如何通过土地交易市场获得所需土地

"一系列土地政策的出台彻底改变了房地产市场土地运作的游戏规则。"日前,著名开发商张宝全在接受记者采访时开门见山地说。"对房地产市场影响最大的土地政策有两个,一个是北京市政府于2002年颁布的33号文,另一个是北京市房管局会同北京市发改委等部门于今年初颁发的4号令。如果说33号文还给开发商留下了通过协议出让运作土地的空间的话,4号令却几乎堵死了协议出让土地的所有途径。到目前为止,除房改带危改,国家级开发区、科技园高科技项目用地还有一定的运作空间外,其他用地根本不可能通过协议出让获得。目前,房地产市场上还有不少开发商或投资商希望能够通过协议出让获得土地。在我看来,这些开发商不是刚进入北京房地产市场不了解北京房地产政策的外地开发商,就是缺乏房地产开发经验刚刚步入房地产行业的外行。     

2004年北京土地市场展望

今年以来,国土资源部和北京市政府分别出台了71号文和4号文,以这两个文件为标志,经营性项目土地协议出让将在今年8月31日前被彻底封杀,从此以后,土地公开出让将成为土地供应的主渠道,据北京市国土房管局在年初工作会议上预定的目标,2004年,经营性项目招、拍、挂出让比例争取达到60%以上。2004年将是新的供地制度正式确立的一年,新的游戏规则在实行之初必将会对市场产生作用,但权威人士明确表示,因为北京房地产市场上现存的土地储备非常丰富,能够起到市场稳压器的作用,因此不会给房地产市场带来剧烈的震荡。     

经营性土地招拍挂交易方式分析

2004年新出台的北京市政府4号文进一步压缩了可以进行协议出让土地的渠道,今后,主要的经营性房地产开发项目将通过招标、拍卖与挂牌的形式取得土地的开发权。近期,业内关于"招标、拍卖与挂牌是否会带动房价的上涨"的争论尤为激烈,更有文章旗帜鲜明地指出"北京的土地交易将经历很长的半透明时期",这些忧虑的态度明显是多年来土地暗箱协议出让所引发的后遗症,因此政府的     

2004年12月北京土地市场综述

一、土地市场交易活跃从2004年8月31日起经营性土地停止协议出让后,北京土地公开交易的目光全部聚焦于北京市土地整理储备中心,从几个月来的实际成交情况分析,只有去年9月份推出的三个较为大型的住宅项目引起了京城内外有实力开发商的角逐,而10月与11月成交量很少。但在2004年的最后一个月,储备中心网站上公布成交的地块数量达18块之多,其中有13块是位于平谷区,占地面积均没有超过1公顷,基本全部以底价成交,表明较有实力的开发商对于地块     

北京2004年招拍挂出让比例有望超过60％

日前,北京市人民政府办公厅转发了市国土房管局等部门《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定》的通知(京政办发[2004] 4号),进一步扩大了通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开出让国有土地的范围。同时,在市国土房管局近期召开的2004年工作会议上,也提出要把"加大经营性土地入市"作为全年的四大任务之一,并进一步明     

8月31日大限将至守土有责寸土必争

8月31日,对于中国的房地产业来讲,将会是个永远难以忘记的日子,这一天是协议出让土地的大限之日。自土地"4号令"出台后,北京的房地产市场就经历着一场洗牌过程。而自今年4月底以来国家一连串的关于土地的通知和意见,就如同催化剂,加快了这一过程的速度。面对8月31日的大限和这一连串的土地政策,北京的房地产业将何去何从?今后的发展走向如何?为此,本刊三位记者采访了与房地产业相关的政府官员、专家、学者和部分开发商,请他们谈谈对此次土地政策的看法、土地政策对北京房地产业的影响,并预测今后的发展走向。     

2004年9月北京市土地市场综述

2004年8月底，北京市土地整理储备中心根据北京市政府8月份颁布的《关于北京处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》，公布288个继续可以以协议方式出让的项目名单，并限期相关的开发商到土地出让主管部门缴纳出让金，这三批项目成为北京市经营性土地以协议方式出让的末班车。     

北京土地交易再出新规

北京市自今年7月1日起,停止经营性国有土地使用权协议方式出让,实行招标、拍卖、挂牌方式出让。那么北京市在经营性用地实施招标、拍卖、挂牌等方式交易后,开发商应注意些什么问题?在停止经营性用地协议出让后是否还会存在一些经营性国有土地使用权采取协议方式出让一些国有土地使用权发生再转让时是否仍需采取公开交易的方式?     

2004年8月北京市土地市场综述

从2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》开始至2004年北京市政府下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》京政办发(2004)4号令，政府收拢了所有经营性土地继续以协议方式进行出让的渠道。北京房地局对外公布历史遗留项目总土地面积为16362公顷，建筑面积为20189万平方米，在所有开发商、媒体的关注与期盼下，北京市国土资源局于8月16日和19日、8月26日分三批公布了协议出让的经营性项目用地     

北京市招拍挂方式成交的居住地块后期跟踪分析

自2002年北京市土地供应实施招拍挂制度以来,经历了国家对土地市场进行宏观调控的关键时期,并实现了土地供应方式的重大转变,即经营性用地停止协议出让到全面实施招拍挂出让的转变,土地公开交易逐步成为市场的主体。本文通过对2002-2005年北京市招拍挂方式出让的104宗居住地块进行跟踪分析,从宗地成     

北京“地主”——首创

长期以来，北京的土地都是以协议出让为主的，尽管“8．31”以后，北京也要步入经营性用地一律招拍挂出让的公开交易轨道，但就现时来说，能成为“大地主”的，手上一定要握有大规模的与政府协议的造城造镇类土地。如果首创能将“怀柔新城区”协议进行到底，则北京“地主”非它莫属。     

北京"地主"——首创

长期以来,北京的土地都是以协议出让为主的,尽管"8.31"以后,北京也要步入经营性用地一律招拍挂出让的公开交易轨道,但就现时来说,能成为"大地主"的,手上一定要握有大规模的与政府协议的造城造镇类土地。如果首创能将"怀柔新城区"协议进行到底,则北京"地主"非它莫属。     

2004年10月北京土地市场综述

北京市的土地市场在九月份完成朝阳区十里堡、姚家园以及海淀区西二旗住宅几个大宗土地公开交易之后,10月份没有新的成交地块。同时北京市土地储备整理中心推出了位于平谷县内的部分地块。并将竞价的起始时间定在了11月底。而位于昌平区的中关村国际商城项目至今没有接到开发商的竟投,推测原因是本地的开发商对于操作大型的商业项目仍然缺乏经验与信心,特别是在居住带还未延伸到的郊区地段。无论是开发商还是经营者都面临较大的市场风险。     

2004年上半年房地产政策回放

一、土地 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)国土资源部、监察部通知中要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。短期看土地拍卖让地价上升。但另一方面房地产市场竞争激烈，面对地价上升开发商要让出一部分利润，这被业内人士认为是地产“洗牌”的开始。此项工作将促进继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖持牌出让制度。     

2007年1月土地市场分析

一、2007年土地公开出让面积将与去年持平2006年,北京市土地整理储备中心公开出让86幅土地,土地面积799公顷,总建筑面积885万平方米,同比2005年增长近一倍,二季度及三季度受整体市场宏观调控的影响,政府的土地供应速度有所放慢。进入第四季度后,政府土地主管部门的土地供应策略及交易体系逐渐清晰,很多重要的大规模地块进入市     

黄浦区闲置土地现状调研

推行净地出让,有利于提高土地的持有成本,有效防止和避免闲置土地的产生。实施净地出让,开发商必须在取得土地的初期,支付全部土地开发成本,这样首先抬高了入市门槛,一些缺乏实力的开发商将因为资金的限制而难以取得土地;同时,因已投入巨额资金,已获得土地的开发商如迟延开发,需支付高额的财务成本,内在地约束了开发商闲置土地的可能。     

信息直通车

北京将有48宗土地入市交易北京市土地储备中心日前公布了将有48块土地陆续入市交易,其中,曾被确定为八个经济适用房备选地块之一的万恒家园二期项目作为普通住宅用地挂牌出让,这意味着今年北京批准的从八个地块中产生经济适用房备选地块还剩七块。这48块即将入市的土地,分布在朝阳、海淀、昌平、通州等15个区县。其中有34宗地块是住宅用地项目,这让“久渴”的开发商将有更多的土地进行选择。除了东城区,其他中心城的7个城区都有住宅地块。位于朝阳区的广渠路地区的住宅用地就有三块:除了众多开发商热盼的新“地王”——朝阳区广渠路36号用地…     

2004年11月北京土地市场综述

从北京市政府发布建立土地储备制度及经营性土地的出让要进行公开的招投标开始，经过了两年时间，北京的土地供应与交易管理体系在不断地深化，终于在2004年第三个季度开始．经营性土地出让的公开竞争体系基本得到了建立，与之相配的土地年度出让计划是确保市场更加公开并调节土地市场价格的重要保证。2004年11月，国土资源部第九次部务会审议通过了《土地利用年度管理办法》，并从12月1日起公布实施。     

公开土地市场带来的好处——国内首例土地挂牌诉讼案有感

最近，某报刊登的《土地挂牌“作秀”惹官司》一文披露了国内首例土地挂牌出让诉讼案起因。该案发生在浙江省玉环县，当地土地行政管理部门——玉环县国土资源局于2002年11月组织一块面积达25.9434公顷土地的挂牌出让，结果引出了一场风波。事后证实，原来这块挂牌出让的土地不仅未经浙江省国土资源厅的批准，而且挂牌之前早已私下协议出让另一房地产开发公司——浙江渝汇置业有限公司。     

上海放开外资买地限制 外币可支付保证金

在上海今年首批出让的土地中，有关境外投资者参与购买经营性土地的限制进一步放开：4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告（下称一号公告），与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。