房地产业惊现“退地潮”

继前段时间屡创“地王”天价的土地市场频频遭遇“流拍”之后,地产商们的噩梦没有就此结束,近期有消息陆续传出,部分开发商由于自身面临巨大的压力,开始出现退地的现象。究竟什么原因导致地产商们不得不吐出已经吞下的蛋糕？“退地潮”的出现,是否预示着楼市将会出现新拐点？     

财政体制变迁、“土地财政”与产业结构调整

本文旨在探析2000年以来的财政体制变迁与"土地财政"形成以及产业结构调整之间的联系机制,采用了2000～2009年我国省级面板数据进行了实证分析。通过分析我们发现:税收收入集权效应和土地房产财税收入的分权效应促使我国产业结构中房地产业比重上升的作用机制是存在的。为此,需要进一步优化我国财税制度设计,增强其科学性和内在稳定性。     

房价上涨与“土地财政”再梳理

2009年,我国地方政府通过土地增值税、房产税和土地出让金等渠道筹集的财政收入保持快速增长。根据财政部统计,仅国有土地使用权转让收入一项就达到了13965亿元,在某些地区巳相当于一般预算内收入的40％,成为地方政府自主使用财力的主要来源之一。     

“土地财政”:分析及出路——在深化财税改革中构建合理、规范、可持续的地方“土地生财”机制

"土地财政"不是单纯的"财政问题";但是,财税领域的有效制度供给不足又确实是土地生财格局失衡及"土地财政"屡遭诟病的重要原因。本文从分析"土地财政"伴随的畸重畸轻格局与引发的问题切入,分析财政制度供给不足的相关情况,提出应规范土地生财机制的命题,强调需要优化土地收入结构,通过制度建设和综合施治,改造土地出让收入机制并加强相关的科学化、精细化预算管理,深化相关财税改革(包括在不动产保有环节征收房地产税等),使地方"土地生财"机制长期可持续地服务于经济社会发展全局。     

剩余产生、分配与金融支持——天华合作社“土地托管”案例

文章通过分析周口市天华合作社“土地托管”案例,认为合作剩余和分配机制是“土地托管”稳健运行的两大关键因素。周口市天华合作社土地“托管”合作剩余比较丰厚,主要来源于机械化管理水平、市场议价能力的提高,风险防控措施的完善,农业产业链的延长以及融资能力的提升。在合作剩余的分配上,合作社获得规模收益的同时,保障了农户的最低收益,合作机制的稳定性得到提高。因此,“托管”将成为土地集中经营的主要形式,并提出金融应该发挥引导作用,助力完善托管机制,推动托管主体掌握运用风险分散手段等建议。     

广州大学城地王之若干问题反思——以土地征收、补偿与以地生财为视角

近年来,广州大学城之“地王”,引发舆论热议。立法中“公共利益”概念偏于模糊,政府拍卖土地所得畸高、农民所得补偿偏低,地方财政的“土地财政”倾向,业已成为“地王”背后暴露出的三大问题。     

地方政府“土地财政”可持续性研究——以成都、广元、遂宁、资阳为例

1994年分税制改革以来,全国财政收入向中央集聚,社会公共事权不断下放,地方政府财政收入大部分依靠出让土地和与土地相关的产业产生的财源,财政收入模式明显呈现出土地财政特征。土地财政给地方政府带来了大量的财政收入,也在一定程度上刺激了地方经济的发展,但同时也造成土地资源严重浪费、产业结构畸形、财政风险加剧、农民利益受损等问题。本文以成都、广元、遂宁、资阳四地市为例,通过对土地财政的现状调查,分析形成的原因,进一步探讨地方财政可持续性发展的解决途径。     

以地融资、地方债务与杠杆——地方融资平台的土地抵押分析

中国的高经济杠杆率和地方债务风险受到广泛关注,目前较少研究地方债务中的银行贷款,而地方融资平台的土地抵押贷款是其中重要的融资来源。本文首次利用爬虫工具获取了中国土地市场网上的土地抵押数据,并且搜集了地方融资平台名单,通过对比融资平台和非平台公司的土地抵押信息,发现地方融资平台在抵押金额和抵押率上,都显著高于非融资平台的土地抵押。我们进行了各种稳健性检验,通过采用PSM方法,降低样本选择偏误,发现结果是稳健的。此外,本文还探究了背后的政治经济学因素,发现中西部的抵押金额和抵押率显著高于东部;未到期的城投债存量越大,土地抵押越大;地方政府的经济增长压力越大,土地抵押也越大。这一定程度上意味着,融资平台获得的土地抵押较高,是出于地方政府强烈的举债动机和对信贷市场的干预,导致信贷资源的无效率配置。即使是土地抵押这种相对来说风险较小的融资渠道,依然可能蕴含着地方债务风险,这也为地方债务融资的抵押率高提供了证据。     

运用“土地托管”模式助力农民增收的实践与思考

近年来,农村常住人口越来越少、农业经营效益越来越低、农业生产关系越来越弱是中国大多数农村的现状,农村"谁来种地"的问题日益突出。为适应现代农业发展,兰西县通过"四个创新"推出了"土地托管"模式,破解了农村土地无人可种的困局。本文梳理了兰西县土地托管的相关做法,并提出了进一步发展的意见建议,为我省土地托管的推广提供了有益借鉴和参考。     

“土地财政”的检讨与批判

倚地生财,以地捞财——农耕社会的传统敛财与聚财方式伴随着中国现代化脚步的演进变得越来越流行与亢奋。扮演着土地财富大挪移主角的地方政府借助于制度的默许和体制的允诺尽情“抢收”着巨大的地租和红利,进而完成了一轮又一轮GDP的大干快上以及形象与面子工程的排列布阵。     

对徐州市“土地出让金”收支管理情况的调查与思考

近年来,随着国有土地使用权制度的深化改革、社会经济的高速发展、城市建设规模的扩大和房地产业的兴旺,各级政府出让土地使用权的土地出让金收入大幅度增加。为进一步规范土地出让金的收支管理,2007年1月1日起,财政部、国土资源部、中国人民银行联合制定了《国有土地使用权出让收支管理办法》（以下简称《办法》）,对土地出让金的征收管理、     

土地“新政”与政府类贷款的应对之策

土地出让收益是政府偿还各类负债的重要资金来源,因此,土地政策的变化对金融机构政府类贷款的资产质量将产生直接的影响。本文通过分析近期土地政策变化对政府财力的影响,提出金融机构政府类贷款工作的应对之策。     

“地产中国行”系列调研综述——以北京、深圳、上海三地为例

2013年3—4月间,时值“国五条”新政落地执行不久,国泰君安证券组织相关研究人员第一时间分赴北京、深圳、上海等地,对各地的房地产市场进行了实地调研。     

土地流转、财产权信托与农业供应链金融创新——龙江银行“五里明模式”剖析

农业的发展离不开金融支持。近年来,随着城镇化推进、土地规模化经营以及现代农业的发展,金融的支持作用越来越重要。然而,农业固有的高风险、低收益等特征与金融资本追求利润、规避风险的属性相矛盾,这严重制约了金融机构向农村地区提供金融支持。只有通过金融服务创新缓解上述矛盾,才能促使金融机构可持续地为农业提供大规模的金融服务。     

“土地换保障”的喜与忧

江苏省兴化市是省政府确定的建立被征地农民生活保障制度试点县市。2004年9月,该市出台了征地补偿和被征地农民基本生活保障试行办法,开始实施土地换保障制度。六年来,全市被征地农民6410人(其中城市规划区内4405人),征地保障专户资金结余999.6万元,办理农用地转用82个批次、11个单独选址,总面积1902公顷,农用地转用555公顷(其中耕地494公顷),涉及安置失地农民6420人。     

“成本”概念:演变、区分与理解

成本是一个非常重要的会计学专业概念,但对它的定义和理解历来众说纷纭。本文通过对成本概念及其演变的基本考察,对多种不同的成本概念进行区分,并就有关成本概念的理解提出一些具体的建议。     

土地闲置两年能否无偿收回与遏制“圈地运动”？

2009年9月26日,国务院发布《关于集约用地的通知》（下称《通知》）,针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。专家预计,这一方面会削弱开发商拿地的冲动,同时还会促使开发商加快建设进度。（9月29日《重庆晚报》）     

试析土地用益物权与“养护者受益权”之界分

"物尽其用"是用益物权创设的原初动机,"养护者受益"则是当代公地资源危机语境下的衍创新理念.土地用益物权与"养护者受益权"在权利主体、权利客体等方面存在相互交集的情形,然而二者在价值理念、目标动机、效果功用、成本管理等方面有着显著的界分.     

“土地财政”:缘由与出路北大核心CSSCI

“土地财政”是指地方政府的可支配财力高度倚重土地及相关产业租税费收入的一种财政模式。“土地财政”的历史并不久远,它是伴随我国财税制度改革、土地使用有偿化改革、住房商品化改革等一系列改革措施的推行以及近10年来房地产业迅猛发展而逐步跃人人们视野并成为各方持续关注焦点的。     

海南省土地“两权”抵押贷款与涉农信贷产品创新研究

对海南省金融服务与农业发展关系的计量分析显示,充分的金融服务对农业发展有积极的正向促进作用,但涉农信贷产品和创新的缺乏制约了相应功能的发挥。对海南省土地＂两权＂抵押贷款的案例调查表明,发挥基层金融机构的信贷创新积极性,挖掘农户已有可抵押资产的潜力,有利于丰富涉农信贷产品结构,降低涉农信贷的不良率,扩大金融支持＂三农＂的力度,创新金融支持农业发展的内容和形式。