土地领域供给侧结构性改革的重心和方向

研究目的:分析土地领域供给侧结构性改革的本质,研究提出土地领域供给侧结构性改革的重心和方向。研究方法:基于微观经济学和土地经济学理论,结合中国推进供给侧结构性改革的战略和实践,从中国土地市场的特殊性入手,分析中国土地市场供需信号传导、市场主体构成和市场供需平衡,探求推进土地领域供给侧结构性改革的路径。研究结果:(1)地方政府成为土地市场中的主体并发挥主导作用,形成了中国土地市场的特殊性。政府与市场的进退,关键考量是政府对土地市场的把控能力能否优于建设一个相对竞争充分的土地市场。(2)土地市场供需信号失灵的原因,主要来自于土地要素让渡市场,一方面市场失灵导致企业追求高利润过滤真实需求信号而不受市场之制,另一方面地方政府市场定位放大市场有偏信号,两者共振,形成土地市场整体的有偏预期,共同引起土地市场失衡。研究结论:推进土地领域供给侧结构性改革,(1)关键是引导土地市场向满足公众真实需求的方向转化、生产企业向转变生产方式和发展方向的转变;(2)重点是逐步实现土地征收市场与土地让渡市场的对接,实现土地供需信号畅通传导并有效指导企业开展满足公众需求的生产活动;(3)方向是弱化政府在土地要素让渡市场和征收市场中的市场主体地位,强化并发挥政府在土地市场中的管理、监督和调控的作用;(4)途径是继续强化和充分发挥政府在土地规划、土地市场、土地供应、农地制度改革中的规制作用。     

2021年土地科学研究重点进展评述及2022年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2021年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2021年,国内研究集中于城市土地利用效率、城市土地供给、农地流转机制建设、土地价格的空间分布、土地要素市场化、产权安全效应、产权制度创新、土地征收补偿以及宅基地制度改革等问题;国外研究重点关注城市土地价格的影响因素、土地市场与农业发展、土地市场参与主体与土地利用效率、产权安全与农业生产效率、土地制度改革的减贫效应等。研究结论：土地经济研究的深度和广度得到了拓展,土地经济研究需要进一步结合中国国情,着力探索理论创新,为形成有中国特色的土地经济理论、更好地为新时代土地制度改革服务而努力。2022年《中国土地科学》将重点关注土地经济基础理论探索、土地市场波动的理论与实证研究、土地要素市场化机制设计、土地制度改革配套政策、确权登记颁证进展与绩效评估、重要改革试点的跟踪与评价等。     

国土空间规划体系下土地要素市场配置：理论、机制与模式

研究目的：阐释市场或规划配置土地要素的现实困境与理论逻辑，揭示不同空间尺度下规划—市场协同配置土地要素的运行机制，并提出适应性模式，以求提升国土空间规划体系下土地要素市场配置的效能。研究方法：文献研究法、案例分析法、归纳演绎法。研究结果：（1）单纯依赖规划或市场配置土地要素引发的现实困境呼唤规划—市场协同的新理论框架体系。（2）国土空间规划体系固有的尺度差异决定了规划—市场协同配置土地要素应在国家、区域、地方尺度分别统筹规划对象与市场手段，形成协同、平衡、匹配的运行机制。（3）国土空间规划体系下土地要素市场配置模式的核心是规划或市场主导的适应性，结合浙江省的实践提出土地指标跨区域交易引导、建设用地增减挂钩驱动、土地集约利用制衡等具体模式。研究结论：规划—市场协同的土地要素配置框架体系有助于推动国土空间治理体系和能力现代化，兼容实现区域协调、城乡融合、高质量发展和共同富裕的战略目标。     

2015年土地科学研究重点进展评述及2016年展望——土地经济分报告

研究目的:呈现2015年国内外土地经济方面的研究进展,总结研究重点,进行国内外比较,并对2016年土地经济研究方向进行展望。研究方法:文献法。研究结果:(1)国内学者主要关注土地市场研究中的土地价格、土地市场运行效率与外部性、土地市场中参与主体的博弈以及土地供应中的政府行为;国外学者更多关注发展中国家土地规模经营的效率、土地价格的影响因素及其计量方法的创新,以及发展中国家农村土地制度演进中的参与主体行为。在土地市场自身运行效率及其参与主体行为特征分析方面,国内外学者的研究显示出一定的统一性。(2)国内学者在土地制度研究方面主要关注土地产权结构、土地流转制度及其外部性、土地征收制度、土地财政与税制改革以及土地制度改革,国外学者更多关注土地产权边界、稳定性与社会福利、发展中国家的土地征收以及长时段的土地制度演化研究。国内对于土地制度演化轨迹和影响机理等方面的研究有待进一步夯实。     

建立适应土地资源市场配置的国家宏观调控体系

研究目的:构建适应市场配置的国家宏观调控体系,保障土地资源市场配置的顺利实施。研究方法:系统分析法,政策分析法。研究结果:在市场配置下,政府可以通过以下措施实现对土地市场的宏观调控:(1)改革现行土地利用规划、计划制度,建立适应市场经济的规划、计划体系;(2)改革并建立能够促进土地集约利用、优化配置、收益公平分配的土地财税制度;(3)实行土地用途管制分区,限制土地使用权,克服土地利用的负外部性;(4)为实现公共利益征收土地所有权、使用权,由国家确定其土地用途;(5)改革现行行政审批制度,简政放权;(6)尽快制定《土地基本法》。研究结论:目前应首先改革财税制度,把建立稳定的、与地方政府事权相匹配的地税体系作为土地管理制度改革的切入口,为全面开展土地管理制度改革奠定基础。     

上海市土地市场供给侧改革研究

研究目的:系统梳理上海市土地市场体系结构,分析上海市各类土地市场在供给侧存在的问题和原因。借鉴其他城市和地区土地市场供给侧改革经验,提出上海市土地市场供给侧改革的政策建议。研究方法:描述分析和政策分析方法。研究结果:上海市土地市场已经发展为实体与指标结合、城市与农村共存的复杂体系,同时存在指标市场发展薄弱,实体市场中城市市场与农村市场分割,一级市场垄断过强,二级市场发育程度低等问题。研究结论:上海市土地市场供给侧改革的方向有政府职能转变、摒弃垄断供给、构建多元土地供给格局、土地供给多元价值取向和差别化精准供地等多个方面。     

《土地管理法》成片开发征收标准的体系阐释

研究目的:阐明《土地管理法》成片开发征收标准的核心要旨及其体系构成。研究方法:规范分析法,文献分析法。研究结果:成片开发标准应当以促成公益目的实现为核心要义,并秉持系统思维,既要明确其面积范围、用地构成及类型、补偿方式等基本构成要素,还应建立征收权行使之事前、事中、事后全过程动态监控机制。研究结论:成片开发征收入法本身具有权宜性,待土地要素市场化配置机制更加健全,成片开发征收完成特定历史时期使命之后应退出公益征收范围。     

土地要素市场化改革：产权基础、流转路径与收益分配

研究目的：基于“制度环境—治理结构—资源配置”的理论视角,系统梳理和评析当前土地要素市场化改革的产权基础、流转路径和收益分配相关研究和主要观点,为深化土地要素市场化改革提供学理支撑。研究方法：文献综述、比较分析、归纳与演绎。研究结果：（1）从产权基础来看,中国土地产权的明晰性、完整性、稳定性均面临挑战,要加快推进确权登记、还权赋能并建立准入退出机制;（2）从流转路径来看,健全机制、划清政府与市场的作用边界、识别和化解各类风险有利于土地要素流转顺畅、土地市场高效管控和防范冲击;（3）从收益分配来看,要遵循权利均等、时空均衡、权责统一的原则,改进土地收益初次分配和再次分配,建立健全监督问责机制。研究结论：应当顺势而为、因地制宜,以夯实产权基础、优化流转路径、改进收益分配为主要抓手推动土地要素市场化改革,从而促进高质量发展和共同富裕。     

土地征收与集体经营性建设用地入市利益协调的平衡法理与制度设计

研究目的:厘清土地征收与集体经营性建设用地入市增值收益失衡的法理渊源及改革旨向,探索提出二者收益平衡的制度设计方案。研究方法:规范分析与实证分析相结合。研究结果:土地征收与集体经营性建设用地入市收益的平衡难题,反映了长期以来中国城乡二元割据的对立困境。"转权获利"与"保权获利"形成的地权权属差异、公私立场下市场价值的形成与认定偏差是影响土地增值收益平衡分配的法理渊源。研究结论:统筹推进土地征收与集体经营性建设用地入市,需要坚持城乡融合发展、同地同权、地利共享的改革旨向,协调市场调节和政府规制两种手段,建立国有建设用地与集体建设用地一体化的国土空间规划体系,架构城乡统筹、公平统一的基准价形成机制,构建以土地增值税为基础、政府优先购买为保障的多样化收益平衡调节机制,建立统一的建设用地使用权期限届满处置机制。     

2023年土地科学研究重点进展评述及2024年展望——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2023年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2023年,国内研究集中于政策对地价的影响、城市土地供给结构与策略的时空动态、土地财政与土地金融、农村集体经营性建设用地入市改革进展、农地流转的影响因素和结果、三权分置改革、宅基地盘活等问题;国外研究侧重土地保护措施和环境保护政策对地价的影响、土地市场的福利效应、土地产权的性别不平等、征地制度的公平性等。研究结论：2023年土地经济研究领域实现了深度和广度的拓展,下一步应着重通过理论研究的创新实现政策的体系化阐释,通过实证研究的深化促进政策的系统性设计,更好地服务新时期的土地制度改革。2024年将重点关注土地经济学科建设和基础理论研究、土地要素市场化配置、城乡融合发展的土地制度创新、自然资源产权制度改革与权益实现路径、全民所有自然资源资产所有权委托代理制度试点等方向。     

市场结构对城乡结合部征地与出让市场运行效率的影响

市场结构与市场行为决策及经济绩效之间存在着内在的相互关系,市场结构通过诱导市场上各个行为主体的决策,继而影响市场运行效率和资源配置效率。文中探讨了现行土地制度下市场结构对城乡结合部土地市场形成与运行机制的影响,特别是对集体土地市场形成与发展的影响。     

集体建设用地使用权流转可行性之法理分析

研究目的：研究集体建设用地使用权流转的可行性,为完善相关政策法规提出构想与建议。研究方法：文献研究法、比较研究法、实证研究法。研究结果：国家垄断建设用地使用权市场弊大于利,集体建设用地使用权直接入市则利大于弊。研究结论：应当实行国家严格控制下的集体建设用地使用权入市制度。     

土地供应规则的变化对北京市住宅用地市场的影响

研究目的:以2004年8月31日和2005年5月1日为界,将北京市住宅用地市场分为三个阶段,从土地供应量、地价、竞租曲线、土地—资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法:定性分析,土地竞租曲线和土地—资本替代弹性分析。研究结论:(1)经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策;(2)土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则;(3)土地—资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。     

美国土地分配和使用对中低收入群体购买力的影响

研究目的：分析美国土地分配和使用政策对中低收入群体购买力的影响。研究方法：应用政策分析方法,回顾美国政府干预房地产业的历史及其后果,特别是次贷危机的成因以及政府干预房地产供给对居民购买力的影响。研究结果：（1）一般来说政府对市场的干预将造成严重的市场混乱;（2）政府旨在间接补贴或者援助某个群体而非利用税收直接补偿将造成市场混乱;（3）在某些城市,政府对房地产活动的干预对于中产阶级来说,将导致极高甚至是寻租性质的房价,这样的房价是中低收入群体不可能承受的。当政府强制进行非市场均衡的规划和土地利用管制时,只有高收入群体有能力购房,政府必须对低收入群体提供保障性住房。研究结论：政府的首要任务是允许市场自行调节住房供需并向有需要的目标人群提供直接援助。同时,任何援助都不应以限制供给为目的,限制供给只会让情况更加恶化。     

我国土地资源配置的“双失”问题及对策研究

研究目的:从西方经济学的原理出发,通过对我国土地资源配置中市场失灵和政府失灵问题的分析,寻求在市场和政府的双重作用机制下土地资源高效配置的实现途径。研究方法:文献资料分析法、比较分析法。研究结果:在市场经济条件下,单纯地依靠市场或政府,不可能实现我国土地资源的优化配置,必须将二者结合起来,以规划的宏观调控来弥补和矫正市场失灵的缺陷,但是当前的土地利用规划存在失效的负面影响。研究结论:应该从加强土地利用规划的政府宏观调控与完善土地市场机制两个途径入手,实现土地资源的高效配置。     

中国土地经济学30年发展研究

研究目的:系统总结中国土地经济学自1980年以来的发展历程和重要进展,并展望未来发展趋势。研究方法:文献分析法。研究结果:(1)土地经济学是一门注重方法论、学科体系相对完整成熟、对土地科学的其他学科有基础支撑作用的学科,并且兼容并包、与时俱进;(2)土地经济学的演进也是土地经济学核心理论不断发展的过程,同时技术进步支撑了土地经济学理论的研究发展,形成了以理论推动发展、以技术深化理论研究的演进逻辑;(3)中国土地经济学的发展经历了土地商品属性积极探索与城乡土地制度初步构建(1980—1993年)、土地市场体系初步创立与土地制度框架大体形成(1994—2000年)、土地市场规律深入研究与土地制度公平效率权衡(2001—2010年)以及"土地财政"问题加重与土地制度微观个体地位凸显(2011年至今)4个阶段。研究结论:未来应进一步探索中国特色的城乡一体化土地市场体系运行规律,研究土地市场运行与政府干预调控的关系,分析中国土地制度变迁的路径、性质和特征,并构建土地制度变迁动态模型。     

土地要素市场化配置能否促进工业结构优化？ ——基于微观土地交易数据的分析

研究目的:探究土地市场化配置在提高资源利用效率的同时,是否对产业结构产生了一定的积极影响。研究方法:理论剖析工业用地市场化发展促进工业结构优化升级的作用机理,利用2008—2015年间20余万条工业用地交易数据及工业经济面板数据进行实证检验,并进一步进行滞后性影响分析以及区域差异比较。研究结果:工业用地市场化水平与工业结构优化度总体存在正相关关系,各分项指标结果有所差异;滞后项系数显著为正;引入区域虚拟变量与工业用地市场化水平的交叉项,验证了区域性差异的存在。研究结论:土地市场发展越完善,产业结构越高,且该影响存在一定程度的滞后性;土地市场发展对劳动力结构优化度提升最为显著;在中部地区的推动作用强于其他地区。     

我国土地一级市场现状分析--以北京市为例

随着我国土地有偿使用制度改革的不断深化,城市国有土地使用权的出让市场也在不断完善。在对我国土地出让市场现状进行分析之后,选用北京市土地一级市场作为实证案例,利用计量回归结果分析北京市一级市场中的主要问题,并提出建立土地储备机制和透明的集体用地流转市场,适时修正北京市基准地价体系等可行性建议。     

土地营销策略探讨

营销是土地市场发展到一定阶段的产物,是促进土地及时交易、实现预期的土地经济效益和社会效益的重要手段。因此,根据土地这一特殊商品的性质,在对土地市场营销环境进行分析的基础上,有针对性地采取土地、价格、渠道和促销等策略来达到土地营销的目的。     

关系治理还是契约治理：农地流转治理结构的 转型逻辑与区域差异研究

研究目的：为完善农地产权制度和要素市场化配置机制,从制度、经济与文化三个层面分析农地流转治理结构的转型逻辑与区域差异。研究方法：逻辑演绎法,Biprobit模型。研究结果：（1）促进农地流转从关系治理向契约治理转型的核心驱动因素是产权的界定与实施、流转租金的上涨和人情往来的减少。（2）农地流转治理结构及其转型逻辑存在明显的区域异质性。东部和西部地区更偏向契约治理,中部地区更偏向关系治理。在驱动因素上,东部地区较高的流转租金和完善的土地流转服务是主要的转型驱动力,中部地区的人情文化传统较深,阻碍了农地流转的市场化转型,西部地区的土地确权颁证率较高,发挥出了明显的确权效应。研究结论：（1）完善的农地产权制度是农地流转市场的基石,不仅要保障产权明晰,还要构建有效的产权实施机制;（2）经济利益是驱动农地流转市场转型的重要因素,要促进农地价值形成合理的价格参照系;（3）文化观念是农地流转市场转型的重要支撑,要协调好市场观念与文化传统之间的关系;（4）需因地制宜地推进农地流转市场转型。