住房反向抵押贷款时机选择研究

我国正快速步入老龄化社会,如果仅仅依靠现行的社会保障制度和传统的家庭养老模式,很难应对必然到来的老龄化危机．住房反向抵押贷款作为以房养老的一种方式,是对上述两种养老方式的有益补充．文章通过模型定量分析住房反向抵押贷款时机选择问题,得出在“预期房价升值率越低、预期利率越高”和“住房价值越高、预期期限越长”的情况下,理性经济人会选择住房反向抵押贷款的结论．     

以房养老:国际经验及中国前景分析

以房养老是一种新型养老途径，其主要模式是住房反向抵押贷款。之所以称之为“反向”，是因为这种模式与传统的住房抵押贷款逆向而行。传统的住房抵押贷款是购房者在支付一定的房款后，其差额通过以所购房屋作抵押向银行贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行的一种贷款形式。     

住房反向抵押贷款研究综述

随着我国人口老龄化程度的不断加深,养老问题日益突出,而实施住房反向抵押贷款是一种有效地解决养老压力的方案.本文重点从住房反向抵押贷款的风险管理、产品定价和推广模式等方面对国内外的研究成果进行梳理,以促进该金融产品在国内的研究和推广.     

以房养老模式的国际借鉴

以房养老,也称为住房反向抵押贷款,起源于荷兰,发展最成熟、最具代表性的当属美国。在我国推行住房反向抵押贷款实现以房养老,是对现有养老方式的有力补充,为国家、社会和家庭解决养老保障问题开拓一条有益可行的道路。     

基于效用视角下的以房养老模式最优选择

以房养老作为一种新型的养老模式,受到了社会各界的广泛关注。本文选取市场上四种主要的以房养老模式作为研究对象,在分析各自优劣势的基础上,通过建立效用函数分析不同以房养老模式的效用,并利用精算定价模型测算住房反向抵押贷款这一最佳模式的收入效应。研究表明:在不存在遗产动机的情况下,住房反向抵押贷款的效用最大,为目前较适合推广的以房养老模式;住房反向抵押贷款存在显著的收入效应,尤其是对高年龄段和高房价地区的老年人更是如此。因此,金融机构在加强核心产品设计研发的同时,也要推出差异化、多元化的产品,以满足不同养老需求,同时还应创新宣传方式和内容,突出收入效应;政府应加强对以房养老发展的政策和法律支持。     

住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展

住房反向抵押贷款起源于荷兰,旨在解决住房问题。20世纪80年代,美国出现大量的“房子富翁,现金穷人”,“以房养老”模式应运而生。随着老龄化的到来,众多国家引入了住宅反向抵押贷款,以美国发展最为成熟、最具代表性,已覆盖该国4％的人群。中国开拓多元化养老资金来源,利用市场资源满足养老需求是必然趋势,“以房养老”的住房反向抵...     

住房反向抵押贷款的国际比较

2013年9月，国家发改委、民政部发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，我国将试点开展老年人住房“反向抵押养老保险”．盘活老人住房资源，让老人快速获得更好的养老服务。作为西方国家成熟的养老模式，住房反向抵押贷款将固定资产盘活为现金流，对未来解决我国的养老困境提供了新的思路。     

主房反向抵押贷款支持老年人收入拓展

在当前全球人口老龄化趋势下,如何解决由此产生的老龄人口退休收入短缺及财政困境成为各国学者及政策制定者关注的热点。住房反向抵押贷款作为拓展老年人退休收入的一种金融创新手段,在欧美市场已经发展成为一种成熟的金融工具。随着9月国务院提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,“反向抵押贷款”模式的“以房养老”再次进入公众视野,成为当前公共政策研究热点,并引发了民众关于“政府在养老体系中责任”的大辩论。本文以此为契机,通过已有的文献构建反向抵押贷款理论框架,讨论反向抵押贷款的优缺点、风险及影响反向抵押贷款市场的相关变量,系统还原这一金融工具的运行机制,消除公众对其的误解并结合这·理论框架探讨‘‘反向抵押贷款’雀本土化过程中存在的困境。本文认为,在中国,遗产赠予动机是老年住房自有者在当前住房市场下为实现整个家庭代际福利最大化做出的“理性选择”;‘饭．向抵押贷款”中贷款金融机构面临的风险高于借款人,老年人实现住房资产的流动性是以牺牲贷款金融机构现金流动性为代价的。因此,未来需要探讨的是,政府在推进的过程中如何降低各方风险,减少未知不确定J}生风险的问题。     

反向抵押贷款的在我国推行的困境及其对策

我国老龄化问题日益严重,住房反向抵押贷款的提出与推行,是我国现有的诸多养老模式的有益补充.本文探讨了反向抵押贷款在我国推行的种种困境,针对这些困境,分别从加大宣传力度,减少传统观念影响、完善金融市场、正确评估房地产市场以及健全相关法律法规方面提出建议,为我国推行反向抵押贷款提供参考.     

住房反向抵押贷款与传统抵押贷款的对比分析

住房反向抵押贷款本质是以房屋融通资金,并以此为核心拉动养老、保险、房地产等多项社会活动.将反向抵押贷款和传统的抵押贷款对比分析可以更好的理解两种模式的特点和运作.用同一性分析和差异性分析对两种抵押贷款在基本属性和运作上的进行探讨.而组合性分析则是对两种抵押贷款在计算和操作上的分析.     

上海市居民以房养老意愿研究

养老保障和住房保障是创建和谐社会的两个重要方面。本文将养老保障和住房保障两大民生问题结合在一起研究,试图探索"以房养老"对缓解养老支付压力的作用。以房养老涉及到很多问题,首当其冲的是要掌握究竟有多少人愿意参与。为了成功的在中国开展以房养老,我们以上海市为研究对象,调查了影响"以房养老"意愿的主要因素,通过单因素方差分析和肯德尔秩相合分析显示,年龄、住房占家庭资产的比重、月收入对"以房养老"表现出负相合关系,而健康状况对"以房养老"表现出正相合关系。我们估计如果有20%的较低收入且房屋拥有者参加"以房养老",则上海市的养老支付危机将有明显缓解。     

美国商业房地产复苏的实证分析及趋势判断

美国商业房地产特别是多家庭住房是支撑本轮经济复苏的重要力量。商业房地产中公寓楼空置率最低且下降最快,但需求扩张力度在减缓。商业抵押恢复较为缓陵,收缩幅度呈缩小趋势,可能成为继多家庭抵押之后房地产复苏支撑力量。商业房地产复苏有相当强的联邦政府支持背景,机构和GSE支持抵押池、国民存款机构和私人养老基金的抵押对商业房地产复苏的支撑力度在逐渐加大。商业和多家庭抵押的信用风险状况改善较快。未来商业房地产价格呈上升趋势,但公寓楼价格升势可能减缓。商业房地产销售缓慢增长;多家庭住房销售呈扩张趋势,但势头逐渐减缓。多家庭租房空置率降势在下半年可能转为缓升势头;住房开工扩张势头开始减缓,明年可能平稳或发生变化。商业抵押呈波动式缓良扩张态势;多家庭抵押持续扩张势头减缓,明年下半年可能逆转。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）发行扩张,但余额扩张缓陵。商业抵押、商业银行商业抵押以及CMBS的拖欠率继续下降各级CMBS的风险利差可能平稳波动或缓慢趋高。商业房地产市场的活跃程度可能略有加强,明年商业房地产整体情况将略好于今年。     

Proposal for calculating regulatory capital requirements for reverse mortgages

In the current context in which many people worry about the sustainability of pension systems, reverse mortgages are gaining popularity because they are a way to supplement elderly people's incomes. However, it is necessary to provide banks with an adequate risk measurement and management procedure for reverse mortgages to increase the commercialization of these products, which will result in greater well-being for the retirement age population. In this paper, we propose a method to measure risk and estimate the regulatory capital requirements for a portfolio of reverse mortgages owned by a financial institution according to Basel II and III. The method considers house price risk, mortality risk and interest rate risk; consequently, regulatory capital requirements need to be computed using a Monte Carlo simulation procedure. The proposed method is general and can accommodate several scenarios for reverse mortgage specifications, including fixed or variable mortgage rates and different income stream schemes (with the lump sum as a particular case). The results for the U.K. show that reverse mortgage providers face higher risk when the lender initially advances a higher amount, with the lump-sum case indicating the highest risk, for relatively younger borrowers, the female population, higher interest rates and floating mortgage rates.     

Negative equity and wages

We examine the relationship between housing equity and wage earnings using nine waves of the national American Housing Survey from 1985 to 2003. Employing a rich set of time and place controls, a synthetic mortgage instrumental variable strategy, and a first difference estimator we find that people underwater on their mortgage command a significantly lower wage than other homeowners. The finding survives a number of robustness checks for reverse causality and unobserved heterogeneity. We also explore other determinants of “house lock” including loss aversion, a low existing mortgage interest rate and property tax assessment caps, but do not find these factors mitigate the effect of negative equity on wages.     

浅析“以房养老”在我国的发展及运行中的政府作用

目前,我国正在快速地步入老龄化社会。养老的危机对政府、社会的养老责任形成了挑战。而单纯地依靠现有的社会保障制度和家庭养老模式,短期内很已难满足现实中养老压力的需求。在这种条件下,"以房养老"作为自我养老的一种方式,对传统的养老模式是一种良好的补充,在提高老年人的经济收入和生活质量的同时,还可以缓解我国的养老压力。因此,对"以房养老"模式进行深入的分析,并探讨制度运行中政府的作用,有着深远的理论意义和现实意义。人口老龄化的到来,使养老的压力逐渐加大,客观上进一步要求开拓养老金的来源渠道,放宽养老的思路,使养老方式呈现多元化发展。起源于荷兰的"以房养老"模式,现已在世界上20多个国家相继推出,成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。     

基于公平的中低收入居民住房保障体系研究

住房问题是关系到国计民生的大问题,为低收入者提供住房是住房保障制度重要内容,也是构建和谐社会的必然要求。我国已经初步建立起了以经济适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。从财政和金融政策两大层面,分析了我国住房保障制度的财政金融支持问题,提出了解决住房保障资金问题的路径选择,主要包括:完善政府住房保障投入;设立专业性的住房银行;发展并完善商业性抵押贷款业务等。     

论个人住房贷款发展的困境、原因及化解

近期，国内商业银行出现了普遍的“额度荒”问题，大多研究认为这一现象是周期性和短期性的。但其实是商业银行经营的内外环境发生了根本的变化，如存贷款利率市场化加速，传统的房贷业务不适应银行经营环境的变化。房贷“额度荒”反映的是商业性金融追求盈利与政策性金融的冲突，本质上则是政策性住房银行缺失的结果。发达国家在位房需求增长较快时期均通过成立政纂性住房金融机构来满足住房融资需求，我国也要成立真正的政策性住房银行，这才是解决房贷困境的根本出路。     

美国次贷危机及对中国的启示

介绍了美国次级抵押贷款市场的演变,对此次次级抵押贷款市场危机爆发的诱因进行了详细探讨,同时结合中国住房抵押贷款市场的现状,对中美两国住房抵押贷款市场之间的相同及差异点进行比较分析,指出中国政府在防范住房抵押贷款风险方面应该予以重点关注的几个领域。