业主有权“炒掉”物业管理公司

新的《物业管理条例》明确了“业主大会”与“业主委员会”的关系。《条例》规定业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会是小区的权力机构,业主委员会是执行机构,业主具有监督权和管理权。这就说明一切权利属于业主大会,从而解决了过去一些不法开发商收买少数业主管理委员会成员,损害大多数业主权益的问题。如《条例》规定,物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过,就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定,必须经过与会业主所持投票权二分…     

打破物业管理的瓶颈——也谈规范业主委员会行为

物业管理活动的法律主体是业主（前期是开发商）和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内的全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。业主大会是物业管理活动中的权利机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会决定的职责。据此，《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确了业主的概念，规定了业主的权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，     

街道办事处物业管理工作难点分析

2005年深圳市实施《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》,明确了街道办事处和社区工作站在物业管理工作中的职责;随着《物权法》、国家《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》五部法规的施行,更加明确了街道物业办事处和社区工作站在物业管理工作中的职责,其政策性、业务性强。经过7年的实际工作,笔者认为,街道办事处和社区工作站在物业管理工作中起到了积极的作用,同时也遇到了很大的困难。现就街道办事处在物业管理工作中的难点进行分析。     

就《物业管理条例》看行业发展

本文结合自己的工作体会,谈谈对《物业管理条例》(以下简称《条例》)的认识。 (一)业主、业主大会和业主委员会 《条例》明确了业主的权利和义务,特别强调了维护业主的     

浅谈住宅小区的物业管理者

正住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生,物业管理者问题是小区业主关心的主要问题。一、何谓住宅小区物业管理者住宅小区物业管理者包括两个方面,即业主大会或者业主委员会和物业服务企业。两者的法律依据和职责是:其一,业主大会或者业主委员会。我国《物业管理条例》第8条规定:"物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。"第10条规定:"同一个物业管理区域内的业主,应当在物     

郑州市物业管理领导小组办公室关于推行住宅小区业主代表协调委员会的指导意见

<正>郑物【2011】4号为了健全和完善住宅小区物业管理制度,充分发挥业主在物业管理活动中的主体作用,创新业主大会、业主委员会成立前,业主自我管理模式,促进和谐社区建设。现结合我市实际,制定住宅小区业主代表协调委员会指导意见。一、指导思想以国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规制度为指导,以《郑州市物业管理纳入社区建设工     

新《物业管理条例》的不足与完善

2007年8月26曰,为了与《物权法》有关规定相衔接,国务院对2003年颁布的《物业管理条例》进行了修改（以下将修改后的《物业管理条例》简称为“新《条例》”）,其主要内容是将《物权法》业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进新《条例》,比如说业主表决权的变化,业主对业主大会、业主委员会的诉权,物业管理的定性等等。增加的这些新规定可以规范物业管理行为,解决物业管理中的一些现实问题。但笔者认为,此次修改远远没有满足现实需要,一些突出的物业管理矛盾仍然无法可依。     

《物业管理条例》实施中若干问题的法律分析

<正>国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)的颁布为物业管理活动提供了有力的法律依据,但在实施过程中仍然存在一些问题。笔者以深圳物业管理为视角,就这些问题进行法律方面的分析,为进一步完善物业管理法律制度作以探讨。一、在物业管理实践活动中存在着各方主体权利义务不明确的问题目前的行业立法只规定了业主委员会和物业管理公司的权利义务,对业主和业主大会的权利义务规定不明确。政府对物业管理活动的指导监督也存在一些不规范的做法,混淆了政府主管部门、街道办事处和居民委员会的性质和法律职责,有的将政府主管部门或政府派出机构街道办事处在物业管理活动中的监管职能部分转嫁给了居民委员会,并且存在着街道办     

热心公益事业的道路并不好走——小议业主委员会委员薪酬问题

翻开《物业管理条例》(下称《条例》)《、广东省物业管理条例》《、深圳经济特区住宅区物业管理条例(》下称《深圳条例》)以及新近颁布的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《深圳导则》)关于业主委员会的规定,不难发现,“热心公益事业”是这四部法律性文件要求业主委员会委员的共同标准。一个悬而未决的问题在物业管理过程中,业主委员会应该是一座桥梁、一个纽带,增强业主与物业管理公司之间的信息交流与情感沟通。但是纵观上述四部法律性文件,对业主委员会的法律性质并没有给出明确的定位,也只字未提有关业主委员会委员薪酬这一…     

完善新《物业管理条例》的思考

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议全体代表高票通过了《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）．2007年8月26日．为衔接物权法有关物业管理的规定．国务院对其2003年颁布的《物业管理条例》（以下简称“条例”）进行修改．其主要内容是将物权法业主的建筑物区分所有权一章中有关物业管理的内容写进“条例”,比如说．业主表决权的变化、业主对业主大会、业主委员会的诉权、物业管理的定性,等等,     

浅谈在房地产开发中物业管理的定位

国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)已于2003年9月1日实施了。《条例》中明确了在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位要通过招投标或选聘物业管理企业，并且应当签订书面的前期物业服务合同，即在房地产开发和建设阶段中，需要引入前期物业管理。这就意味着在房地产开发和建设中物业管理如何定位成为必须考虑的一个问题。     

居民委员会不应参与物业管理

法眼雪明2003年9月1日实施的《物业管理条例》中，有两个条文涉及居民委员会在物业管理中的地位与作用：第十四条召开业丰大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。件宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。     

《物权法》视野下物业管理行为模式的变革

《物权法》的实行及《物业管理条例》的修改，将对我国物业管理中业主、物业公司、业主大会（物委会）的行为模式带来重大变革。那么，在《物权法》视野下，物业管理领域中的业主、物业公司、业主大会（业主委员会）三方主体行为模式应当如何变革和构建呢？本文拟从案例解读角度，作些粗浅的分析和探索。     

物业管理交接中“先予执行”的适用

2003年6月，国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》），并自2003年9月1日开始实施。根据《条例》规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和房屋和设备的有关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工     

业主团体法人治理制度是发展方向

2003年6月颁布的《物业管理条例》为我国商品房住宅小区的物业管理设计了全体业主组成业主大会,业主大会为小区物业管理的权力机构,业主管理委员会(简称“业委会”)为业主大会执行机构的业主自治管理机制和制度。遵循这样的制度安排,在更深入的物业管理实践中一些基础的深层面的问题浮出水面成为焦点,如业主大会或业主委员会的法律地位、业主     

郑州市物业管理领导小组办公室关于推行住宅小区业主代表协调委员会的指导意见郑物[2011]4号

为了健全和完善住宅小区物业管理制度,充分发挥业主在物业管理活动中的主体作用,创新业主大会、业主委员会成立前,业主自我管理模式,促进和谐社区建设.现结合我市实际,制定住宅小区业主代表协调委员会指导意见. 一、指导思想 以国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规制度为指导,以《郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》、《郑州市加强社区物业管理工作的实施意见》等政策要求为依据,坚持"社区主导、业主参与、自我管理、权责一致"的总体思路,积极拓宽业主自我管理渠道,搭建相关责任主体之间的沟通平台,实现住宅小区日常管理有组织、自我服务有途径、协调议事有制度的社区物业管理新局面,推动社区物业管理健康有序发展,逐步实现全市住宅小区业主委员会的全覆盖.     

《物业管理条例》确立的七项基本制度

为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,《物业管理条例》(以下简称《条例》)突出建章立制的重要作用,确立了以下七项物业管理的基本制度。一是,业主大会制度。各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效的监督机制,难以体现全体业主的意愿,有违权责一致的原则。在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益,也有的住宅…     

贯彻落实《物业管理条例》任重而道远——写在《物业管理条例》实施一周年之际

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)的制定过程曲折而又漫长,历时四年在众人的翘首以盼中诞生。《条例》的颁布实施标志着我国物业管理纳入了规范化、法制化发展的轨道。然而,“徒法不足以自行”,制度的生命在于落实,如何让《条例》走向实践,落在实处,收到实效,是我们当前和今后相当长时期内的中心工作。《条例》突出建章立制的作用,确立了前期物业管理招投标、业主大会、业主公约、物业承接验收、物业管理企业资质管理、专业人员职业资格、住房专项维修基金等七项物业管理基本制度。除此之外,《条例》在建设单位责任、物业服务收费、物业的使用和维护等方面也做了不少创设性的规定。受体例和内容的限制,《条例》确立的一些制度和内容需要另行制定配套办法予以明确。过去的一年,《条例》配套制度建设的总体情况是不错的,建设部先后出台了《前期物业管理招标投标暂行规定》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》,     

北京市国土资源和房屋管理局关于业主大会招标有关问题的意见

各区县国土房管局,各业主大会: 为指导和规范业主大会选聘物业管理企业的行为,根据《物业管理条例》及《北京市招标投标条例》的有关规定,现就我市业主大会物业管理招标的有关问题提出如下意见: 一、原(前期)物业服务合同到期,业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的,可不再进行招标,直接授权业主委员会续签合同。业主大会决定另行选聘物业管理企业的,提倡通过公开、公平、公正的招投标方式进行。二、业主大会应将续聘或者更换物业管理企业的决议, 作为物业管理区域的重大事项及时告知当地街道办事处     

依法服务,实现企业健康发展

<正>《物业管理条例》(以下简称《条例》)实施五年来,物业管理从业人员越来越清晰地认识到,《条例》确立了业主大会、业主委员会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接验收、物业管理资质和资格、专项维修资金等七项基本法律制度,是行业发展的基石。