农民"被"上楼的反思

我国现行的"城乡二元土地制度",使城市和农村土地存在巨大的价格级差.近几年,土地转让收入成为许多地方政府财政收入的主要来源.根据国土资源部的<城乡建设用地增减挂钩管理办法>,城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,从以宅基地为主的村庄占地中腾出土地复垦,指标可以用于城市建设用地.各地方政府纷纷出台相关政策,掀起了一场"农民上楼"运动.农民出于自身利益,不愿上楼.     

创新土地流转方式 实行城乡用地增减挂钩的思考

在二元土地所有制下,中国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征收后新增的建设用地,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有。这种以二元土地所有制为基础,与城乡企业和居民的身份相挂钩的城乡建设用地双轨制以及由此形成的建设用地市场分割状况,使农民不动产权益的充分实现受到了不应有的限制。为此,进行创新土地流转制度、推行城乡建设用地挂钩研究具有十分重要的意义。     

城乡建设用地增减挂钩背景下农民被上楼问题分析

一项旨在以城带乡、以工促农、有利于土地集约利用的城乡建设用地增减挂钩政策,在实施过程中却演变成了一场“农民被上楼”运动,并引发了一系列问题。本文从该政策实施的背景、动因入手,对政策实施所引起的一系列问题进行探讨,阐述在当前加速城镇化背景下农民被上楼的根本原因及严重后果,并在此基础上对城乡建设用地增减挂钩政策提出建议。     

别妖魔化“农民上楼”

据报道．一场“农民上楼”运动正在全国二十多个省市进行。各地将农民的宅基地复垦。用增加的耕地换取城镇建设用地指标，他们共同的政策依据是城乡建设用地增减挂钩。中央农村工作领导小组副组长陈锡文指出．和平时期大规模的村庄撤并运动“古今中外，史无前例”。     

土地非农化调控机制分析

随着人口增加和社会经济发展 ,土地非农化不可避免。中国人多地少 ,农用地资源相对比较稀缺 ,生态、吃饭、建设之间的矛盾日益突出 ,因此必须对土地非农化进行调控。由于农用地存在外部性 ,单纯市场调控失效 ,政府调控成为必然。政府调控有三种方法 :减少建设用地收益、提高农用地收益、既减少建设用地收益又提高农用地收益。政府调控要以市场机制为基础 ,通过市场发挥作用 ,中央政府应该收取地方政府的土地非农化收益 ,以此对农民的农用地经营进行补贴 ,以达到有效调控土地非农化的目的。     

重新审视土地出让金改革——一个国有产权和公共财政的框架

土地所有权作为国有产权体系的一部分,政府藉此多次、循环地出让土地使用权获得的土地出让金收入,天然地具有了国家公共收入的性质,同其它国有资产一样,属于国家各级财政收入的组成部分.随着土地使用权出让规模的不断扩大,各级地方政府供给土地的潜力不断缩小.在可预期的将来所获得的卖地收入不能得到持续保障,地方政府又不能摆脱对土地出让金依赖的情况下,把临近城市的农业用地,通过各种办法预征后纳入到城市发展土地储备,然后进行出让势必成为地方政府的政策选择.因此,加快土地审批制度改革,将土地审批权集中到中央政府,对新增建设用地进行全方位卡位;以政府收支科目改革为基础,依托将于2007年开始施行的政府收支科目新体系,将土地出让金的收支活动纳入到统一的政府预算中来,实现土地出让金收支公开化、透明化;改革土地出让金的预算收入分成;改革农业征地补偿机制,将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中,建立农业用地征用为建设用地的"事后分成"机制.     

农民利益保护视角下的“农民上楼”现象解析

该文从简述"农民上楼"发展现状及城乡建设用地增减"挂钩"政策入手,分析了"农民上楼"运动可能给农民带来的伤害,并从明晰农村集体土地产权、切实保护农民利益、推进"挂钩"政策健康运行的要件建设等方面提出政策建议,结论认为"挂钩"政策本身出发点是好的,但是在操作过程中的利益协调问题,尤其是农民利益的保护问题值得关注。在中央政府日益重视农民利益保护的背景下,"挂钩"政策试点要减少数量,放缓批准节奏,尽快完善相关配套措施。     

论央地关系的实践性平衡——结合两项土地制度的分析

央地关系是政治学研究的基本问题。实践中的央地关系既存在“一放就乱、一收就死”的非理想状态,也存在“乱了就收、死了就放”的纠偏机制,中央与地方通过权力的动态调整而达到实践性平衡状态。中央对地方放权是为了促使治理目标更好地实现,保持政治统一是放权的底线,政治统摄行政是维系央地关系运转的轴心。合理有序的央地关系既不是单向度的权力下放,也不是单向度的权力上收,而是部分权力下放与部分权力上收同时发生的双向过程。本文结合两项土地制度实践展开论述。土地管理作为国家合法权力的行使,包含了中央政府、地方政府与农民三层关系。土地征收与城乡建设用地“增减挂钩”两项制度实践显示,确保国家与农民关系平衡是实现央地关系平衡的前提条件之一;保护农民权利和增进群众利益是锚定央地关系的重要基石。     

浅谈城市土地储备制度中存在的问题及对策

一、城市土地储备制度建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。     

浅谈提高土地最大利用率的措施——以菏泽市国土资源局牡丹区分局为例

提高土地利用率，实现效益最大化，对于促进经济社会又好又快发展至关重要。为此，采取严格土地规划计划管理，强化建设用地审批和监管，积极整合闲置资源，推进闲置土地利用，开展用地挂钩置换，强力推进“四个集中”六大措施，确保社会经济更好发展。     

地方政府“两手”供地与企业创新*——基于土地市场交易数据和企业微观数据的实证分析

中国土地市场存在明显的低价出让工业用地、高价出让商住用地的“两手”供地倾向，这种供地策略在促进制造业大规模集聚和发展的同时，也深刻影响着企业创新行为。本文利用中国土地市场网微观土地交易数据，测算283个地级及以上城市“两手”供地指标，并基于中国工业企业数据库、中国工业企业专利数据库和中国城市面板数据的匹配数据，分析地方政府“两手”供地对企业创新的影响机制。结果显示，地方政府“两手”供地对企业创新具有先升后降的倒“U”型影响，且多数城市“两手”供地带来过大的商住用地和工业用地价格“剪刀差”，已对企业创新产生明显的抑制作用。进一步研究发现，地方政府“两手”供地程度的不断加深，在长期内通过降低城市和企业研发投入、弱化集聚效应及抬升房价等机制阻碍了企业创新水平提升，且地方政府的增长竞争和财政最大化使“两手”供地与企业创新之间的“拐点”提前，进一步强化其对企业创新的抑制作用。此外，地方政府“两手”供地对企业创新的影响还具有明显的异质性特征，依赖于企业所有制类型、所在城市等级等方面。     

农村建设用地入市影响土地财政区域效应

农村建设用地入市,农民集体势必成为与地方政府相互争利的土地供给者。从国家致力于城乡统一建设用地市场、盘活巨大农村建设用地资源、保障农民财产性收入、土地财政模式构成等方面系统分析农村建设用地入市影响土地财政机理。选取农村建设用地与土地财政数据,采用关联系数方法,结合区域临近原则及经济社会发展情况,将二者在31省(市)的关联度分为高度、中高度、中度、中低度、低度5个区域。从新增建设用地指标、国有用地供应面积、平均土地出让价格评判出农村集体与地方政府建设用地供给竞争程度区域差异;测算农村建设用地整理面积及可入市系数、面积使不同区域地方政府减少的土地出让规模及收益程度;考查土地出让金弥补地方财政赤字情况、农村建设用地入市减少地方财政来源对公共设施建设支出影响区域差异;评判地方债务规模、财政收入与农村建设用地入市减少地方政府出让金对地方政府债务影响的区域差异,进一步演绎出各区域破坏式的政府财政增收与融资行为。从国家制度层面改革与规划引控、征收物业税、允许与规范地方政府发行债券、鼓励社会资本参与农村建设用地整治与指标异地流转等方面,构建不同区域农村建设用地入市影响土地财政兴利除弊调控政策。     

温州市城市土地经营探讨

通过分析温州市城市土地经营中存在的非市场行为，认为城市土地经营需要适度的政府干预，指出城市土地经营可供选择的交易方式和客体类型，并商讨发展城市土地经营的主要对策：整顿土地市场秩序，控制建设用地供应总量。以多种形式经营划拨用地等。     

现行体制下我国“土地财政”问题的解决

在财政分税制、土地征用制、土地融资制和政绩考核制等各种体制的作用下，我国地方政府“土地财政”的局面在最近十几年有愈演愈烈的趋势，造成了农民利益受损和城市畸形发展。但是，我国的现实国情不允许“土地财政”长期存在，所以在科学发展中探索“土地财政”在现有体制下的解决之道便是文章讨论的主要问题。     

浅谈如何搞好城乡建设用地增减挂钩工作

城乡建设用地增减挂钩是指城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩,具体地讲是指依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区,通过建新拆旧和土地复垦,最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更合理的土地整理工作目标。     

集约利用土地服务经济发展

国土资源是经济社会发展的重要支撑，也是城市建设的基础条件。当前，随着土地资源的日益紧缺，国家对土地的管理日趋严格，如何正确运用好国家政策，处理好供需用地的矛盾，提高集约节约用地的水平，为服务“海西”建设，促进地方经济发展提供优质高效的供地服务，已是一个不容回避、迫在眉睫的问题。     

强化经营城市理念高效运作城市土地资本

经营城市作为一种全新的城市建设和发展理念,正在为人们所接受,并且在实践中产生了或正在产生着一定的经济效益和社会效益。 一、经营城市的核心内容是运作好城市土地资本和地域空间 城市土地是城市社会经营发展的基础,也是城市政府的最大资产。过去,在传统的计划经济体制下,城市建设用地大都是行政划拨,无偿使用的,大量城市基础设施和公用设施的建设资金也大多来自国家拨款和地方财政投入。“城市就像地铁一样,乘客付一次钱,只要不下车,就可以无限期享用。”这样做的直接后果是,政府对城市建设的资金包袱越背越重,城市发展欠帐越来越多。随着改革开放逐步深入,社会主义市场经济逐步形成,城市国有土地的使用由过去的无偿、无限期、无流动使用转变为有偿、有限期、可流动使用,并通过经营城市,把土地资产转化为土地资本。在香港,城市土地提供了近70％的财政积累。杭州市经营土地资本的收益每年以56％的比例递增,上交市财政的资金由1997年的几个亿上升到去年四十多亿,上交的比例是出让价的55％。     

关于做好土地储备工作的几点思考

2001年4月30日,国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出,为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。所谓土地储备制度,就是土地管理部门依照法定程序,按照土地利用总体规划和城市规划,运用市场机制,通过收回、收购、置换和征用等方式,收购各处的闲置土地和垄断土地的一级市场,将城市存量土地纳入土地储备体系,     

谁动了农民的奶酪——对“土地征收”问题关心热的冷思考

近年来,“土地征收”问题成为社会各界关注的热点,从中央到传媒、专家、学者再到城市市民都对“土地征收”表现出了空前的关心。不难看出,关心的背后各有其原因所在。然而,作为土地上的“主人”和“主角”的农民,由于地方政府行政权力的滥用,对此基本没有自己的主体地位,没有自己的话语权。针对此种现状,为切实维护农民自身的权益,可从政治组织创新、传媒等的亲民性及“土地征收”制度改革三个方面入手。     

地方政府对城市土地供给的影响研究： 理论与实证

地方政府片面追求地方经济增长将导致城市土地过度供给,城市土地产出弹性越大且政府在城市土地出让金中的收益比例越高,城市土地过度供给的程度就越深,并且随着城市土地供给的增加,地方经济中内生含有降低居民收益分享比例、提高政府和企业分享比例的趋势,这构成地方政府不断增加城市土地供给的重要诱因。解决我国城市土地过度供给的根源在于改变地方政府以增长为导向的适应性调整策略,优化中央与地方、地方与微观主体之间的城市土地权属关系,调整我国现有城市土地收益的分配格局,将城市土地供给置于长期化的视野以及制度化的平台上进行,使地方政府的城市土地供给行为与资源的高效化、集约化利用目标相适应。