房地产抵押价格评估要重视房屋权益价格

房地产抵押贷款是房地产投资开发和消费融资的重要途径,是房地产市场繁荣的重要保证。房地产抵押价格评估是抵押贷款的重要依据．近年来其业务量逐渐增多,已占评估业务总量的40%左右,但从评估情况看,以抵押为目的的房地产估价方法忽视了抵押物业的权益和经营特点．不能客观地反映价值和价格,不利于房地产业的健康发展．因此．探讨这个问题具有重要的现实意义。     

谈房地产的抵押价格及其确定方法

房地产抵押，是指抵押人以其合法供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。     

浅谈房地产抵押价格的确定及应注意的问题

随着我国经济建设的快速发展，金融机构为了减少贷款风险，在要求借款方提供抵押财产时，房地产成了较理想的标的物。如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，是一个值得探讨和研究的课题。     

划拨土地使用权及其抵押价格的确定方法

与出让土地使用权相比，我国对划拨土地进入二、三级市场有着非常严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动，但划拨土地使用权经批准还是可以依法进行抵押、转让、出租的，因此，划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。尽管在国土资源部国土资发[2001]44号文件中明确了剐拔土地使用权价格“可以依据剐拔土地的平均取得和开发成本，评定剐拔土地使用权价格”，但具体如何评估划拔土地使用权价格．国家并没有制订规范的格式，本文力图结合评估实践．对划拨土地使用权价格评估及抵押价格的确定进行一些探讨。     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

在房地产估价中，由于估价目的不同而存在不同种类的房地产价格，比如有买卖价格、抵押价格、租赁价格、课税价格、征用价格等。这些不同种类的房地产价格，所起的作用不尽相同，评估的原则，依据和考虑的因素也不尽相同。结果也大相径庭。一个好的房地产估价人员，不仅要根据委托方的估价目的来确定所估价是哪一种房地产价格，     

房地产抵押价值评估有关问题探讨

房地产抵押在法律上是一种经济担保行为，在抵押过程中涉及抵押权、房地产产权、债权和债务等产权关系，在抵押贷款发生时的经济关系是贷款额，在抵押权实现时的经济关系是贷款额及抵押房地产变卖过程中的交易税费。房地产抵押价格评估，应采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行确定。因此，房地产抵押价格是房地产提供抵押时的正常市场价格，它是由抵押房地产自身的构成状况、产权关系及当时的房地产市场供求关系决定的，抵押权价格或抵押贷款是由房地产抵押价格和贷款率决定的。     

浅谈如何应用剩余法评估在建工程价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。     

对竞争性工业用地抵押价格评估的思考

土地资源是有限的，经济发展是无限的。随着经济的不断发展，土地资源经济供给的稀缺性，导致竞争性工业用地市场化日渐明显。去年岁末，深圳首次挂牌出让工业用地，成交的价格是出让底价的3．53倍，这又充分释放了市场的力量。在平时，工业用地一般采用协议方式出让，相对应的一级土地市场中也只有工业用地协议出让价格，而许多企业主及银行在抵押评估时，强烈地要求反映市场化的价格。为此，笔对市场化的竞争性工业用地抵押价格评估进行了一些思考。     

贷款抵押物评估实践中几个问题的探讨

贷款抵押物评估在我国蓬勃发展，评估过程中出现了许多理论上难以界定，实践中不便操作的情况。本针对其中一些问题，如市场价格、抵押价格、贷款额三究竟是怎样一种关系，贷款额应由评估机构还是银行确定、怎样确定，进行了较详细的阐述。另外，论中就抵押价格评估时点及时效性、抵押物的变现等问题也提出了自己的看法。     

初探虚假抵押评估报告的危害与防范对策

一、常见的虚假抵押评估报告表现形式 常见的虚假抵押评估报告主要有两种表现形式一种是非专业评估机构、评估人员伪造制作的纯粹假抵押评估报告不妨称为“假评估报告．另一种是由具有合法资质的评估机构出具的价格虚高或者虚低的不实抵押评估报告不妨称为“不实评估报告”。     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

房地产抵押价格是房地产价格中的一种，它与其他房地产价格有共同之处，但也有其自身的特点，其采用的估价方法以及估价时所考虑的因素均与其他房地产价格有所不同。[编者按]     

期权定价法在在建工程抵押价值评估中的运用探讨

期权定价法适用于在建工程抵押价值评估。论探讨了运用这一方法评估在建工程抵押价值的原因、测算公式、价值定义以及应注意的问题。     

谈在建工程房地产价格评估方法之选择

近年来,随着我国改革开放的不断深入,房地产业的不断发展,在建工程房地产抵押贷款所占比例不断上升。在房地产评估行业中,就在建工程房地产是否有价格,其价格是多少,应该怎样认定出现了杂乱无章的现象,或偏高,或偏低,那如何才能真正地体现其实际价格呢?本拟就此谈谈笔浅见,供大家参考。     

房地产抵押估价有关问题

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，以出让方式取得的土地使用权．均可以设定抵押权。由此可见，抵押的标的物，一是以房屋为主的抵押，对于这种形式的抵押，法律未规定土地使用权的取得方式．只要地上已合法建成房屋，无论     

房地产抵押贷款评估问题及对策研究

商业银行对企业发放的担保贷款中,不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%,风险远大于获益。本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查,分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题,提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系,以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。     

关于房地产抵押价值的思考

在我们深圳，房地产评估机构所做的评估业务中，抵押房地产价值评估占了大约3／4，全国其它地方应该与此大同小异。但是我们对于房地产抵押价值概念的了解是模糊的。房地产的抵押价值是不是就是房地产的市场价值?在这一点上，我认为《房地产估价规范》中的规定是不严密的，也是与评估实践相脱节的。这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及其担保形式为例来做一点探讨。     

在建工程抵押评估的特点与范围

在建工程是尚未形成的产品。从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此。在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。本将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与范围。     

集体土地使用权抵押评估浅析

根据《中华人民共和国担保法》及原国家土地管理局印发的《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》的规定,农村集体土地中有两类可以设定抵押权,其一是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权;其二是因抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及的所使用范围内的集体土地使用权。无论上述哪类集体土地使用权的抵押,价格评估都是其必经程序,而目前对于集体土地使用权的抵押评估,有关部门尚未做出统一规定,致使此类评估工作无章可循,随意性较大。针对这种情况,笔者从对抵押物特性的分析入手,提出了集体土地使用权抵押评估的若干建议．供大家商讨。     

浅析抵押价值评估的方法选择及注意事项

近年来，随着我国社会经济的发展，特别是房地产市场的发展，一些单位和个人为筹措资金，纷纷以房地产作为抵押物进行抵押贷款，使得房地产抵押评估业务明显增多。房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，商业银行、信用社等金融部门都越来越多地将房地产抵押作为主要的放款方式。现实中如何准确合理地评估房地产的抵押价值，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，是房地产抵押评估中面临的课题。现就房地产抵押价值评估方法的选择及注意事项，谈谈自己一些粗浅看法。     

中国人民大学土地管理系副教授曲卫东在2005年国际房地产评估论坛“抵押估价与金融风险”专题论坛上的演讲：从国外经验看我国抵押贷款评估发展趋势

抵押贷款评估的质量关乎金融机构发放贷款的安全性。评估质量高，表示评估结果与房地产实际市场价值的接近程度高。金融机构以此为基础所做出的贷款决定就越精确，贷款回收就越能得到保证。随着房地产市场的蓬勃发展，房地产交易量越来越大，为抵押贷款目的发生的评估活动也越来越多。目前，抵押贷款评估越来越成为许多中小房地产评估机构的重要业务。为了保证金融安全和评估机构的盈利，规范抵押贷款评估业务变得日益重要。本将从分析目前我国抵押贷款评估存在的主要问题出发，在借鉴国外抵押贷款评估经验的基础上，评价我国抵押贷款评估的发展趋势。