论土地政策参与房地产宏观调控的创新

一、土地政策参与宏观调控的意义和独特优势土地政策参与宏观调控,是房地产经济调控手段的丰富和完善,对于调节房地产供给和需求的平衡、供给结构的协调、房价的基本稳定和整个调控目标的实现,具有多方面的作用。     

土地利用规划视角下土地政策参与宏观调控的作用机制

基于土地利用规划的本质与体系及其内容,土地利用规划视角下土地政策参与宏观调控的作用机制为:政府通过编制土地利用总体规划、实行土地用途管制,严格控制土地供给总量调节投资规模和方向;通过土地利用分区、土地利用空间管制,优化土地利用布局和结构,促进资源高效利用和产业结构调整。土地利用总体规划的法定性质保证了其参与宏观调控的权威性。为更好地发挥土地利用规划的宏观调控作用,应着重搞好全国主体功能区规划与土地利用总体规划在土地政策方面的衔接,以及主体功能区规划可操作性与土地利用规划中土地利用分区的有效衔接。     

宏观调控中的土地政策分析

从2003年下半年开始，我国经济运行中出现了固定资产投资增长过快、建设规模过人、新开工项目过多、投资结构不合理等局部“过热”现象。为此，国务院决定进一步加强宏观调控，明确从信贷投放和土地供给两个环节入手控制投资规模。为此．国土资源部采取了一系列措施．查处违规项目、控制新项日上马、压减农用地转用计划。继续深化土地市场治珲整顿，积极参与宏观调控，成为当前我围上地政策的核心和重点。     

孙文盛：坚决把住土地供应这道闸门

随着宏观调控取得明显成效，国家在土地控制方面采取的严格措施是否会有相应的松动，这已成为近期社会关注的焦点。就此，记者(以下简称记)采访了国土资源部部长孙文盛(以下简称孙)。在采访中孙文盛指出，严格土地管理，调控土地供给，对抑制固定资产投资增长过快产生了釜底抽薪的效应，促进了我国经济向“软着陆”迈进，这充分说明国家运用土地政策参与宏观调控的有效性。下一步，国家将继续严把土地供应这道闸门不松手，把宏观调控对经济运行的积极效果坚持好、巩固好。     

浅谈青浦区国有土地收购，储备，出让

土地收购、储备、出让制度，是土地使用制度的一种创新，它可以从制度上减少腐败的根源，也是发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用。通过政府的宏观调控手段，在切实加强政府对土地一级市场高度垄断的基础上，建立公开、公正、公平的有序竞争的土地市场，促进土地市场的发育和发展，提高政府对土地市场的调控能力，增加政府的财政收入，解决城市公共设施的用地问题，从制度上减少腐败现象的发生等都具有十分重要的意义。     

土地政策参与宏观调控对房地产市场的影响

土地政策参与宏观调控，在经济发达国家，例如韩国、日本和美国，都是重要的宏观调控手段，特别是在经济处于高涨时期，土地政策辅于货币、财政等手段来稳定经济发展能够发挥很大作用。2004年，国务院把土地政策作为国家最重要的宏观经济管理手段之一，对国民经济特别是房地产市场产生了深远的影响。我国土地实行公有制，土地是国家可调控的资源，这在客观上使国家具备了调节的能力。政府可以通过不供地、从严供地、优惠供地等土地政策，来调整用地结构，最终调控宏观经济。     

深入宣传贯彻土地管理法

回顾《土地管理法》颁布20年来，我市土地管理工作发生了四个重大变化：土地资源供给从传统的计划供应转变为市场配置，土地使用从无偿无限期使用转变为有偿有限期使用，土地资源开发利用从单纯适应建设需要转变为促进经济社会可持续发展，土地资源从单一的生产要素转变为宏观调控的重要手段。下面，我就全市贯彻执行《土地管理法》的基本情况、体会及下一步工作打算简要汇报如下：     

关于土地储备制度的讨论

甸城市土地几乎全部分散在不同使用者手里，由此形成了“有地没人用、用人没地用”的现象。而政府掌握的后备土地几近于零，无法进行有效的宏观调控。因此，政府有必要按照规划要求，通过收回、收购、置换、征用等方法进行适当的土地储存和土地整理，以确保政府垄断土地批租市场并实现有效调控。     

聂梅生：未来三年地产变数丛生

未来三年的房地产将如何发展？行业将面临哪些变数？ 聂梅生总结到，可以预见的是四个方面的变数：第一，产业结构和供给结构的调整。第二，土地问题和土地政策的调整。现在地价快速上涨，应该加大土地供给，释放一些土地出来。第三，税收制度的调整。就物业税来说，应该让20％的高端物业持有者缴纳80％的物业税；第四，房地产金融的变革。需要实现体制性的渐变和突变，争取3年内建立起完善的金融体制。     

积极发挥土地调控作用的初步探索

2004年，党中央、国务院根据全国经济社会发展的需要，提出了土地资源要参与经济宏观调控。北京市市委、市政府认真贯彻落实中央的要求，结合首都的实际，在士地资源要参与经济宏观调控方向采取了实行国有建设用地计划供应、加大土地一级开发和收购储备、住宅用地供应参与住房结构调整和稳定房价、加强土地管理各项基础工作等措施，在土地调控方面作出了初步的探索。     

创新管理制度 促进市场健康发展

当前，许多人将房价的不断上扬归结于供给不足。从近几年无锡市经营性土地供给情况分析，土地供给量是相当充裕的，自2004年以来，用于开发的土地可以建成总量达4000万平方米的商品房，应该足以满足市场的需求。然而，由于推出的土地并未得到及时开发，造成实际上市的商品房供应偏紧。原因在于：推出的土地很大比例是毛地，拆迁时间拉得很长，短则一年，长则三至五年，     

上海土地市场的政策及热点分析

2009年，全国特别是一线城市房价增长过快及土地市场的火爆引起了政府的高度关注。应对“地王”频现、“逢地必争”的现象，国务院国土资源部连同央行、监察部等部委出台了一系列土地政策，意在打击房企囤地。实现住宅用地有效供给，修正土地市场显现的不理性倾向。     

推动供给侧结构性改革的土地制度创新路径

推进供给侧结构性改革,离不开土地制度和政策支持。在分析供给侧结构性改革对土地制度需求的基础上,剖析了现行土地制度中与供给侧结构性改革不相适应的地方,并从创新土地供应制度、土地用途管制制度、土地收储制度以及土地税费制度等方面提出了促进供给侧结构性改革的对策建议。     

广角

5月以来的房地产宏观调控中，土地调控一直以政策密集、态度频繁占据舆论焦点。部分地方政府已经成为了土地调控的先行者。例如广东省在转发了《国土资源部关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》后，连续出台四个相关文件，内容包括制定征地补偿保护标准，协议出让土地最低标准，甚至全面启动卫星遥感系统开始土地执法检查。     

土地利用规制强化与供给过剩并存的解析及修正

土地用途和供给数量规制是地方政府管理土地市场的主要政策工具。规制的强化意味着供给减少,从而影响房地产价格。然而,在中国一些大城市存在的现象是土地规制强化与供给过剩并存,在市场形成房价上涨预期、地方政府土地收益有所增加的同时孕育了潜在的市场风险。在信息不对称条件下,规制强化与过剩供给将同时产生作用,土地价格有可能偏离正常水平。我国土地利用规制调控应注重:(1)辨识中国土地利用规制失灵的原因;(2)强化需求端管理,注重需求引导和分层次需求管理;(3)适度加大规制刚性,注重需求与供给在中长期尺度上的均衡;(4)谨慎开发金融工具。     

土地增值税清算政策及效果分析

土地增值税是政府宏观调控房地产行业以及调整土地收益分配关系的重要措施之一。阐述土地增值税清算政策的相关内容，分析现行土地增值税清算政策的作用，并就土地增值税清算对地方政府、房地产企业以及消费者产生的实施效果进行分析，之后从税收政策、税收征收群体、税务机关和税收征收管理环境四个层面给出保障措施，期望对增加地方政府税收和促进房地产市场健康持续发展贡献一份力量。     

国土资源部：三大措施 严把土地供应闸门

土地是民生之本．发展之基。保护土地，事关国家生存和可持续发展。我国实行城市土地国家所有．土地用途管制、农用地转用、建设用地统一供应制度．政府可以通过调节土地供应．实现调控经济运行的目标。近年来，国家严格土地管理．严把土地供应闸门．加强和改善宏观调控，保持了经济平稳较快发展。但土地违法违规现象仍相当严重，需进一步采取措施，完善政策．强化管理。     

中国城镇土地的价格问题分析

地价是一种经济杠杆，政府运用地价杠杆可以供给和需求两个方面对城镇土地市场进行调控，从而可以促进土地的节约和合理使用。     

城市土地供给总量调控的绩效评价——基于14个城市的数据

本文研究目的:以北京、上海等14个城市为例,评价2003-2007年我国城市土地供给总量调控的绩效。研究方法:主成分分析。研究结果:土地供给总量调控的绩效较低,存在明显的城市差异和年际差异,呈线性下降趋势。研究结论:土地供给总量调控的作用不充分,没有很好地实现调控目标,具有不确定性、不稳定性及风险性。文章提出了改进土地供给调控工具、完善土地供给管理体制、明确土地供给调控的作用范围等政策建议,并作了相应的讨论及展望。     

基准地价及其在房地产估价中的应用

所谓基准地价是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级或均质区域土地使用权的平均价格。基准地价反映的是某一土地级别或某一区域不同用途(商业、住宅、工业)法定最高出让年限土地使用权的平均价格，它是政府宏观调控、管理土地市场、征收土地税及合理分配土地收益等的依据．也是宗地地价评估的基础。