谈房地产的抵押权

房地产抵押权，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保，债务人不履行债务时，抵押人依照法律的规定，以拍卖被抵押房地产或以其他方式处分被抵押房地产而优先受偿的权利。     

房地产抵押权

房地产抵押权，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保，债务人不履行债务时，抵押人依照法律的规定，以拍卖被抵押房地产或以其他方式处分被抵押房地产而优先受偿的权利。     

应如何确定房地产抵押价格

地产抵押是指抵押人将合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法对抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。由于房地产具有不可移动性、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，是一种良好的用于提供债务履行担保的财物，所以银行为了减少自身风险，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地产作为抵押物。对抵押房地产进行客观、公正而准确的价值评估，也就是正确的确定房地产抵押的价格，可以降低房地产抵押贷款风险，保障房地产市场的资金正常、有序、安全的融通。如何科学的确定房地产抵押价格，应当考虑以下几方面因素：     

浅谈城市房地产抵押应注意的问题

随着信息社会的不断发展与人们传统观念的不断改变，“抵押”一词逐步在社会舞台上活跃起来，而房地产又以其现实性、稳定性、保值性、安全性最强等特性成为普遍采用的抵押物。房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产是房产与地产的总称，属于不动产，我们在设定房地产抵押权时，需依法登记并履行其法律行为，否则就会引起许多抵押纠纷。现笔者就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题发表如下浅解：     

商品房预售:抵押与按揭

拉动消费，需要促进商品房销售。现在，内地尤其是沿海地区，实践操作已经进行商品房预售抵押，理论界对此众说纷坛。为此，探讨商品房预售在内地的抵押和香港的按揭，无论在理论上还是在实践上，都具有特别意义。一、内地预售商品房抵押制度评介（一）购房人对现房的抵押和开发商对在建房地产的抵押。根据《城市房地产管理法》第４６条，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。具体而言，对于己竣工的商品…     

略论我国最高额抵押制度

最高额抵押制度是随着经济生活的发展,为了迎合连续陆交易所提出的简化担保程序和成本的要求而出现的一类特殊抵押权制度,已经为许多国家陆续接受。我国《担保法》规定：本法所称最高额抵押,是指抵押人与抵押权人协议,在最高债权额限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。《物权法》第203条规定“为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。     

完善土地抵押权制度的探析

在我国,土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中,提供土地使用权作为担保的,为抵押人,接受土地使用权担保的债权人,为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看,土地抵押权是指土地使用权抵押权,法律只允许对土地使用权进行抵押,而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定。一、土地抵押权的法律特征     

我国立法框架下动产抵押的风险及应对

动产抵押因抵押人在提供其动产作为债务担保时不转移占有并可以继续使用收益而倍受青睐。债权人有权在债务人不履行债务时,就该动产依法折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。但因不转移占有,抵押权人无法对该动产实时监管,而行政监管部门的监管职能范围也存在一定的空白区域,即便是债务履行期届满,抵押权人诉至法院要求实现抵押权时也会遇见诸多阻碍,承受较大风险。故动产抵押的风险需要作出界定,风险的防范值得研究。     

论企业财产的浮动抵押

一、浮动抵押的含义及特征 所谓浮动抵押,是指权利人以现有的和将有的全部财产或者部分财产为其债务提供担保.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿.     

房地产按揭中标的物转让的法律问题

我国的房地产按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行,或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行,按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交与房产商所有的行为的总称。简单的说,就是以房地产为抵押物的抵押贷款关系。按揭中的一个重要的法律关系就是按揭人(抵押人)将所购房屋作为按揭向银行(抵押权人)偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系。由于贷款的清偿采用分期付款的方式,在漫长的抵押期间,抵押人如想转让抵押物是在所难免的。关于抵押物…     

试论物的抵押在债务转让后保证责任的承担问题

什么是抵押物：抵押物,指债务人（抵押人）为担保某项义务的履行而移转给债权人（抵押权人）的担保物。可以是有形财产,也可为无形财产如地上权、政府公债等。在一些国家分为动产抵押物和不动产抵押物。前者为可移动之物,包括流通票据和所有权凭证。后者如土地、建筑物。关于抵押物的范围各国规定不一。有些国家仅允许以不动产为抵押物,如德国、日本、法国等。     

浅谈在建工程抵押的若干法律问题

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行,作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押涉及的法律问题很多。本文仅就在建工程抵押权的取得、在建工程抵押的法律效     

房地产抵押贷款亟待规范

房地产抵押贷款亟待规范李卫山，王丽房地产抵押贷款是指抵押人以其合法的房地产、以不转移占有的方式，向金融机构做担保，并取得贷款的行为。目前，国家关于全民企业财产所有权与使用权相分离的政策，已在各领域逐渐展开，房地产市场机制也在逐渐形成和加强，不仅房产可...     

论浮动抵押制度的具体适用

浮动抵押制度是我国<物权法>刚刚确立的一种新型抵押担保方式,浮动抵押权人由于不能对抗善意的买受人,为保护其优先权的实现,浮动抵押权人会与抵押人约定限制、禁止转让抵押财产或限制、禁止再设置其他抵押,该限制性条款不应对抗善意的买受人,同样不应对抗善意的再抵押权人,如限制性条款已登记公示则可对抗再抵押权人.浮动抵押权与固定抵押权冲突时应以固定抵押取得财产是动产还是不动产来解决两个优先权的冲突.浮动抵押权与浮动抵押权冲突的应以登记优先为原则行使优先权.     

关于保证的若干问题探讨

一、保证的概念及特点。1．保证属于民商法中债的担保制度。保证是指保证人和债权人约定,当债务人不履行债务时,保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。     

浅谈房地产抵押权的实现

以抵押的方式担保债务人清偿债务,在当代国内和国际经济活动中,抵押更是被广泛采用,各国也都规定了相应的抵押法律制度。当今,房地产抵押以抵押的标的物来区分,可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押;按担保的债权是否特定来区分,分为最高额抵押和一般抵押。     

外商投资企业的外汇担保问题

本文所谈的外汇担保,是指境内企业、部门以其自有外汇资金向国内金融机构、部门承诺,当境内债务人未按合同规定偿付债务时,由担保人履行偿付义务的保证,即对内担保,也就是对间接外债即外汇转贷款的担保。外商投资企业由于分布广泛,自身出口创汇,越来越多地成为国内企业的担保人。对于提供担保的外商投资企业来说,由于担保行为的发生,其承诺的担保责任是否能履行,要由债务人能否按合同规定履行清偿责任来确定,也就是说,作为担保人的外商投     

浅析房地产抵押业务估价风险及其规避

随着我国金融市场的完善及房地产开发、交易市场的繁荣,以房地产作为抵押物向银行进行贷款,已成为企业和个人筹集资金的重要手段。房地产抵押是一种不确定性的担保,尤其是在经济波动幅度大、房地产抵押价值高、还贷时间长、利率变动大的条件下,抵押贷款的风险较大。因此银行为保证贷款的安全性,会要求对抵押房地产进行估价,由此而产生了以抵押贷款为目的房地产估价。房地产抵押价格的评估是根据设定抵押时的房地产市场状况,结合市场变化规律,分析预测未来（抵押贷款到期时）的政治、经济及社会状况的变动趋势后,对房地产在抵押贷款到期处分时的市场价格的估算。评估价格的高低直接影响到双方的利益。尤其是当借贷双方因不能履行债务而发生纠纷时,通常会将估价机构和人员牵连进去,因此,作为估价一方必须树立风险意识,不要因一时小利或失误而遭受重大损失。笔者以下就抵押评估市场潜在的风险及其规避阐述一些看法。     

善用担保 减险避灾

担保是企业在市场经济中经常使用的一项法律制度。所谓担保 ,简而言之是指促使债务人履行债务 ,保障债权人的债权得以实现的法律措施。它对促进资金融通和商品流通 ,保障实现债权有积极的作用。但是 ,若盲目担保可能会给企业带来无尽的纠纷和较大的经济损失。当前存在以下几种对担保制度的错误认识和做法 :一是对担保主体认识错误 ,让有些不能担保或者没有条件担保的单位和个人进行担保 ,如有的企业的分支机构擅自以自己的名义对外担保 ;二是对哪些财产可以作为担保物认识不清 ,以无权处分或者权属有争议的财产作为抵押物 ,如有的以租赁来的…     

经济合同法讲座(七)

第七讲经济合同的基本条款及其履行(下) 四、经济合同履行的担保经济合同履行的担保,也称经济合同的担保。系指根据国家法律的规定,由当事人双方协商确定保证法人之间所订立的经济合同切实履行的一种法律形式。经济合同的担保,从法理来说是从属于主债务的从债务,从属于主合同的从合同。担保这一经济法律关系不能独立存在。它的存在以经济合同的存在为前提,为保证经济合同的履行而设立。经济合同的担保,渊源于民法的债的担保。早在罗马法中,就有“废罢诉权”的规定。所谓“废罢诉权”是指债权人得诉请法院撤销债务人处分其财产的行为,以保护自己的债权得以实现。资产阶级民法典,继承并发展了“废罢诉权”,使之具有更明显的预防性质,设立“代位请求权”。除专属于债务人人身权利外,债权人得以自己的名义,行使债务人的权利;即使债务尚未到清偿期,也可以为保护其权利,预先防止债务人丧失履行债务的能力而采取保全的行为。