房地产税改革与土地财政困局破解——基于对地方财政影响的情景分析

地方政府过度依赖土地出让收入是当前中国公共管理面临的重要难题。改革房地产税制并触发土地制度的连锁反应是破解中国土地治理困局的基本出路。通过预测不同改革方案下典型城市住房相关土地财政收入变化,评估房地产税替代土地出让（纯）收益成为地方支柱性收入源的前景。研究发现,如果合理设计覆盖城市存量和新增住房的房地产税,可在短期内保证地方土地财政收入的相对稳定,并在远期实现房地产税替代土地出让金成为地方财政支柱的目标,增强土地财政收入的可持续性。近期政府应改变“重流转、轻保有”的状况,将房地产税培育成为地方主体税种,远期应推进城乡一体化土地市场体系、土地出让制度和土地增值税制度联动改革,使地方土地财政收入从以一次性的土地出让纯收益为主向以持续的房产保有税、土地增值税等为主转变,促进政府土地管理本位职能回归,破解土地财政与政府治理困局。     

“叫好”还要能“叫座” ——评土地出让金改革

从今年1月1日起开始实行的《国务院办公厅关于规范国有土地使用出让收支管理的通知》（国办100号文件），标志着中央对地方土地出让收益进行统一规范化管理的改革。该文明确规定了土地出让收支全额纳入地方基金预算管理：收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。土地出让金的改革可以说是填补了土地出让金收益管理相关法规的空白，也暂时平息了学术界对我国土地出让金改革方式的争论，自然赢得了多方的叫好声。     

风向

建设部将出台中小住宅标准户型设计,国税总局发文限制豪宅投资,房产中介不得染指交易资金,北京转让二手房征1％土地增值税，江西出台低收入者买不起房怪市长铁律，深圳首推“配建公共租房”土地出让制     

不断规范激活土地市场 实现经营土地最佳效益——宣汉县积极推行国有经营性土地使用权“招拍挂”

近年来，宣汉县国土资源局从规范运作入手，牢牢构筑土地出让领域的“阳光工程”，有效杜绝了土地拍卖出现的串标、围标等违规行为，既激活了土地市场，又实现了土地拍卖出让面积、单位面积收益、土地出让总收入最大化。2007年1～9月全县出让土地44宗，面积67．29公顷，实现政府收益7769．09万元，超额完成了全年目标任务。     

土地整理项目成本管控分析

近年来,房地产业已逐渐成为我国经济发展的重要支柱之一,与此同时,土地出让成为地方政府财政预算外收入的主要来源。2017年全国国有土地使用权出让收入超过5.2万亿,部分省市土地出让形成的政府收益在其当年可支配财政收入中的比重达到50%以上。土地整理是政府调控土地资源的手段,在盘活土地存量资产、优化土地利用、调整产业结构等方面起到了积极作用。同时,也为城市经济发展和基础设施建设等提供资金保障。要提高土地出让带来的收益,就必须严格控制土地整理成本。本文以天津市为例,针对土地整理现状进行分析,提出对于土地整理成本管控的建议。     

声音

感觉是一个美梦接着一个恶梦。 ——北京市市长王岐山在民众眼中是一个很“有办法”的市长。三年过去了，北京市的各项事业蒸蒸日上，而王岐山却别有一番滋味在心头。1月16日，在与北京市政协委员座谈时，这位市长笑言自已是北京的“问题词典”，并坦言管理北京之不易。     

“双限”地广州“落槌”——“双限双竞”试水广州

2006年11月17日，广州市房地产交易中心土地出让大厅，首批“双限双竞”地块拍卖以一种事前难以想象的方式正式拉开了帷幕，随着拍卖师最后一声槌响，备受关注的金沙洲4幅地块的顺利拍出，广州率先成为全国“双限双竞”土地出让的首个试水者。“双限双竞”住宅用地自诞生起，就肩负着节约土地、稳定房价、保障中低收入群体购房需求等多重使命，但是，它能否承受得起？从协议出让土地到“招拍挂”竞价拍地。再到今日的“双限双竞”。广州住宅用地出让如何唱好“和声”？尽管“双限双竞”为今后土地出让提供了一种新的模式，如何保证操作透明，利润公开，构建一个科学合理的“双限”机制？……皆是本刊封面要探讨的话题。     

上海：首批土地出让回暖浦江两岸购地门槛提高

上海市今年第一批土地出让中．38幅地块仅2幅流标．轨道交通地块以及青浦朱家角的旅游地产成为地产商追逐的热点，一些有实力的地产商也一改半年前的观望态度，纷纷再度出手增加土地储备。“流标”曾为2005年土地出让的一个关键词，去年11月份，上海出让的30幅土地流标6幅，流标率达到20％。     

地方政府土地出让目标取向研究

目前我国地方政府在土地出让中,以土地收益极大化和招商引资作为双元目标取向,对地方财政、土地资源配置和社会稳定等造成不利影响.借鉴国际经验以及按照政府的双重身份和科学发展观的要求,地方政府土地出让的目标应为促进城市土地合理利用和适度土地收益,应采取相应政策措施消除地方政府土地出让目标扭曲的客观基础,促进土地出让目标和行为的合理化.     

转产停产、兼并破产、结构调整、资产重组——下岗失业职工问:我们的“饭碗”在哪里——走访重工业基地沈阳

刚到沈阳,我们就听到这样一个故事:数年前的一个夏天,沈阳市政府办公楼突然闯进一群工人:“俺们要见市长!俺们要吃饭!”工人们的喊声打破了大楼的宁静。 当时在这里任市长的李长春同志闻讯后,立即从办公室赶到现场:“我就是市长,有事请坐下说。”     

班子过硬企业兴：重庆四维瓷业股份有限公司发展探秘

重庆四维瓷业股份有限公司(原四川陶瓷厂)有职工2 130人,是全国四大卫生陶瓷生产基地之一,也是目前全国卫生陶瓷配套能力最强的企业。近些年来,该公司从一个名不见经传的国有小厂,迅速发展成为全国四大陶瓷基地之一的国有中型企业,其奥秘何在呢?原重庆市市长蒲海清一语破的:“川陶有一支好的职工队伍,有一个好的产品,有一套好的经营管理办法,关键是有一个好的领导班子。”     

可转换债券──企业融资新形式

主持人语：有人形象地把“找市长”与“找市场”划作计划经济与市场经济的分野，一字之差，道出了两种体制下资源配置方式的区别所在，也更加重了市场经济条件下“管理”二字的份量。“找市长”，重要的是温顺、服从，着重点在对政策和领导意图的理解；“找市场”需要更多的则是足智多谋，着重点在对企业内外环境的把握和应变上。因此，要实现“两个转变”，作为管理者，不但要掌握姻熟的管理技术和领导方法，还要对市场规则和运作方式有深刻的了解。如果说“市场经济”是一部卷快浩繁的大书，本期所选内容，不仿看作是这部大书的一个章节。…     

我国农村土地增值收益分配探析

农地征收出让中的土地增值收益分配关系到“三农”发展甚至整个经济社会发展。尽管国家不断地提供农地征收补偿标准,但农地非农化征收与出让过程中农民的土地收益占土地出让收益比例偏低,而地方政府的收益份额则居高不下。研究结果表明,保障农民土地收益权、构建农民长期分享土地增值收益机制需要改革现行征地补偿制度,在合理的土地增值收益测算方法的基础上,确定增值收益分配比例、分配方式及建设用地与农民留用土地的比例,建立国家土地基金制度及国有土地资产经营制度。     

宗数、面积和金额均逐年增加北京市土地挂牌出让市场分析

2002年5月9日,国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号）,增加了“挂牌”这一新的土地出让方式,规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地．必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”,标志着我国土地出让市场进入了一个新阶段。     

创新我国住房保障制度的政策建议

当前，我国的住房保障作为整个社会保障体系的重要组成部分，滞后于其他社会保障（如医疗、失业、养老）的发展，成为整个保障体系中的薄弱环节。主要表现是：政府在住房保障制度中的核心作用并未得到完全发挥；供求矛盾突出；保障资金不足，土地出让收益能解“燃眉之急”，但不能从根本上形成稳定的资金渠道；相关法律、法规建设滞后；基础工作落后等。针对这些问题，本文提出如下创新我国住房保障制度的政策建议。     

利用“剩余收益”破解企业财富

美国管理之父彼得·德鲁克在《哈佛商业评论》上撰文指出:作为一种度量全要素生产率的关键指标,“剩余收益”反映了管理价值的所有方面……用《财富》杂志的话来说,“剩余收益”是创造财富的真正关键所在。《财富》杂志高级编辑AI·诶巴著书说:“剩余收益”是现代管理公司的一场革命,“一场真正的革命”。他指出:“剩余收益”不仅仅是一个高质量业绩指标,它还是一个全面财务管理的架构,也是一种经理人薪酬的奖励机制,它可以影响一个公司从董事会到基层上上下下的所有决策,可以改变企业文化,改善组织内部每一个人的工作环境,可以帮助管理人…     

公务消费签单现象扫描

公务消费签单,某些人谓之“权力的象征”,更多的人则斥之为“笔底的黑洞”。对公务消费进行改革,势在必行。一、公务消费签单的表现特征所谓“公务消费签单”,是指国有企事业单位和政府机关单位在公务消费中,依据权力允许范围,在消费发票上面签字,由业主定期归总到签字者所在单位财务上报销,也有的叫“招待费用”、“公关费用”。其表现形式主要有以下三个方面的特征:1、领导特权。一些单位的领导干部到了一定的级别,就有了“签单权”,不同的职权又有不同数额的“签单权”。有的单位资金雄厚,领导干部所掌握的“签单权”数量就很可观,一年下…     

我国土地市场发展与政府行为规范

1、土地出让的双轨制，2002年以前，土地出让市场中95％以上的土地是以协议方式出让的。因此，市场机制几乎不发挥什么作用，土地出让金的收取随意性大。这不仅使地方政府的土地收益总量受到损失，而且也不利于城市土地资源的合理配置。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌即“招拍挂”的方式出让。实施以来，全国“招拍挂”出让土地面积在逐步扩大。     

香港高薪一族──科技优才异军突起

香港地少人多，地产行业成为主要支柱，故过去从事此行业的公司、从业人员均有可观的收益，但近年高科技成为新兴行业，网页公司有如雨后春笋出现市场，人才供不应求下，打工皇帝的“帝位”已被科技优才所取代。近年本港资讯科技行业发展迅速，急需大批掌握有关专门知识的科技优才。突然出现的网页公司的需求，在供不应求的情况下，使已掌握资讯科技知识的优才薪酬急速上升。香港高薪一族──科技优才异军突起     

北京国际金融中心地位应大力提升

25位跨国“智脑”将给北京市市长王岐山带来什么建议,日前记者从召开的北京市市长国际企业家顾问会议第六届年会代表的发言情况看,如何提升北京的金融地位显然是重头话题。改善投资环境在25位市长“智脑”中,与金融有关的巨头有8位之多。而在这些金融巨头看来,北京成为金融中心,显然已具有相当坚实的基础。剩下的问题是如何利用已有的优势提升金融中心的地位。