对国有房产经营体制市场化改革的思考

一、从国有营业用房非法转租现象说起一处位于闹市区的国有营业用房,房管部门对承租人的租金是1200元/月,而同一地段相邻商铺租金却高达12,000元/月,租金相差达10倍之多。虽然房管部门一再重申国有公房禁止转租、转让,但承租人私下非法转租现象仍然层出不穷。国有营业用房转租现象为何屡禁不止?笔者认为,其主要矛盾在于国有营业用房租赁市场的双重价格机制、在于整个国有房产经营体制的改革。二、国有营业用房租赁管理的历史在计划经济时期,一切资源由国家计划分配使用,国有营业用房分配给各国有企业使用,同时象征性地收取适量租金用于房屋…     

议基准价修正法应用实例——政府指导价专家论证

龙井市人民政府授权龙井市正同房地产评估事务有限责任公司制定本标准。一、房产 （一）商服用房（商业、服务）：是指各类商店、门市部（或店铺、铺面店）、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、书店、浴池、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。     

土地政策对北京市商服用地市场的影响

根据土地供应政策的变化,将北京市商服用地市场的发展分为三个阶段,分析土地供应政策对商服用地市场的影响;同时,运用土地竞租曲线和土地-资本替代弹性方法分析商服用地招拍挂出让市场的变化.     

地铁引燃上海房产

有人说,如果没有地铁,上海徐家汇商圈不可能形成。 "这话有点夸张,但可以这么说。"一位出租车司机认为,地铁的开通的确让徐家汇商圈上升了好几个等级,能得以跟淮海路、南京路相提并论。 目前按照租金水平,徐家汇商城、淮海路、南京路为第一层次,其余区域如四川路、豫园、新客站、新上海商业商城为第二层次。第一层次的商业用房租金水平比第二层次高出一大截。 在影响租金的要素中,交通是最重要的因素。徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业用房价值。目前,地铁站点附近是营业性商业用房的最佳选址。 显而易见,地铁在房产中的影响之大。     

非居住用房税收析

去年年初，上海市地方税务机关下发了《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理的通知》(以下简称《通知》)。尽管此通知只是对原来已经开征税种的重申与强调，而非新增税种，但市场普遍认为，这是税务部门对非居住用房所涉税收规范征管的信号，将此当作购买非居住用房投资的“利空”因素。但是，时间过了近半年，此     

内部资本市场对企业组织租金贡献的效应分析

本文从内部资本市场的角度对集团企业的组织租金创造进行了分析，发现内部资本市场对企业集团组织租金的贡献包括正效应和负效应。在资金筹集、资本配置、控制机制等方面内部资本市场通过协同效应形成企业组织租金的正效应；同时内部资本市场常异化为管理者控制权的通路和终极控制人掏空的隧道。从而构成对企业组织租金的负效应贡献。     

内部资本市场对企业组织租金贡献的效应分析

本文从内部资本市场的角度对集团企业的组织租金创造进行了分析,发现内部资本市场对企业集团组织租金的贡献包括正效应和负效应。在资金筹集、资本配置、控制机制等方面内部资本市场通过协同效应形成企业组织租金的正效应;同时内部资本市场常异化为管理者控制权的通路和终极控制人掏空的隧道,从而构成对企业组织租金的负效应贡献。     

关于金融企业固定资产以租代购现象的思考

近几年的金融审计中，我们发现金融部门在增加固定资产方面普遍存在以租代购问题，即名义上是经营租赁，但从租金总额、租赁期限及付款时间来看，均已构成事实上的购买或融资租赁。如某银行１９９４年与某公司房地产开发部门签订商业用房租赁合同，租赁该单位楼房底层２千余平米，租金每平米６５００元，租期５０年，同时规定租金总额１３９６万元须于１９９５年２月底前分两次交清。实质上，该合同的内容已是购买。再如某银行１９９４年与某电子公司签订合同，租人该公司电子计算机等设备几十台，租期５年，每半年交一次租金。由于该合同租…     

我国将从九方面突破住房政策

国家建设部房地产业司有关负责人日前在中国经济发展论坛上表示，住房政策将至少在九个方面获得突破：门）住房分配货币化政策将全面启动。个人购房将成为市场的主体，城镇成套现有公有住房将以成本价格放开向现住房户出售（除政策规定不宜出售的以外）。公房租金将以较快速度提高到成本租金；（2）实行更积极的住房流通政策，住房市场将实行全面开放，特别是已出售公有住房和经济适用住房将全面上市流通；（3）建立多层次的住房供应体系。高收入者购买的商品房，其价格和标准主要依靠市场调节。中低收入者购买的经济运用房，政府在地价、税…     

论我国房产税的计税依据

我国将稳步推进房产税的改革,而在改革的过程中需要准确界定房产税的计税依据。为此本文首先分析和比较了面积、市场价值和租金收入三种类型的房产税计税依据的优点和缺点,在此基础上结合公平性的要求、我国现行税收征管水平以及房地产市场现状等情况,提出我国应以市场价值为基准确定房地产税税基。对于房地产市场价值的评估办法,笔者认为居住用房地产价值的评估应该采用“城乡有别”的办法——城市和县城的居住用房地产采用市场比较法进行价值评估;农村地区的房地产采用重置成本法进行价值评估;对于营业用房地产,则采用收益法评估其市场价值。     

浅析上海保障性租赁住房的调价机制

本文研究了上海保障性租赁住房的调价机制。保障性租赁住房是政府为解决住房问题而推出的一种重要政策,公共租赁住房是其中一种主要的形式。租金确定和租金调整是保障性租赁住房的重要方面,需要考虑市场租金监测等因素。本文通过分析上海市的实际情况,探讨保障性租赁住房的调价机制,包括租金确定的原则、租金调整的周期和幅度、市场租金监测的方法等。研究发现,上海市的保障性租赁住房调价机制具有一定的科学性和合理性,能够根据市场租金的变化及时进行调整,以保障住房者的利益。同时,本文也发现调价机制在执行过程中存在的问题,并提出了一些建议,以期进一步完善保障性租赁住房的调价机制,提升其效率和公平性。     

公有住房租金如何提高

问：公有住房提租的时间和范围是如何规定的？ 答：这次提租的时间确定为２０００年４月１日．提租的范围包括在京中央单位、地方单位和其他在京单位出租的公有住房。 问：提租后的标准租金是多少？ 答：今年４月１日后．全市出租公有住房的标准租金为每月每平方米使用面积３．０５元。同时,区别成套住房和非成套住房．以及楼层．朝向．有无暖气、燃气等因素,差别计租．下不封底。上则确定高限。其中,对非成套公有住房适当降低提租幅度,即按应提租金的７５％计收租金：成套公有住房的租金提高后．租金单价超过每月每平方米使用面积 ３．０５元的,按 ３．０５元计租。 问：如何计算提租后的实纳租金？ 答：为使住户对新交的租金心中有数,简化操作．提租后现住房承租户每月实际交纳的租金．区分成套和非成套公有住房分别按提租前交纳的租金乘以规定的系数计算。其中,提租前交纳的租金是执行１．３０元／平方米标准租金的成套住房乘以 ２．３４６,非成套住房乘以 １．７６０。公有住房租金如何提高!市房改办     

经济增长推动房地产市场发展的实证研究——以上海为例

租金、售价等价格指标及其周期性波动,常用于衡量房地产市场的发展程度。在运用三部门模型分析区域经济增长如何影响区域房地产市场发展的基础上,提出上海经济增长推高房地产整体市场和住宅子市场的租金、售价的假设。选取5项指标,利用上海1998—2012年的城市统计年鉴数据,通过格兰杰因果检验方法进行实证检验。结果表明,上海整体房地产市场和住宅子市场的租金增长,均以经济增长为格兰杰因;两个市场的售价与经济增长无法体现因果关系。因此,租金是比价格更有效、更稳定的市场指标。     

经济增长推动房地产市场发展的实证研究——以上海为例

租金、售价等价格指标及其周期性波动,常用于衡量房地产市场的发展程度。在运用三部门模型分析区域经济增长如何影响区域房地产市场发展的基础上,提出上海经济增长推高房地产整体市场和住宅子市场的租金、售价的假设。选取5项指标,利用上海1998—2012年的城市统计年鉴数据,通过格兰杰因果检验方法进行实证检验。结果表明,上海整体房地产市场和住宅子市场的租金增长,均以经济增长为格兰杰因;两个市场的售价与经济增长无法体现因果关系。因此,租金是比价格更有效、更稳定的市场指标。     

住宅租金价值结构理论的应用——《关于住宅租金结构构成的研究》摘要之六

住宅租金价值结构理论是房地产经济基础理论和应用理论的重要组成部分。其主体是住宅的租赁价格,外延涉及住宅交换形式、交换关系、房产经营企业管理等方面的相关理论。因此,应用范围较广,除直接用于计算住宅租金之外,当前可以用于调整完善住宅指导租金,培育发展住宅租赁市场;深化城镇住房制度改革,加速住房商品化、市场化;推动国有房产经营企业转制等三个方面。分述如下:一、作为调整住房租赁市场指导租金的依据指导租金是启动和发展房地产租赁市场的必需条件。首先是以住宅销售市场价格为依据的计租方法完全适用于新建增量住宅租赁市场的…     

商服用地价格影响因素及评估要点分析探讨

随着城市的快速发展,城市发展呈现多中心、多板块、不均衡发展的特点,加之影响商服用地价格的因素较多,商服用地价格差异化较大。通过分析商服用地价格影响因素并分析探讨评估要点,丰富完善商服用地价格评估体系并形成一定创新,使商服用地价格评估更科学、更合理。     

长春房地产市场何时不再低迷

正土地市场降温显著,楼市成交疲软,房价仍处在焦灼状态——限购政策该不该松绑今年上半年,吉林省长春市房地产市场始终表现低迷——土地市场降温显著,楼市成交疲软,房价仍处在焦灼状态。市场何时摆脱低迷状态,限购政策该不该松绑等,已经成为从房地产业界到普通百姓关注的热点。土地交易降温6月19日,长春成功出让2宗商服地块,此次地块出让也标志着上半年长春土地交易落下帷幕。据统计,今年上半年长春土地市场共成功出让宅商服用地43宗,与去年同期相比下降6.52%;出让地块总     

基于向量自回归的存量住房房价租金比分析

1998年住房制度改革以来,房屋销售价格和租金均呈上涨趋势,但两者在增速上有明显的不同。本文基于动态Gordon模型,用一阶向量自回归的方法研究了8个城市房地产市场预期和非预期的房价租金比,结果表明向量自回归模型预测杭州、深圳、武汉、成都、北京的对数房价租金比效果较好,上海的房价租金比最不容易预测。未预料到的房价租金比的决定有明显的地区差异,西部地区的城市主要受租金流新信息的影响,长三角城市受收益率新信息的影响非常大,其他地区的城市主要受收益率新信息的影响。     

上海商业房地产市场新动态

“十五”末期，上海商业房地产市场发展规模正在大容量扩盘，目前正处于新一轮建设高峰期。自2001年上海商业地产开始全方位起步，积蓄能量逐渐形成厚积薄发之势。2002年商铺市场一路高歌猛进，迅速成为市场的大热点。2003年，在“一铺养三代”理念下形成“全国山河一片铺”的局面。与此同时，在2003年3月1日起，上海取消非居住用房租售对象的限制，大大刺激了商业用房的需求增量，写字楼市场风生水起，产权式可售型写字楼价升量增，成为2003年以来非居住类市场的持久性亮点。     

上半年以“量价齐涨”收官下半年“平稳发展”是大势

福州土地市场于6月迎来供应高峰,共计出让8幅地块。合计出让占地面积为167645平方米,合计出让总建筑面积为511492平方米,其中商服用地4幅,住宅地块1幅;另外八县土地市场中,连江、永泰、闽侯等县市均有土地出让。