我国区域中心城市中等收入家庭住房支付能力测度研究

本文介绍了收入余额法度量住房支付能力的基本原理,实际评估了北京、上海、广州、成都、武汉等五座区域中心城市中等收入家庭的住房支付能力,为解决中等收入群体住房的“购房难”问题提供了实证依据。     

武汉市房地产市场稳定性研究——公共租赁住房政策下

公共租赁住房和廉租房并轨运行,统称为公共租赁住房。通过研究可知,武汉市收入中等偏上家庭可以凭借自己的能力在市场上购买商品住房,不会影响城镇居民的整体居住水平,中等及中等偏下收入家庭通过租赁公共住房才能维持生活的稳定,因此在现有经济水平条件下,应进一步加大武汉市公共租赁住房的供给量。     

上海市住房保障体系的完善研究——基于剩余支付能力模型和住房过滤模型

经过探索和实践,上海初步构建廉租住房、共有产权保障住房(即经济适用住房)、公共租赁住房、征收安置住房(即动迁商品房)"四位一体"、租售并举的住房保障体系。尽管保障房建设成为保民生的重点,我国保障房建设体系中依然存在诸多问题。本文通过建模的方式运用,用以说明住房支付能力的剩余收入模型和以住房过滤模型为基础,分析货币补贴这种住房保障方式,结合上海市房地产市场近年的实际运行状况以及保障房建设工作的实证分析,并为了完善、合理化城镇低收入家庭住房保障体系的构建提出建议。     

可持续发展与可负担住房关系研究

一般而言,在城市可持续发展与可负担住房之间存在一定的冲突,可负担住房和城市可持续发展是世界各国普遍面临的重大挑战。可持续发展意味着要发展紧凑型城市,而紧凑发展的成本要高于低密度住房开发。本文对可持续发展与可负担住房的关系进行了研究,旨在提高人们对可持续住房开发和可负担住房现行做法的理解和认识,认为可负担住房的很多目标与可持续发展的目标是密切联系的,许多旨在实现可持续发展的政策同样有助于提高住房的可负担性。     

把住房公积金制度改革纳入企业降负相关配套安排

在新冠疫情冲击下,讨论如何降低企业负担问题、住房公积金制度如何改革又成为热点之一。笔者的基本看法是,这一改革确应积极考虑,正确思路是将其纳入中央十八届三中全会以来给出的战略性指导、服务于国家治理现代化的配套改革。我国住房公积金制度始于20世纪90年代初。上海在借鉴新加坡经验的基础上率先启动,若干地区跟进试点后,1994年开始全面推行。以后在制度上又有修补和细化,基本规则是由职工个人及所在单位按职工工资的5%~12%共同缴纳公积金,形成日后支付职工家庭购买(或自建)住房的资金来源(带有一部分强制储蓄性质),并在支付时可酌情匹配利率优惠的公积金购房贷款。应当肯定,这一制度对于提高缴存人住房支付能力等方面具有积极作用。但近年来,随经济社会发展、改革深化进程而暴露的该制度的问题,实也不容回避。     

保障性租赁住房发展思路：基于对新市民住房需求特点的研究

基于中国家庭追踪调查数据（CFPS）和人口普查数据,本文对保障性租赁住房的供应主体——新市民的区域分布特点、人口结构特征以及居住特点进行定量分析。研究发现：以新市民为主的流动人口在空间上高度集聚,深圳、上海、广州、东莞和北京五个城市人口净流入量占全国的1/3,长三角、珠三角两大城市群人口净流入量占全国的一半以上,约60%的跨省流动人口集聚于广东、浙江、上海、江苏、北京五省市;新市民年龄集中在28-33岁,受教育水平相对较高,单人户占比较高且不断上升,就业层次和收入水平较低;住房自有率低于60%,房价收入比较高但租金收入比相对较低,租房质量问题需关注。在此基础上,结合部分地区发展保障性租赁住房的探索经验,提出现阶段我国保障性租赁住房的发展思路,即突出因地制宜、需求导向、租住品质、统筹协调,各地结合实际情况明确保障性租赁住房在住房供给体系中的定位,多途径增加保障性租赁住房房源,多措并举提升保障性租赁住房质量,加强保障性租赁住房发展与其他制度改革和政策完善的协同。     

城市化进程中固定资产配置与居民消费行为分析——以居民住房资产为主要研究对象

随着制度变革和城市化驱动住房需求释放,居民的财富管理和资产配置持续投向住房,现如今住房已成为中国居民家庭的主要资产,居民住房资产配置支出对城镇居民的其他消费产生挤占。随着人均收入和城市化率的提高,消费结构从食品等生存性需求转变到居住、教育等改善性和发展性需求,北京、上海、深圳等大城市的居住消费占比均明显高于全国均值。居民的住房资产显著正向影响家庭消费支出,但财富效应较小,不同收入水平家庭的住房资产对消费影响效应存在差异,可以预期,随着中国城市化进程向大都市化迈进,大城市的消费成长空间巨大,并将继续保持增长态势。     

租金房价比失效了吗——基于四大城市的经验研究

本文基于住房使用成本模型,通过构建租金和房价变动的预测模型,并使用北京、上海、广州和深圳四大城市1993年第二季度至2010年第一季度的时间序列数据,考察了租金房价比对未来租金和房价变动的预测能力。研究发现：（1）北京、上海的租金房价比与未来房价变动呈负向关系,与现值模型预测相反,而深圳的二者关系为正,广州的租金房价比对于未来房价变动不存在统计意义上的预测能力;（2）北京、广州和深圳的租金房价比可以预测未来的租金变动率,二者呈反向关系,上海的相应统计值不显著。本文的经验结论表明,租金房价比作为估值指标在中国城市住房市场上的适用性值得谨慎判断。     

从居民的住房承受能力出发调整现行住房制度改革方案

许多市场经济国家的经验表明,在市场经济当中,政府需要为每个家庭自食其力地解决自己的住房问题创造基本条件,同时,政府应当向那些尚不能自食其力的家庭提供帮助.这可以说是市场经济国家的政府在制定住房政策时所遵循的基本原则.据此,家庭的住房承受能力——住房支出占家庭收入的可承受的比例——则是判定哪些家庭需要得到政府帮助以及应得到多少帮助的尺度或衡量标准.一般而言,政府只向无力按市场价格购、租住房的家庭提供帮助,而且政府提供帮助的限度只限于家庭住房支付能力与市场房租、房价的差额,就是说,接受政府帮助的家庭仍需要拿出自己收入的可承受的份额支付房租或房价.     

落脚城市：面向新就业青年的保障性租赁住房供给研究

城市流动人口中知识青年群体是城市竞争力的重要组成部分，也是新时期我国保障性租赁住房的重点保障对象。本文通过2160份入户问卷，对厦门租赁住房市场的新就业青年进行画像。研究发现：受教育程度较高、家庭结构单一、职场经验尚浅、个体收入水平和家庭经济禀赋有限，是新就业青年群体的人口学主要特征；租赁住房的地理位置和租金水平，是影响青年租赁行为的两个决定性要素；实现较好的职住关系且租金可负担的短通勤低成本租赁住房，是青年人的理想追求。比较各主要城市的保障性租赁住房实施意见，发现各地缺乏落实职住平衡的具体办法和评价机制，面积标准过大可能影响租金可负担性。基于上述发现，本文从顶层制度设计、中观的空间规划以及微观层面的设计协同三个维度，探讨解决新就业青年阶段性住房需求的可行策略。对促进保障性租赁住房有效供给和可持续发展、解决我国人口流入型大城市的青年人住房问题具有重要现实意义。     

中国城镇居民家庭住房支付能力问题研究——基于房价收入比指标

从房价收入比变动趋势及其所处区间范围的视角对全国1998年～2010年的城镇居民家庭住房支付能力问题进行了研究,结论表明,中国城镇居民家庭住房支付能力逐步上升且趋于合理,这一结论与社会现实中的普通购房者"望楼兴叹"现象似乎构成了一对难以解释的矛盾,原因在于城镇居民家庭间收入差距巨大,导致60%的城镇居民家庭住房支付能力不足、部分热点城市特别是一线城市房价收入比过高及保障性住房的历史供应不足。     

加拿大社会保障住房的发展及其启示

大力发展社会保障住房,尤其是非盈利性住房是加拿大成功解决中低收入居民住房问题的基本经验,也是作为福利国家政府社会福利措施的重要体现。本文对加拿大社会保障住房的发展历程进行了概括介绍,对加拿大社会保障住房的主要形式包括公共住房、非盈利住房、合作住房等从供给主体、融资来源、租赁对象、运作管理等进行了梳理与概括,对政府在加拿大社会保障住房发展中的作用及其政策实际效果进行评价,并结合我国住房保障事业发展的实际思考加拿大经验对我们的启示。     

苏锡常产业结构差异化分析

20世纪80年代中期,常州曾经作为苏南模式的典型代表,但自90年代起,常州在长三角经济圈中的经济地位出现边缘化迹象,且与周边城市的差距逐步拉大。如何应用定量研究方法从结构性问题入手,从产业结构和就业结构角度分析问题的根源,为常州今后经济发展提供必要的支持,缩小区域经济差距显得十分紧迫。从产业结构和就业结构两个角度,应用结构变化值、洛伦兹曲线和基尼系数、产业扩张弹性对苏州、无锡、常州苏锡常的经济发展状况进行比较分析,为促进常州经济的进一步发展,制定发展对策提供一些有益的参考。     

黑龙江省经济适用住房价格预测

经济适用住房越来越成为广大人民群众关注的焦点。通过采用灰色系统理论中的灰色预测方法并建立灰色预测供给模型．对影响黑龙江省经济适用住房供给的因素进行定量化分析,进行价格预测。其结论是：黑龙江省降低经济适用房的价格势在必行;灰色预测模型具有较好的预测精度．预测结果可信;这种方法在房地产业具有较好的应用前景。     

关于住房保障影响居民消费的实证分析

住房保障关系到社会稳定和国家长远发展,而居民消费则是启动国民经济成长的主要宏观变量。随着国家保障性住房建设的推进,对居民消费变动将产生重大而深远的影响。本文分析了住房保障对居民消费影响的理论路径,并以中国东部地区15个城市的面板数据为例,对住房保障与居民消费之间的关系进行实证分析,结果显示住房保障对居民消费数量和消费结构都存在着显著性影响。因此,为了充分发挥居民消费对经济成长的带动作用,政府应完善住房保障政策,加大经济适用房和廉租房等保障性住房建设的力度。     

北京现有保障性住房退出机制分析

随着常住人口和流动人口的迅速增多,以及住房价格的不断高涨,北京市保障性住房需求不断增大,但是北京市保障性住房却出现了福利固化、少见退出等现象,加剧了北京市保障性住房供给与需求的矛盾,这主要是由于北京市现有保障性住房缺乏明确的可操作的退出机制导致的。通过对北京市现有保障性住房及其退出机制的梳理,本文提出了建立政府监管与社会监督相结合的北京市保障性住房监管体系与退出条件。     

中国人口、家庭户与住房需求预测研究

我国未来住房需求的变化将受到人口、家庭户数量和结构变动的影响。在人口预测的基础上,采用扩展的户主率家庭预测模型,假定分家庭规模、户主年龄、性别的户主率不变或变化的情况下,预测未来家庭户的数量、结构情况。在此基础上,结合2000年普查得到的不同家庭户类型住房情况的信息,对未来30年我国城乡居民住房面积和间数的需求进行了预测。由于人口和家庭户的增长,我国居民住房面积和间数的需求在未来三十年将持续增长;由于家庭户数量增长速度超过人口数量增长的速度,按家庭户变化预测的未来居民住房的需求较大;由于人口和家庭户结构的变化,未来三十年的住房需求在不同时期的情况有所不同,年均新增住房需求的增长在2015年前虽波动起伏,但变化不大; 2015年之后,年均新增住房需求将逐步下降。     

论中国城镇住房自有率与住房保障的关系

居住是劳动力再生产的基本需要,是一种刚性需求,必须予以满足。购买住房所有权是满足居住需求的一种方式,但不是所有的消费者都有足够的支付能力购买商品化住宅。中国城镇极高的住房自有率完全是中国城镇住房保障滞后的结果,降低中国城镇住房自有率有赖于中国政府扎扎实实推进住房保障工作。由于中国各地情况不同,城镇的住房自有率不宜硬性规定,但各地住房保障水平必须有统一标准。     

论公租房的功能与住房保障对象——以上海公租房为例

中国城镇住房问题源于消费者支付能力的不足,因此财政补贴是政府提供住房保障的基本内容。与廉租房和经适房相比,公租房是副作用最小的一种住房保障方式。中国城镇租金市场化的公租房供给不能发挥住房保障的职能,其继续存在只能降低住宅市场和国民经济的运行效率。公租房租金市场化的实质是继续和维护现行的劣质土地财政。中国必须将公租房租金确定在劳动力再生产成本的水平上,排除城市地租的干扰,才能扩大公租房的覆盖面,有效解决中国城镇的住房保障问题。