是"出路"还是"死胡同"——与《物业费的谜团、困惑与出路》的作者商榷

拜读了刘守熙先生的《物业费的谜团、困惑与出路》(载《现代物业·新业主》2006年第12期总第54期,以下简称"出路"文),笔者想起了市消费者协会处理的一起消费者投诉案.     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

关于物业管理阶段划分的研讨

《现代物业·新业主》杂志于2006年第4期刊登了秦小南先生《论物业管理阶段的划分》一文(以下简称“秦文”),现笔者就该文的一些观点与大家共同探讨。房地产企业工作阶段划分1．“秦文”将房地产开发分为三个阶段,其所言开发环节,实际已包含了建设内容,文中说“土地的使用权逐步形成产品”,笔者认为该提法欠妥。众所周知,土地为国家所有,是自然资源,而非任何“产品”,更非开发商开发而逐步形成的产品,开发建设环节实际是土地使用,物业逐步形成,从而获得这个新物业产权的过程,只有等竣工验收,办理法定手续后才真正形成产权物业。     

业委会不能置于街道办和居委会的领导下——与河山先生商榷

《现代物业·新业主》杂志2007年第1期刊登了河山先生的文章《把业主委员会纳入社区建设》,如果笔者没有理解错的话,河山先生认为业主委员会的工作与居委会的工作范围有些交叉和重合,那么就应干脆将业主委员会的工作置于街道办事处和居委会的领导下。基于此,笔者有不同意见与河山先生商榷。     

业委会前进的步伐是任何人都无法阻挡的——读《业委会:反思和批判》随想

《业委会:反思和批判》(注:刊登于《现代物业·新业主》杂志2006年第7期)一文的作者描绘了一幅业主委员会和物业公司十分恐怖的关系图。文中,业主委员会已成为把物业公司沦为奴隶,扼杀物业公司创     

再论物业保安的规范化管理问题

拙作《从一起案件看物业保安的管理问题》(《现代物业·新业主》2007年第7期),论及当前物业保安在规范化管理方面存在的问题主要有三个方面,一是保安流动性大;二是保安工资偏低;三是保安的社会地位不高。除此之外,     

何种现实,何种反思?——兼评《业委会前进的步伐是任何人都无法阻挡的》

看了《业委会前进的步伐是任何人都无法阻挡的》一文(《现代物业·新业主》2006年第10期,以下简称"《步伐》一文"),让我有一种难以下咽,却又无以言语的感觉--这既包括一种对理想主义追求者的崇敬,但似乎更多的是一种对现实的悲怆和无奈感,也包括对那些被现实状况淹没的默默前行者的同情和关照.     

对“举案说法”中几篇文章的商榷

读了《现代物业·新业主》杂志“举案说法”栏目中的几篇文章,感到很受压抑,认为法院判案有偏误,败诉者太窝心。建议撰稿人多为百姓业主维权说法,编审者进一步做好专业性提醒。冒昧地鸡蛋里挑骨头,与编、审、作者和有关方面商榷。     

再论物业保安的规范化管理问题

拙作<从一起案件看物业保安的管理问题>(<现代物业·新业主>2007年第7期),论及当前物业保安在规范化管理方面存在的问题主要有三个方面,一是保安流动性大:二是保安工资偏低;三是保安的社会地位不高.     

维权后续

在<现代物业·新业主>2005年第3期和第4期刊物上,曾刊文介绍了我们住宅小区的"物业管理费是如何降下来的"以及"我们追回了维修基金"的情况.     

再析物管费诉讼案抗辩理由

<物管费诉讼案的常见抗辩理由>一文在<现代物业·新业主>2009年6期发表后,笔者接到不少物业服务公司和业主的咨询.除了文章列出的六种常见抗辩理由外,他们还列举了其他若干抗辩理由,咨询笔者对此类抗辩理由的看法.笔者结合广州市中级人民法院和广州市各区基层法院的类似判决,再就此类案件的抗辩理由进行法理分析,为参与该类诉讼案件的当事人提供一些借鉴和参考.     

由大乱达到大治--换物管必须经受的阵痛

类似美然动力街区这种物管真空的阵痛,其实在南方和北方好几个大中城市中早就出现过了,只不过不须供暧的小区业主受损害没有那么明显,没有那么严重罢了。远的如重庆市南坪南路A号多层商住楼业主拖欠某物业公司物业服务费等费用达21万多元,致使物业公司于2004年5月1日无奈撤离(详见《现代物业》总第23期贺云华文);又如2004年11月25日四川成都市园中园小区新旧物业公司交接时发生激烈冲突导致交接流产(详见《社区》2005年第2期孙慧等文)。近的如《社区》2005年第12期《当业主不再信任业委会》一文披露的河北某市H小区和北京海淀区的M园;又如《现代物业》总第45期载拙文中所述沙洲小区一片狼藉至今没有物业公司敢来接管等等。     

伪委员--社区物业管理之痛

昆明东方玫瑰园业主委员会撤换物业管理公司招投标在一片吵闹声中结束了(<现代物业·新业主>杂志2005年第8期).最后的结果是:由于部分程序不符合相关规定,在昆明市盘龙区房地产管理局的干预下,东方玫瑰园业主委员会更换物业管理公司的行为不得不暂时终止.     

物业词源探微

物业一词来源,今存两种说法。其一,“外来词”之说: 例证:《物业管理概论》(中国物业管理从业人员岗位培训指定教材之一,建设部房地产业司编)称:“物业是由英语‘Estate’或‘Propergy’引译而来的,含义为‘财产、资产、拥有物,房地产’等,这是一个广义的范畴”。其二,“方言词”之说例证1:《物业管理运作全书》(中国城市出版社2001年1月出版)称:“物业一词原来是粤港方言对房地产的称呼,它最早在香港使用,其含义是单元性的房地产”。     

质疑科研评价以核心期刊为依据

笔者在拜读《上海市经济管理干部学院学报》2004年第6期桑穆的《不宜过分强调“核心期刊”》一文后,颇为赞同,有一些想法补充,并与读者共同探讨。     

乾元通宝越南铸

近期拜读<钱币研究>2002年第10期林染先生大作<唐钱重大发现:乾元通宝>一文(下称林文),林文将乾元通宝说成"孤品",并定为唐铸.此论似有证据不足,难以令人信服.     

倪斌鹭法官物业管理“举案说法”作品网络研讨会举行

2008年12月1日至12月14日，现代物业网、厦门物业管理网、中国物业管理远程教育网联合举办了“倪斌鹭法官物业管理‘举案说法’作品网络研讨会”。本次研讨会以倪斌鹭法官《现代物业》杂志“举案说法”专栏作品为探讨的案例基础，采用网友广泛在线提问的方式，对物业管理中具有不同特点的法律纠纷案例进行了互动交流。     

“巴林别墅”自行管理物业之路

前言：刚刚通过的《物权法》第八十四条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施……”这一规定弥补了国务院《物业管理条理》的不足，实际上，我国许多地方的小区由于经济或物业服务企业管理不善等原因，业主们早已选择自主管理模式，有的还积累了一些经验，我们小区就是一例。当然，业主委员会自行管理物业，决不是物业管理的主流。就我们小区而言，这种模式下的业主委员会成员太辛苦了。我们没有一分钱报酬，不仅要付出辛勤劳动，甚至还要倒贴电话费、车马费、礼品费……那是不得已而为之。笔者对物业管理是门外汉，是在无奈中才接触的，本文的许多观点和做法不一定对，希望与大家共同探讨。[编者按]     

"24业主函"大前提是错误的

北京百朗园小区24名业主致函(以下简称“24业主函”)全国人大常委会,要求对北京市高院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》(以下简称《意见》)进行违宪违法审查(见《现代物业》2006年第3期第30页至第32页)。此举从程序意义来看是合法的,但从其实体意义来看则是值得商榷的。     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。