房贷新政能否撬动10万亿“沉淀”资产

正央行"9·30房贷新政"出台以来,已在各地楼市掀起不小波澜。而作为新政另一个重要武器的房贷证券化也引起了各界广泛关注。这被一些媒体称为中国版"两房"。作为上世纪60年代最重要的金融创新之一,美国"两房"(房利美、房地美)贷款证券化曾大大提高市场资产流动性,但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。如今,这一模式也开始向我国房地产金融领域挺进。     

“9·30”房贷新政难落地

正9月30日,央行"首套房利率最低可打七折"的新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市场。但据调查显示,到目前为止,这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见,商业银行对此采取的态度颇为一致:暂无行动。为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是"鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金"。但这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期的踊跃。     

对"房地产证券化的"一些思考

央行和银监会最近推出了《信贷资产证券化试点管理办法》(以下简称《试点办法》),酝酿了多年的“房贷证券化”终将下海试水。我们在报刊上也经常看到有关于房地产证券化的文章,一些文章认为我国房地产证券化的条件已成熟,推行房地产证券化将大大降低房地产金融的风险。这些文章     

博人博语

我不认为这次的房贷新政是政府对房地产的又一次调控手段与方法，更不是像有些学者所言：政府首次运用金融手段来调控房地产。这次房贷新政推出的真正原因是央行出于自身金融系统的考虑，防范美国房贷次级债危机在中国重演的一个重要措施。     

从美国次贷危机看我国房贷金融衍生产品的发展

房贷金融衍生产品作为近些年才开始发展的金融衍生产品,其表面低风险高收益的特性使其受到国外市场的追捧。随着美国次贷危机的深入和全球金融危机的爆发,房贷金融衍生产品隐藏的负面效应逐渐出现在世人面前。本文以金融衍生产品CDO为例,分析了房贷金融衍生产品在此次危机中体现出的负面作用,同时分析概述了我国房地产贷款证券化发展的必要性与发展现状,在此基础上就未来中国房贷金融衍生产品的发展提出了一些政策建议。作者认为,不能因为房贷金融产品的负面作用而全面否定这种金融创新,特别是随着我国房地产市场的发展,房地产贷款证券化的趋势在我国是客观存在的。     

国际

日本证券化资产相关损失累计达2．574万亿日元，美国政府接管“两房”。     

看点

上海“房贷新政”难产 3月16日，央行宣布减少商业银行对住房贷款的优惠利率，并要求上调个人房贷首付款比例。在这样的背景下，上海酝酿已久的商业银行自律性房贷方案——《个人住房贷款管理协议》却几近流产。“本来预计今天各家商业银行共同签署《协议》，但显然已经不可能了。各家商业银行对风险的认识不致，对宏观调控的看法也不致。”上海某国有商业银行房贷部门的负责人说。     

2008年第一季度上海房地产主要事件

一、一月份主要事件 房贷新政执行细则明晰,必须出示婚否证明1月2日从上海多家商业银行获悉,目前客户申请房贷必须提供“结婚证”、“离婚证”或者“未婚证明”,若不能提供类似证明,银行将不受理申请。备受关注的房贷新政执行细则终于完全清晰化。     

看点

地产新政“立竿见影”，走下高阶的商品房，二线城市地产泡沫之辩，破解赢利密码，中国城市发展“成本”高出全球平均水平，房贷新政下一步，空置新组屋公开售卖 激起阵阵浪花，中国正在推进金融体系改革。     

住房按揭贷款证券的国际经验及启示

近几年来，住房按揭贷款证券化是备受我国学界和业界瞩目的金融创新品种。然而就在各界积极呼吁以美国房贷按揭贷款证券化为学习榜样、大规模贷款证券化呼之欲出的时候，一场自2006年开始的次级住房按揭贷款危机（简称次贷危机）席卷了美国经济，并最终传染到整个国际金融市场，引发了百年一遇的国际金融危机。这无疑给我国刚刚起步的住房按揭贷款证券化实验敲响了警钟，我们不得不重新审视住房按揭贷款证券这个制度的根本和在不同国家的实践经验，为我国推进按揭贷款证券化工作提供建议。     

“两房”危机给中国敲响警钟

美国政府宣布接管房利美和房地美(简称"两房")的当天,美国财长保尔森就表示,保持两大房贷巨头的稳定对于消除美国金融市场的不确定因素和扫清经济复苏障碍"至关重要"。如果这两家公司倒闭,会直接影响到美国人取得房贷、车贷与其他信用的能力。保尔森的话并非言过其实。"两房"拥有约5万亿美元的住房抵押贷款债券,如果"两房"危机继续蔓延,全球金融市场将遭到重大冲击。     

论个人住房贷款发展的困境、原因及化解

近期，国内商业银行出现了普遍的“额度荒”问题，大多研究认为这一现象是周期性和短期性的。但其实是商业银行经营的内外环境发生了根本的变化，如存贷款利率市场化加速，传统的房贷业务不适应银行经营环境的变化。房贷“额度荒”反映的是商业性金融追求盈利与政策性金融的冲突，本质上则是政策性住房银行缺失的结果。发达国家在位房需求增长较快时期均通过成立政纂性住房金融机构来满足住房融资需求，我国也要成立真正的政策性住房银行，这才是解决房贷困境的根本出路。     

资讯·金融

MBS释放流动性有限楼市明年又面临资金短缺？第四季度开始,央行出台＂9·30房贷新政＂,大规模放松房贷,且首次提出动用MBS等金融衍生工具为商业银行提供贷款额度。市场一片欢欣鼓舞,业内人士一致看好今年第四季度的房地产市场。然而狂欢过后,对于新政效应的冷思考提醒市场：央行重新定义首套房,寄望给居民家庭加杠杆,意图刺激经济,这中间隔着个商业银行;而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久,短期难以提供更多的流动性,长期却是转移楼市泡沫风险的工具。     

金融

正MBS释放流动性有限楼市明年又面临资金短缺?第四季度开始,央行出台"9·30房贷新政",大规模放松房贷,且首次提出动用MBS等金融衍生工具为商业银行提供贷款额度。市场一片欢欣鼓舞,业内人士一致看好今年第四季度的房地产市场。然而狂欢过后,对于新政效应的冷思考提醒市场:央行重新定义首套房,寄望给居民家庭加杠杆,意图刺激经济,这中间隔着个商业银行;而MBS这一住房金融衍生品的规模化将会旷日持久,短期难以提供更多的流动性,长期却是转移楼市泡沫风     

河南省发展资产证券化的突破口选择

资产证券化作为创新的融资模式，目前在我国已进入常规化发展阶段，但从发起设立的主体和证券化资产看，仍然以“国”字头的金融机构和“国”字性质的证券化资产为主体，地方金融机构发起设立并以地方性证券化资产为模式的证券化案例屈指可数。河南省作为实施中原经济区战略规划的主体要借助于国家给予的金融政策，以中小企业债券和省、市、县所属的基础设施收费权等作为资产证券化资产选择的突破口，由省内金融机构发起建立具有河南特色的资产证券化模式。     

违法用地的经济成本将提高

中国人民银行、中国银监会最近联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文），明确了“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数”等规定，要求从严落实“9·27”房贷新政。     

央行“房贷新政策”对商业银行的影响和对策

中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(简称为“房贷新政策”)对商业银行发放的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范,提出了更为明确和严格的贷款条件。综合来看,央行“房贷新政策”的出台,有其深刻的社会背景,一是从2001年底以来,在经济学界、房地产界以及政府决策部门开始关注房地产市场是否存在泡沫的问题;二是2002年底,央行对各商业银行房地产信贷业务进行了大检查,结果不容乐观。因此,央行“房贷新政策”的推出,绝非空穴来风,而是有着明确的制度背景…     

吴敬琏：新常态是全新的正常状态

经济学家吴敬琏日前在中欧国际工商学院校庆论坛—“2014全球管理论坛：新常态下的机制设计”上提出，我国政府正努力通过转变增长模式来激发经济活力。新常态之下，我国经济增速放缓是正常的。“一定要从靠‘投资增速’转变为靠‘提高效率和质量’。”中欧国际工商学院西班牙巴塞罗那储蓄银行金融学教席教授黄明亦表示：“现在许多人担忧银行的坏账问题，如果银行拿出一部分房屋抵押贷款做成证券化产品，让社会资金参与进来，反而可以化解风险。”吴敬琏强调了控制风险的重要性，他说：“政府的监管若是不到位，房贷证券化产品可能不断衍生成为新的金融产品，到最后根本不能确定最先拿到按揭的个人能否偿还贷款。这样下去，很可能重蹈美国次贷危机的覆辙。”     

“流拍”现象频发 土地市场即将进入所谓的“拐点”？

自2007年10月，湖北武汉市出现了2007年9月27日“房贷新政”出台后的首次出让土地“流拍”后，土地“流拍”已是屡见不鲜。 进入2008年，土地招标拍卖“流拍”继续蔓延，而且情势似乎一发不可收。     

房地产金融之春临近 REITs构建重在激励与监管

随着国务院一系列的支持资本市场措施出台，房地产业将逐步建立多元化、资本化、证券化、国际化的金融体系，这也表明中国房地产金融的“春天”即将来临。