我国不动产登记机关审查标准的法理反思

不动产登记机关在不动产登记中处于控制地位,首要职责是对当事人的申请进行审查,作出决定.采用何种登记审查标准,对登记的公信力、登记的效率和准确性以及登记错误的责任承担都有重要的影响,理论上的认识不一,实践中的作法也各异,不仅对不动产权利人的权利保护极为不利,而且也将极大地损害登记机关的严肃性和权威性,所以明确审查标准对不动产登记制度至关重要.     

公证与不动产登记的配合机制——以审查方式的衔接为中心

作为不动产物权的一种公示方法,不动产登记制度在保障交易安全方面发挥着重要的作用。但由于审查权限或"审查能力"的限制,不动产登记也不能保证债权行为的有效性。为了有效地解决上述问题,德国、法国和瑞士等国采取的措施是,将公证制度引入不动产物权的变动。公证机构依其性质,较适合承担登记实质审查的工作,而登记机关只需担负形式审查任务。公证机构和登记机关协调运行,共同保证交易安全。     

婚姻登记机关错误登记引发的司法裁判——以申请人冒用他人身份证件为例

对于因申请人以欺诈方式导致婚姻登记机关错误登记的,应当从登记机关是否履行审查义务以及登记行为的效力两方面进行审查。其中登记机关的审查标准应在专业机构审查的合理范围内,符合以办理婚姻登记为主要业务内容的机构能力。而登记行为效力的评判应采取实质审查标准,即当登记机关依法履行了谨慎合理的审查义务,但登记双方当事人违反结婚或离婚实质要件的,仍应认定登记行为违法。针对登记行为不符合实质审查标准的情况,一般判决撤销该具体行政行为。     

物权法规则的空缺结构:认真对待实际物权

物权法规则存在着固有的空缺结构.依我国<物权法>第六条之规定,不动产的变更、取得均须登记始生效力.我国不动产登记主要采取形式审查,一般不涉及实质审查,这就可能造成不动产物权的登记权利人和真正权利人不相符,以致实际物权和名义物权的对立.鉴于此,应设立一种制度:物权虽经登记,但经真正权利人证明登记的名义物权不具有正当性,则其应获得实际物权,名义物权人和实际物权人理应重归统一.应允许司法者运用合理司法裁量权以使实际物权人获得司法审查的最终救济路径,从而填补物权法规则的漏洞.     

不动产物权登记的性质与审查标准

物权法的出台对不动产登记的效力、登记的统一、审查方式、责任承担等问题作出了明确规定,但是如何在行政法层面对登记进行规制尚存欠缺。本文将从不动产登记的性质以及我国与外国行政机关与司法机关对不动产登记的理论探讨与实践操作情况进行梳理,以期能对这些问题的脉络进行一定的把握并探寻出亟待解决的问题。     

美国商业判断规则的理论与实践

商业判断规则是肇始于十九世纪的一项判断董事责任的基本规则,其在司法实践中的适用已经日臻成熟.文章认为商业判断原则不是通过各因素逐一判断董事行为是否符合注意义务的实质判断标准,而是用来反对法院随意通过司法手段审查注意义务的一个基本假定.这种假定认为,除非原告可以预先证明董事等公司管理人员违反了商业判断规则中的“善意”假设,否则法院不能对其决策行为进行实质性审查.从我国对待商业判断规则应有的态度来看,我国应通过立法与指导案例并存的形式,积极引入商业判断规则,并对董事信义义务加以规定,以进一步完善我国的董事责任体系,促进市场经济的发展.     

不动产登记机关赔偿责任论纲

不动产登记机关对登记错误承担赔偿责任,既是登记公信力理论的合理逻辑延伸,也是其权利与义务相统一的必然要求;其责任的性质应界定为“国家赔偿责任”,适用过错责任的归责原则。在此基础上,分析不动产登记机关赔偿责任的构成要件,并从赔偿范围、资金来源和责任追究机制等方面对我国不动产登记机关赔偿责任机制进行具体设计。     

论居民企业“实际管理机构地”标准的确定

新企业所得税法采用了＂登记注册地标准＂和＂实际管理机构地标准＂相结合的方法确定企业的居民身份,对我国居民企业的纳税义务产生深远影响。本文通过对＂实际管理机构地标准＂内涵进行分析,确定了其三个构成要件,根据＂实际管理机构地＂的实质重于形式和合理性原则,提出税务机关在判断时要具体参考的因素,如董事会会议召开地;股东对董事会的控制程度;公司重大决策最终作出地等,以加强税收实践中的可操作性。     

公司违规对外担保协议的效力研究——基于理论分析与司法价值考量

《公司法》第16条并非效力强制性规范,不能直接约束债权人。基于此,公司越权对外担保协议的效力认定,需要类推适用《合同法》第50条规定。在此法律适用逻辑下,判断债权人“知道或应当知道”的内容成为认定对外担保合同效力的关键。而目前学界与司法实践对债权人应承担什么样的审查义务存在分歧。笔者认为,基于法律的公知力及对公司利益的保护,债权人应当承担审查义务,但不应当承担实质审查义务,债权人仅需尽到形式审查义务即可排除适用《合同法》第50条规定的“知道或应当知道”情形;在公司章程没有就担保事宜作出规定时,董事会有权在章程未授权的情形下作出担保决策。     

我国不动产物权登记制度之辨析

不动产登记制度是物权法的基本制度之一，本文基于对我国不动产物权登记制度现状的分析，深入探讨不动产物权登记的功能与效力．针对我国当前不动产物权登记制度中存在的问题对我国不动产物权登记制度进行立法思考。以求为我国不动产物权登记制度的设立和完善探寻可行之途。     

不动产登记的权利正确性推定

不动产物权经登记具有权利正确性推定的效力,这既是不动产登记公示公信力的逻辑结果,也是保护第三人权利、维护交易秩序的要求。我国《物权法》的规定体现了该规则。从权利正确性推定的意义出发,对我国物权法中的权利正确性推定规则及相关制度的意义、适用范围以及权利救济等进行了分析、评价。     

完善房产税制度的路径研究

房产税改革伴随着在重庆和上海两地的试点实施,已初见成效。但目前的房产税征收还处于"摸着石头过河"阶段,面临诸多问题。需要加快完善顶层制度设计,从宏观调控工具向完备的制度体系转变。通过分析房产税的税制设计、必要性及当前的改革难点,提出了房产税改革应遵循的基本方向和相关的具体措施。     

中国房地产市场协调发展探析

经历了一年左右以销售量萎缩为主要特征的调整后,土地一级市场“地王”频现,商品房销售量大幅反弹,一些城市的商品房价格快速上涨,许多人担心房价上涨失控。中国房地产业因未来经济发展、城市化加速等,具备向好的客观条件,但发达国家房地产市场走过的历程告诉我们,房地产市场具有起落周期,中国房地产市场应极力避免大起大落,而协调发展是房地产市场平稳健康发展的基础。     

论我国房地产业与股票市场间的区隔与整合——基于APT投资组合理论模型的分析

本文研究结论表明,在我国,全国房地产报酬、上海房地产报酬均与股票资产不存在关联。因此,投资者在构建自身的投资组合时,可以将房地产商品与股票资产同时纳入,并因此达到分散风险的效果。此外,APT理论模型的这种非相关性还表明,我国房地产业与股票市场之间,尽管存在一定的相关性,但二者之间的区隔仍然较为严重。而要弥合房股区隔,就应该建立多层次的资本市场。     

对"物业税"内涵及改革目标的进一步探讨

"物业税"内涵的准确把握及其改革目标的确定直接影响其税制设计."物业税"指的应是保有环节的房地产税,而不是合并房地产各环节税费而形成的一个新税种;我国当前"物业税"的改革目标应是完善现行房地产税,并使其成为理想的地方税种;对我国"物业税"税制设计的几点建议.     

从风险防范角度审视我国房地产抵押估价

2007年美国次级贷款危机引发全球的金融危机,也给我国房地产抵押贷款敲响了警钟。我国房地产抵押贷款也具有次级债风险的特征,房地产抵押估价作为防范金融风险的有效屏障,自身也存在一些问题。本文从房地产抵押贷款风险防范的角度审视我国的房地产抵押估价,并提出自己的看法和建议措施。     

房产税公平财富分配功能缺位研究

房产税作为我国财产税的主要组成部分，理应是调节个人财富分配的重要税种。但我国现行房产税在征税范围、税率设计等方面的各种缺陷，造成其公平个人财富分配功能的弱化和缺位，必须加以改革。     

不动产物权登记的法律效力

我国现行法律、法规对不动产物权登记的法律效力,缺乏统一的规范,应借鉴其它国家和地区的立法经验,完善相关立法,赋予不动产物权登记的物权成立效力和公信力。