老龄化背景下我国住房反向抵押贷款研究

本文介绍了住房反向抵押贷款内涵和运作流程,总结了上海、北京、南京等地住房反向抵押贷款的实践,指出我国住房反向抵押贷款存在以下挑战:传统文化观念束缚、金融市场不完善、政策性风险大、法律法规缺失、房地产市场走向不确定性,对此,在改变传统观念的同时,还需要各部门加强合作,不断完善金融体系和相关法律法规、建立与完善相关政策、合理调控房地产市场,设计出真正符合我国国情的住房反向抵押贷款.     

韩国住房调控的经验及启示

中韩两国是一衣带水的邻邦,在诸多方面有相似性.两国深受儒家文化的影响.重视住房和家的理念;经济和住房发展中明显的政府主导和干预特征:经济发展的外向型特征显著,依靠出口导向型工业战略实现国家经济的腾飞:处于人口结构老龄化的过程,面临经济发展方式转变的难题:处于住房市场化的过程,且房地产市场都积累了一定的泡沫.只不过韩国经济发展和住房市场化进程比中国早了一步.因此,韩国政府住房调控的经验对于中国当前和未来的住房市场政策有一定的借鉴意义和启示作用.     

开放条件下我国住房金融体系的构建

住房市场供给与需求的不平衡,暴露出我国住房金融体系结构和功能的不完善性,主要表现在:住房金融组织机构体系不健全、融资渠道单一、缺乏协调完整的住房金融一、二级市场、配套设施体系滞后等。为此,我们必须借鉴国外成熟经验,结合我国国情,从组织机构体系、金融工具体系、配套设施体系三方面入手进行尝试性构建,即加快各类金融组织机构的建立;加强住房金融二级市场及多元化融资渠道的建设;推进房地产金融法律法规体系的完善和多层次的住房金融配套体系的构建。     

2009甘肃省房地产业发展现状与趋势分析

2008年-2009年,与全国房地产市场的形势一致,甘肃房地产市场经历了从严冬到回暖的过程。影响房地产市场的因素有宏观经济环境、地区经济状况、各类住房需求因素、土地供给、房地产企业行为和地方政府行为等。2010年,土地交易将继续向好,房价涨势或将持续,但需警惕全国房地产泡沫的负面影响,由此带来购房者预期的不确定性,保障性住房建设力度继续加大。为了保持房地产市场平稳健康发展,政府需要继续加大普通商品住宅的土地供应,完善住房保障制度,减轻中低收入居民购房负担,建立科学的住房消费模式,促进市场交易双方信息的公开与平等;银行需创新房地产信贷产品,拓宽融资渠道;房地产企业需要实现发展战略转型和升级。     

开放住房二级市场的积极作用

开放住房二级市场对住房市场化具有重要意义，它不但有利于培育需求主体，还有利于通过住房市场的结构调整优化配置住房。同时，不仅对城镇房改有着重大的积极影响，而且能促进住房产权明晰，以利于房地产交易的良性发展。     

中国住房公积金制度的问题及改革方向

《上海市住房公积金条例》的产生先于中国《住房公积金管理条例》。受制于劣质土地财政,住房保障并没有成为中国住房公积金制度的基本职能。中国的住房公积金制度既不反映保障性住宅的供给,也不反映保障性住宅的需求。中国住房公积金某种程度上不是住房保障基金,而是住房储蓄资金。城市劳动力价值支持基础上的保障性住宅供求衔接是中国《住房公积金管理条例》的改革方向。     

论住房梯度消费观念的树立

住房消费行为不是单纯的个人行为，而是影响住房制度和房地产经济良好运行的重要市场行为。不良住房消费观念的蔓延会对整个房地产业造成负面影响。建立科学的以梯度消费为主的住房消费观念迫在眉睫，也是广大房地产商、消费者和政府职能部门的责任。采取各种经济、税收和行政手段鼓励住房梯度消费，是建立科学住房消费观念的重要途径和方法。     

论政策性住房金融与住房公积金制度

随着经济的发展和住房制度改革的进行，住房金融在我国显得尤为重要。在我国的住房金融体系中，政策性住房金融占据着重要地位。大力发展政策性住房金融，是政府保障社会成员“居者有其屋”的责任和义务，是对商业银行在住房金融领域的必要补充，是我国具体国情的需要，同时也是借鉴国际经验的结果。住房公积金制度是政策性住房金融的核心和主要内容，它在由计划经济向市场经济过渡中发挥了积极的作用。     

房地产市场与住房保障协调发展问题的研究——基于多任务委托代理模型的分析

我国住房市场已呈现出房地产市场非理性繁荣而住房保障力度又相对不足的局面，不利于解决目前业已突出的住房矛盾。运用Holmstrom和Milgrom（1991）的多任务委托代理模型，构建出一个中央政府与地方政府在住房市场中的双重任务委托代理模型，并据此提出促进房地产市场与住房保障协调发展的政策建议。     

中国房地产市场泡沫存在与否之争

中国房地产泡沫存在与否的争论就在于把住房需要与住房需求混为一谈。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大。     

我国高房价的成因及对策探析

我国高房价现状主要表现在房价收入比、房价增长率与GDP增长率之比、房价租金比均过高等方面。其原因包括房地产市场供给严重不足、需求过于旺盛、地方政府土地财政、信贷扩张与违规贷款现象严重以及各种垄断机制盛行等。我国应建立健全房地产相关法律制度,建立多层次的住房保障体系和符合国情的住房消费模式,充分发挥政府的宏观调控作用,有效遏制房价过高过快增长,促进房地产业健康发展。     

我国房价虚高的成因、危害及治理路径分析

我国房价虚高的现状主要源于地方政府的土地财政和＂GDP情结＂、房地产开发商的垄断和暴利、房地产市场供需失衡以及地方政府调控执行力不足等方面。虚高并持续快速增长的房价水平将加大金融风险、抑制内需、延缓城市化进程、拉大贫富差距、降低居民生活质量、加大通货膨胀压力并导致经济资源配置效率低下。中央政府应强化房地产调控政策,平衡各方利益并破解土地财政,实现我国房价合理回归。     

中国房地产市场供给对房价影响时滞的路径分析

以中国近十多年房地产市场供给及房价的现实为基础,将供给划分为土地供给、增量供给和存量供给三种形式来分析供给对房地产价格存在的影响时滞问题,界定中国房地产市场供给对房价影响时滞的内涵,剖析中国近十多年来房地产供给对房价影响时滞所形成的路径。     

地价与房价的相关性分析——基于我国东部11个省市面板数据的实证研究

自房地产市场改革以来,中国的房价不断攀升。与此同时,土地出让金也水涨船高,造成了地价和房价轮番上涨。几乎所有的媒体、舆论都将房价的过快增长归咎于房地产供给方面,尤其是房地产开发存在暴利。房价上涨的原因到底是什么？土地出让价格的与日俱增是不是房价上涨的真正原因？通过对房改后中国东部地区土地出让价格与商品房出售价格之间的实证研究,可以发现地价对房价的重大影响,从而引发对我国土地管理方面相关问题的思考,并提出相关的制度改革建议。     

房地产市场政府规制探析——基于改善民生的视角

自2003年以来,针对我国房地产市场出现的供求失衡、房价涨幅过大等问题,政府运用信贷、税收、土地等多种政策工具对房地产市场进行规制。本文通过实证数据,基于民生改善的视角说明了我国房地产市场政府规制效果不理想,表现在:房价还没有回到合理的价位,中低价位、保障性住房供给不足。规制效果不佳的根源在于政府规制缺乏一套完善的制度保障和长效机制。多年来尽管房地产市场规制政策频繁出台,但地方财政对土地收入过于依赖、住房保障制度建设滞后、房地产税收制度不合理等根本性问题并没有解决。因此,房地产市场规制的当务之急是要尽快加强长效的制度建设。     

关于城市住房系统的思考

城市住房系统包括住房建设系统、住房消费系统、物业管理系统、产业政策配套系统.要从根本上解决城市住房问题,就必须搞清城市住房系统的内涵,理顺城市住房系统中各子系统的关系,保证各层次子系统的正常运行.目前我国城市住房系统中的关键问题是住房消费市场不成熟,住房有效需求不足.为此,必须进一步加快城市住房制度改革的步伐,建立面向消费者的房地产金融体制,规范住房价格体系,加强住房消费市场的管理,提高物业管理服务的质量和水平.     

基于谱分析的城市住宅价格周期关系研究——以武汉市为例

以武汉市8个城区住宅增量与存量价格的季度数据,运用谱分析探索了增量与存量住宅价格的周期及其领先-滞后关系。研究结果显示,以增量交易为主导的住宅市场结构中,增量住宅价格周期普遍短于存量住宅价格周期,增量住宅价格波动比存量住宅频繁,增量住宅价格较存量住宅处于领先或同步的关系。因此,政府应在严控房地产投机行为的同时,通过调整结构、增加增量住宅供应、完善存量住宅市场等途径强化市场调控。     

土地出让与房价的互动对居民消费影响研究

土地供给政策在房地产市场宏观调控中扮演了重要角色,对房价和居民消费产生了重要影响。基于1999--2011年全国31个省区市面板数据,本文运用面板联立方程模型研究了土地出让与房价波动对居民消费的影响。结果发现：土地出让与房价存在负向的互动关联,两者的相互作用抑制了房价对居民消费的促进作用;土地出让面积的增加通过房价的传导作用,对居民消费产生了挤出效应。进一步分析发现,房地产财富效应存在显著的区域差异,东部地区的房地产财富效应显著大于中西部地区。     

完善我国住房保障的财税政策分析——以重庆市为例

住房保障问题是现阶段我国经济、社会关注的焦点,是我国＂十二五＂期间公共财政及税收政策重点调节的领域之一。重庆市住房保障建设在资金保障、税收优惠、土地供应、试行房产税以及公租房的建设与管理等方面均形成了较好的财税政策体系。借鉴重庆模式以及西方发达国家经验,我国住房保障财税政策在保证财政投入、保障土地供应、规范房产税及保障性住房管理等方面还需进一步完善。