容积率修正系数初探

政府土地管理部门为了规范本地区土地市场,为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据,一般制定有基准地价,并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。其中,容积率的修正很重要。     

综合用地土地价格的评估方法

土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其高低取决于可以获得的预期土地收益(地租)的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际的土地价格评估当中，就某一具体宗地而言。上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。     

地价评估中的三大难题与解答

土地价格评估对于为各种与土地有关的行为提供依据、规范土地交易秩序从而完善房地产市场。促进土地资源的优化配置等方面具有重要意义。然而，评估土地这种特殊的物品面临着三大难题。本文试着予以解答，是为探讨。     

对出让土地改变容积率和用途时补地价评估的思考

在我国现行的土地使用制度中,除法律规定可以采用划拨方式提供用地外,其他建设需要使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。目前有偿使用的方式主要有出让和租赁使用国的土地使用权,而在出让方式中,主要有协议出让和招标拍卖挂牌出让两种形式。不管以哪种出让方式取得的土地使用权,必须按照出让合同中规定的条款和使用条件进行开发。而在实际的土地使用过程中,用地单位由于各种原因往往改变了土地使用条件,其中最为常见的就是容积率和土地用途的改变。     

建立土地价格指数完善土地管理

需补充说明的是：1“地价指数”所提示的价格，将土地用途默认为居住用地。因此，在没有特殊说明的情况下．”地价指数”所提示的土地价格是土地用作居住用地时的价格。     

市场比较法在农用地价格评估中的应用

随着社会经济的发展，农地征用已经成为取得建设用地的重要途径。然而，征地涉及到土地所有权的转移和不同主体的经济利益。目前，我国很多地方在征地实践中都以较低的征地补偿费用作为农用地价格，这个价格不能保证被征地上的农民维持原为生活水平，导致征地实际工作部门在操作中遇到种种难题，因此，有必要从理论上对农用地价格评估方法进行深入研究。市场比较法是一种适用多种领域的估价方法，本文对该方法的基本原理、步骤的进行了详细的说明，介绍了市场比较法在农用地价格评估中的应用过程。     

基准地价系数修正法在土地评估中的风险讨论

中国基准地价系数修正法研究始于20世纪80年代,近年来,对于基准地价问题的研究引起了越来越大的关注。本文从土地的属性和土地评估入手,引出基准地价修正法的介绍,并对基准地价评估中可能出现的风险进行探讨。对促进土地估价市场的健康发展和资产评估具有一定的借鉴意义。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之三）

随着土地市场不断发育和规范,土地评估与地价管理也面临新的机遇和挑战     

宏观调控中的地价问题研究——以宁波市为例

对于房地产市场来说，出让地价评估直接关系到房产的土地成本，而二、三级市场土地价格评估关系到指导房地产交易价格、合理征收国家税费、确定划拨用地补缴出让金标准以及稳定房地产市场等多重作用。在应用中，基准地价主要是显示宏观地价分布规律．为地价管理和征收土地税收服务，并在土地市场发育不完善、     

土地级差收益模型在城镇基准地价评估中的研究与应用

土地级差收益是反映城镇土地质量优劣的重要标志，在城镇土地定级别的基础上，建立不同土地级别的土地收益模型，为快速．方便地评估城镇地价提供了可能，尤其是城镇基准地价。因此，本文从城镇土地级别单元土地收益样点入手，定量测算土地级别收益，建立土地级差收益模型，并利用土地级差收益模型评估城镇基准地价。     

应用房价剥离法评估城市住宅地价

土地是社会经济发展的载体，城市土地既是资源，又是资产，具有双重属性。随着中国城市化和工业化的推进，城市土地自然供给和经济供给的稀缺性必须要求集约利用。土地集约利用的市场价格机制——地租与地价，对土地资源的合理配置，实现土地资源的最高最佳使用具有重要作用。为了宏观控制地价，我国从20世纪90年代初陆续开始实行城市基准地价评估和地价信息公布制度。但是，由于基准地价评估体系比直接评估宗地地价的方法体系相比相对复杂，且基准地价的及时更新一直是一个难题，所以不能连续动态有效地反应城市土地价格的波动，不能充分发挥调控作用。     

土地估价，在改革中崛起——改革开放以来的土地评估与地价管理（之一）

土地估价是土地市场的一个重要环节和组成部分,在我国的市场经济发展中所起的作用也越来越明显。从本期起,本刊新开辟“土地估价”栏目,敬请关注,并欢迎从事土地估价相关工作的作者踊跃投稿。     

议中国特色房地产市场评估基准价修正法

一九九五年一月一日起施行的中华人民共和国《城市房地产管理法》第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”；第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、