主义相结合的方式。登记生效主义是指将抵押登记作为抵押合同生效的法定要件，若没有在法定部门办理抵押登记手续，抵押合同不产生法律效力；登记对抗主义是指将抵押登记作为抵押权人对抗第三人法定要件，抵押合同是自签订之日起生效，当事双方可以办理抵押登记也可以不办理登记，但是只有办理了登记的抵押权才能够对抗第三人。因而无论是生效主义还是对抗主义．抵押登记对于抵押权人来说具有十分重要的意义，     

以土地使用权办理抵押贷款存在的问题及建议

<正> 为了遏制银行信贷资产流失,保全银行信贷资产,各家银行都下大力推行抵押贷款,并发挥了相当大的作用。目前,银行一般只接受房地产为抵押物,这其中均离不开土地使用权抵押手续。而土地使用权评估登记工作是一项十分复杂的系统工程,它牵涉到国家的法律、法规。具体有国资局、国家土地局、房产所、公证部门、董事会、职代会、主管等部门。而这些部门都强调各自的权利,导致附加环节、手续、费用的增加,造成银行难以操作,也加重了企业的费用增加,加上各部门的     

浅论抵押期间

在银行从事信贷工作的同志们大都遇到过这样的情况，对一笔贷款调查完毕后，在落实抵押权办理抵押物登记时，登记部门在抵押许可证或他项权利证书上注明抵押期间为某年某月某日至某年某月某日止。既然登记机关设定了抵押期间，在实践中对此抵押期间如何理解和操作呢？一般情况下银行工作人员对此抵押期间有两种误解。一种认为：登记部门的抵押期间是抵押权的有效存续期间。贷款期限必须在登记部门规定的抵押期间内，超过此期间必须要求抵押人重新办理抵押物登记。另一种认为：可以登记部门规定的抵押期间内循环发育贷款，放款日期必须在抵押期间内，到期日可以不受此期间的限制。因为理解上的混乱，使得银行工作人员在日常业务中操作不一，带来很多不便。登记部门办理抵押物登记时注明的抵押登记期间是否合法有据呢？基于担保法的司法解释对抵押期间有了明确的规定，笔对在业务实践中如何正确理解抵押期间，保障依法合规经营谈一谈自己的看法。     

房地产抵押贷款办理效率问题分析及改进措施

当前银行贷款担保形式还主要以企业的房产抵押为主,特别是中小企业贷款,几乎都需以土地房产作为抵押担保,在近期人民银行淄博市中心支行召开的淄博市中小企业融资座谈上.银行和中小企业普遍反映,房产抵押手续较繁琐,办理时间过长,土地和房管部门分门办公给银行、企业带来很多不便,迫切需要有关部门加以改进.     

浅议我国农村集体土地使用权抵押登记

目前我国法律法规有关农村集体土地使用权抵押的规定已经难以适应农村集体土地使用权抵押市场的需要，这导致农村集体土地使用权抵押市场存在的不少问题。分析了我国农村集体土地使用权抵押登记制度的缺陷，对农村集体土地使用权抵押登高制度的完善进行了探讨。     

强化担保贷款管理 确保信贷资产安全

强化担保贷款管理，对保障债权的实现，发展社会本义市场经济有积极作用。但龙岩地区金融系统信贷部门在具体管理工作中，还存在如下问题。（一）抵押手续不够完善。一是以房地产作抵押的贷款，银行仅将土地使用证和房产证收归管理，而未经土地、房产部门办理登记手续和司法机关公证。二是以国有资产作抵押没有国有资产管理部门的批准文件。三是重复抵押或超期抵押。四是不少抵押人用同一物品在多家金融机构办理抵押贷款c五是有的以他人财产作抵押却缺少物权入的认可手续。六是企业多头担保、相互担保现象较为普遍，而其保证额往往都超过其…     

《土地登记办法》对商业银行抵押贷款的影响

2007年10月1日, <中华人民共和国物权法>施行,对现实生活中包括土地方面出现的一些新的物权问题,进行了明确和规范.而国土资源部门原有的土地登记规定已不能适应新的形势需要.为此,2007年12月30日国土资源部发布了<土地登记办法>.该法已于2008年2月1日起开始施行,内容涵盖了土地的总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等.<土地登记办法>的制定出台,为土地登记各方当事人依法登记提供了操作规程,有利于土地权利人依法保护自己的合法权益,也有利于避免或减少土地登记过程中可能出现的矛盾或纠纷.银行为了防范土地使用权抵押贷款的风险应注意以下事项:     

商品房预抵押登记对商业银行房地产开发业务的影响分析

由于我国商品房销售大多采用期房制度,商业银行房地产开发贷款业务当中,往往会遇到按揭金融机构设置的商品房预抵押登记。本文着重分析了预抵押登记的概念、法律效力,讨论了预抵押登记与土地使用权抵押、在建工程抵押发生权利冲突的可能性,在此基础上对商业银行房地产开发贷款业务提出了管理建议。