土地年租制若干问题剖析

随着我国土地使用制度改革的深入进行，年租制这一土地租赁形式，因其所具有的内在在优势而得到越来越多的人们的认同。然而，年租制所涉及的一些基本问题沿存在诸多分歧。本文拟对土地年租制可否适用于商品住宅用地及年租制的权属性质等问题进行深入剖析。     

土地年租制中几个问题的探讨

探论了土地租制与出让制的本质问题，认为本质都是租赁制；在现阶段商品房用地实行年租制似不可取；对年租制中租金进行了讨论，在一定时期年租金与同时期批租金在量上应有所差别。     

推行土地年租制的实践与体会

收租方式相对灵活的土地年租制，适合当前改革客观实际的需要。许昌市推行土地年租制推动了城市原划拨土地向市场配置转轨     

土地经营权债权属性之再证成

研究目的:证成现行法语境下土地经营权的债权性质,为土地经营权在新《农村土地承包法》和《民法典》中的体系化阐释与衔接奠定基础。研究方法:比较分析方法、原理论证和法释义学。研究结果:"用益物权说"违背定限物权生成之法理,将造成虚化土地承包经营权之困境。"权利用益物权(次级用益物权)"进路亦存虚化客体权利之弊,德国"次级地上权"经验无法证明其可行性。参酌德国民法中用益物权之行使移交制度,土地经营权之债权定性既与现行规范解释相契合,在学理推导和制度承接方面亦具正当性。研究结论:现行法中的土地经营权统一为债权属性,"用益物权说"和"债权物权二元说"无法成立。     

对土地承包经营权的解析和讨论

本文解析了土地承包经营权同名异质现象。当前,农村土地承包经营权存在着物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权的区别。我国现行农地立法明显缺乏对这一现象的整理和归并,不适应农地地权交易关系迅猛发展对便捷、安全的迫切要求。在即将制定的《物权法》和将来修改《合同法》时,应将物权性质的土地承包经营权纳入物权法调整,将债权性质的土地承包经营权纳入合同法调整,前者可继续称为土地承包经营权,后者则可明确冠之于农地租赁权。     

土地出让方式对土地资源价值的影响分析

为了探讨目前土地出让规模失控和土地资产流失的原因,采用模型分析法和比较分析法对不同出让方式下的土地资产的价值进行研究,得出批租制是造成土地资产流失和土地规模失控的主要原因,实行年租制是解决目前土地市场问题的较好办法.     

定额租制是分成租制进一步演化之异议

本文通过论述认为 ,同为实物地租制 ,定额租制是分成租制的进一步演化的结论并不成立。定额租制与分成租制之间不存在孰优孰劣的问题。究竟实行哪种租制取决于地主与佃农之间利益抉择和力量对比的结果     

土地承包经营权物权化建构的二元思路

在二元社会结构的根本制约下,土地对我国大多数地区的农民（尤其是中西部地区）具有明显的社会保障功能,再加之土地集体所有制的影响,现行土地承包经营权的运行呈现出较强的二元性,鉴于社会结构转型的长期性,土地在农村社会关系中的重要性,复杂性,我国目前正致力的土地承包经营制的物权化建构应放弃以永佃权为改造模式的传统、机械的思维方式、基于土地具有的经济发展、社会保障功能的客观差异,因应地架构内容相异的权利。     

土地制度变迁与土地承包制

运用制度变迁理论,在分析我国农地制度变迁的潜在受益的基础上,从制度变迁的动态角度分析了我国土地承包的法律性质和土地承包制的变迁方向,认为我国土地承包权是具有物权化变动趋向的债权,土地承包权物权化是进一步完善我国农地制度的现实选择和具体途径     

年租制理论观点概述

近几年,强化按年收取地租这种租赁方式或者说土地有偿使用方式,是热门话题,然而,迄今为止,许多问题尚未在理论上达成共识。这些问题大体可以归纳为３大类：第一类,年租制本身的规范化问题。第二类,年租制在土地租赁或土地有偿使用总体制度中的地位作用问题。第三类,年租制与出让制、年租土地使用权与出让（批租）土地使用权的关系和属性（物权还是债权）问题。最后一类与前两类是你中有我我中有你,之所以单列成一类,原因在于其特殊重要性。关于年租制的规范化问题１租期长短,有几种观点。①视年租制为短租制。因而主张最长租期…     

宋代官田租课考实

宋代官田租课呈现多层次的特点。官田有的免纳租课,或交纳相当于二税的低额租,有的实行分成制,或交纳每亩l石左右的高额租。官田租课的高低,主要与经营方式有关,同时也受边防形势及地理因素影响。在宋代,统支统收的军兵屯耕制已经衰落,以役代租的授田制仅在沿边部分地区实施,按比例分成(五五分或六四分)的官庄包耕制受括田、买牛、建房、给种粮农具等条件限制,时兴时废。在宋代官田中,占主导地位的是国家不投资、不参与土地经营的分段出租制。不过,分段出租制又给地主包佃官田敞开了太门,官田的所有权因不断受到侵蚀而有向私田转化的倾向。     

基地租赁与我国现行土地“年租制”

从租赁的一般理论“租赁权物权化”的表现入手,分析了基地租赁与地上权的差异在于：成立要件不同;存续期间不同;处分权不同;有无地租及地租可否减免的规定不同。指出我现行土地“年租制”提法欠科学,实践中应从租赁期限、承租人的权利以及租赁期间或期满地上物处理与归属几个方面,依照租赁理论和我国《合同法》中有关租赁的一般准则进行全面规范。     

清代永佃权性质重探

清代永佃制是我国封建社会末期的一种新型的农业生产关系。永佃权作为长久使用权出现的同时,又以一部分所有权的身份存在于世,它是对田主土地产权的分割。它是佃农通过与田主协议的形式或斗争的手段而获取的一种特殊的土地权益———既可长久使用,又与田主共同占有了所耕作的租田。从这个意义上讲,永佃农民与出租土地者是具有同等资格的两个田主。在中国封建社会里,农业中的永佃权最早产生于北宋淳化年间①,到明清时代,盛行于南方各省,在我国的租佃史上,产生过很大的经济影响和作用。此制的基本内容是:佃户长久承租一主之田,田主不得增租夺…     

农村“小产权”房问题的法律思考

本文对农村"小产权"房现象从法律的角度进行考量,对"小产权"房进行了债权关系和物权关系的分析,指出了"小产权"房存在的法律风险,并对如何解决"小产权"房问题提出了对策和建议,指出根本的途径是对我国土地制度的改革,在土地利益的分配上给予农村集体组织成员更多的让渡.     

改革仓储业 推行栈租制

栈租是市场经济的产物,是粮食仓储业改革的方向,核心是谁存粮谁付钱。“栈”是堆存货物或留宿旅客的场所,如“货栈”、“客栈”,还有“栈车”、“栈豆”、“栈单”、“栈阁”、“栈桥”、“栈道”、“栈桥码头”、“栈房交货价格”等等。本文所讨论的是堆存粮食场所的出租问题,是关于改革仓储业推行栈租制的一些看法。粮库为什么要实行栈租制?怎样实行栈租制?实行栈租制要注意哪些问题?笔者以抛砖引玉的精神试作一探讨,希望引起同行关注。粮食仓储业改革之必然在进入市场经济之后,一部分企业逐步取得了独立企业的地位。随着1990年我国粮食储…     

江苏省工业企业对用地供应方式选择偏好及影响因素——11个地级市1 300家企业的调研分析

研究目的:分析江苏省11个地级市1 300家工业企业用地方式的选择偏好,揭示企业特征和行业特征对工业企业选择租让结合、弹性年期出让、年租制三种工业用地供应方式的影响。研究方法:多项Logistic回归模型。研究结果:(1)企业特征对企业选择用地供应方式有明显的影响。微型企业和小型企业偏向于选择年租制方式,中型和大型企业偏向于选择租让结合方式;用地面积越大的企业越偏向于选择弹性年期出让;企业累积固定资产投资越高越偏向于选择租让结合方式;(2)行业特征对企业选择用地供应方式也有显著影响。资本密集程度越高的企业越偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式,劳动密集程度越高的企业越偏向于选择年租制方式;轻工业企业偏向于选择年租制方式,重工业企业偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式。研究结论:工业用地供应要考虑企业特征和行业特征对工业企业用地供应方式的选择偏好,实施差别化供应。     

对一般债权质押的质疑

权利质权理论上可分为一般债权质权、证券债权质权、股权质权和知识产权质权。本文仅对一般债权质权进行分析。     

土地承包经营权的法律性质及其发展趋势

一、土地承包经营权质态的多样性、不稳定性和临界性90年代以来 ,理论界有两支力量对土地承包经营权的性质展开了大量的讨论 :一是法学界的学者 ,主要是民法学者从民事立法的角度对土地承包经营权的性质所做的法学研究 ;二是经济学者 ,主要是农经理论工作者对土地承包经营权的性质所做的产权经济学研究。法学者的研究大多沿着“将土地承包经营权纳入民事法律规范中的财产关系体系 ,然后从物权和债权区别的角度探讨其法律性质”的思路进行 ,形成了债权说、物权说和折衷说三种主要的学术观点。与法学者的研究不同的是 ,经济学者则大多从法外权…     

债权凭证申领、管理应注意的问题

当前，各级人民法院为了解决经济纠纷诉讼案件结案难的问题，参照国际上的司法惯例，对经法院判决生效后、一时无法执行或暂无执行能力的案件，可由债权人向法院申领债权凭证，待以后债务人有一定执行能力时，债权人凭已领取的债权凭证向法院再申请执行。作为债权人身份的金融机构，如何应对法院案件执行程序改革所带来的新情况，是一个迫切需要解决的问题。笔者认为，为了切实做好债权凭证的申领和管理，在实际工作中应当注意以下几个问题：一、要充分认识申领债权凭证的目的和意义。金融机构取得了债权凭证后，法院对债权人的法律地位得以…