房地产评估中基于投资模式的收益法研究

随着国民经济快速发展,人民生活水平日益提高,在银行存款利率偏低,股市、期货、黄金等金融市场风险巨大的情况下,人们日益重视房地产的保值增值功能,房地产置业投资已经成为一种重要的投资手段。然而,当前许多评估机构在采用收益法进行收益性房地产评估时,只考虑房地产的租金收益,而无视其升值收益,从而导致刻意调低报酬率,使收益法评估流于形式。针对这种现状,对当前常用的收益法模型进行了理论分析,并在承认其存在问题的前提下,探讨新的基于投资模式的收益法评估模型;而后采用两种评估模型对典型案例收益价格分别进行了测算,验证新模型的有效性。     

谈如何采用收益法评估房地产价值

房地产行业已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业,房地产在企事业单位和个人资产中占有很大的比例.当前房地产出售、转让、投资、抵押等业务十分频繁,这些都需要确定房地产的价值,另外新会计准则的颁布与执行,从企业(集团)会计处理需要上,也迫切需要评估所拥有的房地产价值以便判断房地产是否减值,从而做出相应的会计处理.而收益法是评估房地产价值的基本方法之一,下面就如何采用收益法评估房地产价值谈谈作者的一些看法.     

浅议收益法在房地产评估中的运用

收益法是房地产评估中的一种评估方法,其理论依据是预期原理,注重的是房地产将产生的预期效用的大小。本文通过对房地产预期效用的分析,提出在运用收益法评估房地产的收益价格时,评估人员应重视该房地产有效需求者预期的纯收益和其对该房地产的风险认识程度,对收益法的运用有了一个新的更高层次的认识。     

企业价值评估中实体现金流量模型简介及在房地产评估中的应用

房地产价值评估常用的收益法与企业价值评估的现金流量折现模型，都是利用了经济学中的预期收益原理。即对房地产的价值评估时将拥有房地产未来期间内所获得的预期净收益的现金净流量进行折现加总；对企业价值评估时将企业存续期间的年现金流量折现加总。在对房地产评估时，如何正确对房地产预期现金流量分布情况作出恰当估计，并通过合理的假设和简化，是房地产评估时的重要环节和难点。了解企业现金流量折现模型及评估时常用的三种类型，有助于我们对房地产预期现金流量判断、分析和合理地进行价值评估。     

市场比较法中有关区域及个别因素比较的思考

随着我国经济建设的不断发展和人们观念的更新,投资房地产置业或为了改善生活条件进行买房、换房的行为也越来越普遍。伴随着房地产业繁荣,房地产评估也逐渐为大家所接受。我们知道在房地产评估中通常用的方法主要有收益现值法、市场比较法和重置成本法等三种。尤其是市场比较法,由于其以房地产交易中的替代原理作为理论基础,具有适用范围广、说服力强,现实性等特点,已成为一种被普遍采用和有效可靠的估价方法。     

房地产估价中的折旧模型比较研究

由于房地产评估中两大经典方法,即成本法和收益法中都有可能用到折旧,而折旧值的比重比较大,不容忽视,关系到房地产评估价值的准确性。因此,本文就房地产估价中的折旧概念、类型、构成,及与会计折旧的区别进行了介绍,归纳了当前房地产折旧计算的方法和模型,并分析了各模型的优缺点。在实际应用中应实事求是分析问题,综合和灵活运用折旧模型对折旧进行计算和判断。     

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家对房地产交易环节的管理的日趋规范，越来越多的房地产投资愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资而获取转售收益。作为置业投资，特别是大型商业物业投资，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资往往难以把握其租会价格水平。这时我们作为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资决策显得尤为重要。作拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路，即“租金差值法”．“收益法”及“报酬率修正法”，谨供同行参考。[编按]     

关于大型商业物业租金价格定位评估思路的探讨

房地产投资类型按投资周期长短可分为长期投资和短期投资。随着国家多次对房地产交易环节的宏观调控，越来越多的房地产投资者愿意选择长期投资方式，通常是先将房地产持有一段时间，以获取较为稳定的持续性租金收益，待房地产交易市场行情转好，再将其转售给未来的投资者而获取转售收益。作为置业投资者，特别是大型商业物业投资者，多采用委托专业的租赁公司为其经营管理招租事宜或是将物业整体性出租给专业租赁公司或其它大型商业运营商等方式，从而获得较为长期稳定的租金收益。然而大型商业物业整体出租很少有相类似的市场案例可以借鉴，投资者往往难以把握其租金价格水平。这时我们做为一名专业的房地产估价师所提供的租金价格定位评估报告对投资者决策显得尤为重要。作者拟就大型商业物业整体性长期租赁条件下的租金价格定位评估提出三种评估思路即思路①“租金差值法”、思路②“收益法”及思路③“报酬率修正法”，谨供同行参考。     

房地产估价方法之比较

房地产价值评估实际操作中,人们对采用不同评估方法产生的评估结果差异性以及如何正确选用评估方法存在困惑。有鉴于此,本文在阐述成本法、收益法、市场法这三种房地产价值评估方法理论依据的基础上进行对比分析,并提出建议。     

房地产估价方法之比较

房地产价值评估实际操作中，人们对采用不同评估方法产生的评估结果差异性以及如何正确选用评估方法存在困惑。有鉴于此，本文在阐述成本法、收益法、市场法这三种房地产价值评估方法理论依据的基础上进行对比分析，并提出建议。     

BOT项目中选择投标方的新方法

作为一种新型的投资方式,BOT模式在我国已被广泛运用。由于BOT项目的投资回收完全依靠投资期内销售收入,那么,政府如何选择投标方,将成为BOT项目是否成功地关键。通过对BOT项目中传统计算净现值的方法和CAPM模型方法的分析和比较,发现这两种方法在BOT项目中的不足。使用了新的方法弥补了传统计算净现值的方法和CAPM模型方法的不足,从而能够更加科学地保证BOT项目的实施,并对其它融资方式招标或议标过程中的投标方选择提供了新方法。     

房地产投资环境测评及竞合模式研究——以湖北省主要城市为例

选用湖北省12个城市的统计数据,确定合理的房地产投资环境测评指标,构建房地产投资环境综合测评体系。研究方法采用最小二乘法、主成分分析法、聚类分析法。从自然环境、宏观经济、房地产市场、基础设施和社会文化五方面初选房地产投资环境测评指标,利用最小二乘法和主成分分析法对指标进行筛选,避免了指标的盲目性;采用最小二乘法确定各指标权重,结合逻辑严密且易于操作的房地产投资生态位测评公式,完成房地产投资环境综合生态位的测评;采用聚类分析法对城市进行分等定级并从生态位角度提出了优化策略。所构建的房地产投资环境测评体系具有较强的逻辑性,测评方法简洁高效,具有良好的应用价值。     

关于高校会计制度的重新审视与改革的构想

高等教育前所未有的新形势对高校会计提出了现行会计制度无法满足的全新要求,主要集中在核算投资者权益、教育成本、年度净收益(或盈余)、合理投资回报和成本控制、业绩评价等问题上,这一切都需要以权责发生制为会计基础。因此,新型高校会计制度应该先确定权责发生制为基础会计平台,根据利害关系人的信息需求,改革会计要素及其具体内容并提出满足所有利害关系人决策信息需求的全新会计报表体系。     

基金费用价值化模型的建立及比较分析

随着基金业的不断发展,投资则越来越关注基金的投资价值。因此,寻找一种能客观评价投资者投资价值的工具就显得尤为重要。本文在分析几种常见的价值评估模型的基础上,建立投资成本与投资收益间关系的模型——费用价值化模型。这将为投资者提供投资决策的模型框架,定量的评价其投资成本和投资价值。     

城市化进程中新生代农民工随迁子女教育研究——基于教育认知度及教育行为的视角

本文通过对225位进城新生代农民工的调查,采用个体访谈和发放问卷相结合的的调研形式,首先分析了新生代农民工对子女教育问题的认知程度,得出结论:新生代农民工对子女教育的价值认知度,期望认知度和收益认知度都非常高。其次,运用Logistic模型分析了新生代农民工子女教育认知度对行为选择的影响,实证分析结果表明:新生代农民工对子女教育认知度与对其子女学校教育的资金投入行为、对子女教育的辅导时间投入行为、对学校老师的交流子女学习情况的行为均呈正相关。最后,提出相关政策建议。     

基于逐步回归法的皖西物流需求研究

影响区域物流需求的因素有经济总量、贸易水平等经济指标。文中选取皖西地区2001～2012年期间GDP、全社会固定资产投资、进出口总额、城镇居民人均可支配收入、社会消费品零售总额为自变量,以货运周转量代替物流需求量为因变量,通过SPSS软件用逐步回归法对皖西物流需求情况进行多元线性回归分析,得出全社会固定资产投资及城镇居民人均可支配收入对货运周转量有显著影响,并提出建议。     

证券投资基金业绩度量模型探析

证券投资基金是中国资本市场上一支重要的力量,对其业绩进行客观评价是一项极其复杂的系统工程。本文试图运用风险调整收益的思想,分别选取风险价值VAR与尾条件期望CVAR的加权平均、以及ARCH模型计算出来的条件异方差作为风险测度指标,建立基金业绩评价模型。     

Extending the Resource‐Based Approach to Livelihoods: An Urban Application to Turkish Gecekondu Households

This article critically examines the existing conceptualizations of and explanations for the socioeconomic behaviour of poor households in order to lay the foundations of a new model designed to extend the existing resource‐based approach to livelihoods. The proposed model groups ‘household responses to poverty’ into four key types: income generation, income allocation, consumption and investment. In explaining household responses and their poverty outcomes, it focuses on the role of different resources beyond income (e.g. social capital), along with the wider structural forces and household characteristics that influence the availability and benefit delivery capacity of these resources. The new model is shown to provide a theoretically more sophisticated framework with greater explanatory power and empirical applicability.     

Value-Driving Activities in Euro-Zone Banks

We develop and test accounting-based valuation models for commercial banks. We extend Begley et al.'s framework (2006) and propose a valuation model where goodwill is generated by virtually all commercial and investment banking activities. Key features of our model are: the development of a relation between future cash flows from fee income and the bank value that depends on lending, borrowing and off-balance sheet business; and the inclusion of proprietary investment and trading as value-driving activities. Empirical tests on a sample of Euro-zone banks from 1998 to 2006 provide the following evidence. Unrealised expected cash flows from fee income are the most important source of unrecorded goodwill. This is consistent with the increasing importance of revenue from the sale of financial services to banks' income. The contribution of fee income to goodwill is higher for banks with large deposits and new loans. Equity securities are a source of unrecorded goodwill, but the introduction of fair value accounting, with the adoption of the International Financial Reporting Standards (IFRS), reduces their valuation role. Yet equity securities remain positively associated with unrecorded goodwill after IFRS adoption, suggesting that the fair value standards do not fully capture market expectations about future cash flows of investment assets.     

创业投资企业优惠政策的思考

本公司位于高新技术产业开发区,是一家具有一般纳税人资格的生产销售企业,由公司出资设立一家创业投资企业,公司100%控股;收购公司持有的GN公司30%和JX公司31.82%的股份,而GN公司为高新技术企业且未上市;有效的运用我国执行的创业投资企业税收优惠政策:创业投资公司投资于未上市中小高新技术企业2年以上(含2年),可按其对中小高新技术企业投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额;符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入;可以增加公司的税后收益。取得降低公司整体税负的效果。