拆迁行政强制执行的操作实务研究

《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制执行”。此类执行与行政诉讼裁叛的执行有本质的区别，行政诉讼裁叛的执行属于行政诉讼法规范的领域，而非诉讼行政案件的执行本质是一种行政强制执行（因其据以执行的法律文书是行政法律文书，而非司法裁叛文书）。行政诉讼法对行政机关申请人民法院强制执行具体行政行为作了规定：非诉执行案件执行前提是公民、法人或者其他组织在法定期间内，既不提起行政诉讼，也不履行具体行政行为所确定的义务。     

论抽象行政行为的可诉性

一、在我国，抽象性行政行为不在行政诉讼的受案范围之内 行政诉讼法第12条第2款规定，对于因行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令而提起的诉讼，人民法院不予受理。这一规定在实践上和理论上都引起了很多争论。从国外的立法现状看，在英国，无论行政机关的具体行为还是抽象行为，只要超越法定权限，法院都可以行使审查权；美国从三权分立的根本原则出发，行政机关的一切行为都在司法审查范围之内，而且把法院对立法是否违宪的审查原则和制度运用到了对行政或执行机关的立法审查活动中；法国的行政诉讼范围由判例而不是成文法来确定。根据有关判例，未将抽象行政行为排除。法国的最高法院对撤销总统和部长会议命令的诉讼，以及对撤销部门制定的行政条例的诉讼享有初审管辖权。     

登记机构登记错误的赔偿是行政赔偿

要确认房屋登记机构赔偿责任的性质问题,首先要厘清房屋行政登记的行为性质和其中的法律关系. 不动产登记是一种行政行为.理由之一,不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为.理由之二,不动产登记行为是国家行政权力的一部分,体现了一定的统一性.登记虽然源于当事人的自愿、委托,但是登记机关的登记行为来源于国家法律和行政授权.我国<物权法>第十条规定:"不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理.     

合同无效引发的房屋登记问题

房屋登记往往是由买卖、赠与、继承等民事法律行为引起的。作为引起物权变动的原因行为,如果依法被确认无效或被撤销,那么此前依据此类原因行为完成的房屋权属登记效力如何？是否也要面临被“推翻”的结局？房屋登记实务工作中,常会面对这样的情形：申请人持法院或仲裁委员会确认房屋买卖合同无效（或被解除、被撤销）的法律文书,要求登记机关...     

合同无效引发的房屋登记问题

房屋登记往往是由买卖、赠与、继承等民事法律行为引起的。作为引起物权变动的原因行为,如果依法被确认无效或被撤销,那么此前依据此类原因行为完成的房屋权属登记效力如何?是否也要面临被推翻的结局?房屋登记实务工作中,常会面对这样的情形:申请人持法院或仲裁委员会确认房屋买卖合同无效(或被解除、被撤销)的法律文书,要求登记机关恢复登记。下面笔者通过一则案例,谈谈由合同无效引发的房屋登记问题。     

房屋登记机构审查职责及登记风险防范

一、登记机构作出的房屋登记行为属于具体行政行为一国物权变动模式、立法模式及相应登记机关设立方式决定了该国登记行为的性质,根据我国的立法现状等客观情况,我国的房屋登记机构属于行政机关,其依照职权作出的行为属于行政行为。根据《物权法》的规定,不动产物权变动过程可划分为三个阶段:一是原因行为或基础行为,     

《行政许可法》实施后对行政机关的审计监督

《中华人民共和国行政许可法》将“行政许可”定义为：行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有以下四个方面的特征：一是行政许可是行政机关管理性的行政行为。行政机关确认财产权利及其他民事关系的行为，如抵押登记、结婚登记、产权登记等不具有管理的性质，不属于行政许可。二是行政许可是对公民、法人或其他组织实施的外部管理行为。行政机关对内部的管理行为，如对其他行政机     

浅议登记机关协助法院执行外资股权变更问题

近年来,法院要求登记机关协助执行生效民事判决或裁定,办理外商投资的公司的股东变更登记的情形日益增多。但在实践操作中,对登记机关如何协助法院执行外资股权变更仍存在争议,一些地方法院与登记机关在协助执行的具体办理方面存在较大分歧。相对于内资公司而言,外商投资的公司有着更多的特殊性,登记机关在办理协助执行时也遇到更多的困扰和问题。协助执行难,不仅影响司法判决的权威性,也使得登记机关直接面对当事人的民事纠纷,面临行政不作为的风险。笔者对此进行分析,并提出自己的看法和建议。     

浅谈实施夫妻共有房产，由共有人共同申请登记制度的认识

房产登记发证是行政行为。除当事人伪造证件、采取欺骗手段及工作人员失误错发《房屋所有权证》的可以由房产发证机关注销外，其余均需通过行政审判机关审理作出维持或撤销判决后，才认定产权登记发证正确与否。本文笔者试举行政诉讼案例，谈谈认真实行夫妻共有房屋，由共有人共同申请登记制度的认识。     

登记机关在房地产抵押登记中法律责任再探讨

房地产登记机关对抵押登记无效行为应负的责任是一种什么性质的法律责任?登记机关在什么情况下才承担法律责任?承担法律责任，是否就意味着一定要承担赔偿责任、怎么赔偿?随着法院对深圳、南昌等房管局因房地产抵押登记无效而引发的行政赔偿案件的判决，使上述问题再次成为业内人士的热门话题。笔者     

房屋登记机构四题

一、登记机构的性质问题 原《城市房屋权属登记管理办法》将房屋登记界定为一种行政确权行为,《房屋登记办法》（下称《办法》）对此作了调整,将房屋登记表述为房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。此表述说明房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式,不再是一种行政确权行为,但并不能说房屋登记行为就不是一种行政行为。     

当前房产登记之两大弊病

当前,在房产登记实践中存在两大流弊:一是登记的行政化。关于房屋登记行为的性质,有少数学者认为是民事行为,而多数学者认为,不动产登记行为是一种行政行为。笔者也赞同多数说。房屋登记行为是登记机构行使公权力的行为,是国家行政权力的一部分,体现了一定的强制性和羁束性,登记行为是一种行政确认的具体行政行为。虽然,目前从事房屋登记的实际部门大多为独立的事业性编制机构,而非行政机构,     

无产权登记房产协助执行问题

在房屋登记工作中,经常会遇到法院要求协助执行没有办理过初始登记房产的执行工作,如何处理才能够合理合法,成为很多登记人员头疼的问题。目前业内有一种观点认为,对于法院的协助执行通知不需要实质审查,可以直接办理转移登记。其依据是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中的第3条：国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。笔者不赞同这种观点,因为这既不符合相关法律规定,又不符合房屋登记要求。     

如何减少和避免行政诉讼案的发生

行政诉讼是公民、法人或其它组织认为行政机关及其工作人员的具体行政行为侵犯了其合法权益，向人民法院提起诉讼，人民法院依法审理并做出裁决的活动。其实质是对国家行政机关行使职权的具体行政行为的一种司法监督。如何减少和避免行政诉讼案件的发生，这是工商行政管理机关面临的一门新的学问，必须经常不断地进行研究、探讨。     

浅论检察机关对行政权的法律监督

我国的根本政治制度是议行合一的人民代表大会制度。按照马克思主义的国家权力理论，国家的一切权力属于人民。全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表人民行使国家权力。国家行政机关、检察机关、审判机关都由人民代表大会产生，对它负责，受它监督。我国并不是将公共权力划分为相互平衡的立法、行政、司法三权，而是以人民代表大会作为权力机关产生行政机关、审判机关、检察机关。分别行使行政权、审判权和检察权。     

国(境)外商事登记立法模式比较及其对我国的借鉴意义(二)

五、国(境)外商事登记机构设置模式比较由于各国在商事登记立法体制上的差异,负责商事登记的机构设置模式也不尽相同。目前各国和地区负责商事登记的机构主要分为三大类,分别为行政机关、法院和民间商会,我们因此可将商事主体登记机关的设置模式定义为行政模式、司法模式和民间模式三种。(一)行政模式行政模式是指负责商事登记的主管机构为国家或地区的行政管理部门。多数英美法系国家(地区)及部分     

房屋登记引发的行政和民事交叉争议中诉讼类型的选择

房屋登记是房屋登记机构依行政相对人的申请，为其登记房屋权利，将其合法享有的权利在房屋登记簿上记载公示的行为。由房屋登记行为引发的诉讼，一般通过行政诉讼途径来解决。但是由于行政法律关系的产生往往是由民事领域的行为实施后而产生的，故当事人进行诉讼时可能遇到行政诉讼和民事诉讼的交叉现象。作为房屋登记的行政相对人，     

法律文书在房屋登记中的应用及其对登记的影响

广义上说,法律文书是指我国公安机关(含国家安全机关)、检察院、法院、监狱或劳改机关以及公证机关、仲裁机关依法制作的处理各类诉讼案件和非诉讼案件的法律文书和案件当事人、律师及律师事务所自书或代书的具有法律效力或法律意义的文书的总称。在房屋登记中,我们常见的法律文书有人民法院的民事判决书、民事裁定书、民事调解书、协助执行通知书、仲裁委员会的仲裁裁决书、仲裁调解书及公证机关的公证     

试析生效法律文书与房屋登记

《房屋登记办法》（下称《办法》）第十二条规定：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权力的，可以由当事人单方申请。在房屋登记实践中，对此类案件是否可以由权利人执行生效法律文书无需协助执行通知书直接申请产权登记存在不同意见。     

生效法律文书房屋登记的有关问题

实践中，除合同（如房屋买卖合同、赠与合同、借款抵押合同、离婚财产分割协议等）之外，因生效法律文书而取得房屋权利的情形也时常发生。二者区别在于：前种情形属于民事法律行为引起的不动产物权变动，登记是生效要件，即仅签订合同而不完成登记，房屋权利不会发生变化，此种模式学理上称为“登记生效主义”（《物权法》第9条）；后种情形属于公权力行使引起的不动产物权变动，登记非生效要件，生效法律文书本身即能发生物权变动的效力，登记的意义在于便于将来处分房屋（《物权法》第28条、第31条）。