＇2008问题解答之一（001～008）

001．我公司为从事房地产开发的企业。2004年公司通过土地交易中心承受一宗土地用于房地产开发，土地最终拍卖成交价为5600万元。土地交易中心给公司出具的是省级财政部门的票据。我公司在申报销售不动产营业税时，将所承受的土地使用权价值分期按一定比例从计税营业额中予以扣除。当税务机关稽查时，认为土地使用权价值不应从计税营业额中扣除。其理由是：省级财政部门的票据不合法，不能作为扣除的依据。问：税务机关的处理是否正确？     

邬江案的背后

邬江的贪污受贿已经受到了法律的制裁和公德良心的谴责，但导致他犯罪的客观原因却值得我们深思，我们在沪州国土耕保处了解到宏源房地产开发公司卖给国税局的土地原来是由泸天化集团公司申请用来集资建房的，耕保处向市里汇报，经市里研究后决定土地批给宏源公司用来给泸天化修宿舍，但最后却被宏源公司私下倒卖，按照规定以划拨方式取得的土地改变用途，土地使用者必须将土地将由土地交易中心组织交易，这宗土地交易本身就违反了国有土地出让转让的相关法规和操作程序。     

基于房地产业的国有土地招投标问题研究

长期以来,我国的经营性土地交易行为一直是非市场化运行,土地交易权力掌握在政府的一些部门和一部分有特权的人手中,采取协议出让土地的方式,形成了多头供地的格局.随着土地制度改革的深入,逐渐转变为有偿使用,并发展到目前公开招标拍卖,但随着土地招投标制度的深入实施,其操作过程当中的一些违规行为和存在的问题也逐渐暴露出来;同时,由于土地招投标制度的实施,迫使房地产开发企业必须采取相应的措施应对土地市场化的挑战.本文分析了土地使用权招投标在实践中存在的问题、提出了完善土地招标制度的建议,同时,对土地招投标制度下房地产开发企业应采取的措施进行论证.     

荆门土地市场稳中趋冷

正亟须加强调控,平衡土地市场供需当前三、四线城市土地交易市场普遍低迷,笔者对湖北省荆门市城市规划区土地交易情况作出分析,以期解决城市规划区土地交易市场存在的问题,规范土地交易行为,并为决策提供参考依据。房地产交易趋稳土地交易市场方面,荆门市2014年公开出让土地41宗地,成交37宗地面积139.9万平方米(2098.59亩),均无溢价;实现土地出让金收入总额15.52亿元,成交价款比去年同期增长58%。有4宗地没有成交。楼市交易方面,2014年荆门楼市一改前一年的火热状况,发展趋稳,可以用一个词来形容,即"退烧"。2014年1月至11月,荆门中心城区的商品房销量为6525套,其中商品住房5324套,     

城市土地展、土地联谊会、“2小时生活圈”主题展——深圳春交会自主创新亮“高招”

2006年5月3日至7日，第26届中国深圳（春季）房地产交易会（以下简称春交会）在深圳会展中心隆重举办。本届春交会首次引入“城市土地展”，各城市土地交易中心等联手成立了“城市土地发展联谊会”。     

构建上海市房地产监测指标体素

为贯彻宏观调控政策，正确引导房地产市场健康、持续的发展，上海市于2006年和2008年先后成立了上海市房屋建设监测中心和上海市土地交易市场。房屋建设监测中心对房地产项目从土地出让，项目开工，直至项目竣工销售完毕的完整生命周期，实行全过程动态跟踪和监测：上海市土地市场作为全市土地交易的集中场所，汇集发布土地交易信息。专业机构的成立，对构建本市房地产监测指标体系具有现实意义。     

我国发展房地产信托投资基金的探讨

近年以来，中央一系列宏观调控政策出台：央行存款准备金上调、房地产开发固定资产投资项目资本金比例提高、社会资金收紧，同时央行升息的压力加大，土地供应政策的调整和对用地管理的加强，加之存量土地交易大量减少，市场门槛大幅度提高。对于房地产这一资金密集型行业，能否多元化融资成为了决定许多房地产公司生死的关键，房地产业正经历从“资源时代”转向“金融时代”。在房地产公司银行贷款和上市融资困难的情况下，房地产信托投资基金(REITs)受到广泛的关注，本文从分析房地产信托基金在我国发展的必然性，提出了可行的房地产信托投资基金模式和政策。     

二手地交易方式及风险辨析

土地和资金是房地产开发中必不可少的两项基本条件，由于两项资源本身具有很高的拥有门槛，因此，拥有土地一方和拥有资金一方如何联合开发，促进资金和土地的整合，盘活房地产项目，共同赢利，便成了市场资源配置和运作的热点。这种资源的有效整合本是市场对资源的最佳配置，但土地增值带来的巨大超值利润空间，使得拥有土地一方常常会利用“鸡蛋换粮票”，通过各种非法方式炒卖土地。为此，政府制定了相应政策法规限制土地的非法炒作。那么，当前在二手土地交易方式以及土地交易过程中，如何遵循法律、保障自己的合法权益、规避必要的风险呢？本文试作分析。     

土地招拍挂项目房地产经纪人的思考

近几年,北京市政府针对土地交易市场颁发了多次管理办法和通知,体现了政府对加强土地管理,规范土地交易市场的决心和调空力度,在这个过程中,房地产经纪人酸甜苦辣也颇多。     

闲置土地满两年政府可以依法收回

某市一房地产公司2002年通过招标的方式，获得某市A区一宗450亩的土地使用权用于房地产开发建设，取得土地后按照《国有土地使用权出让合同》的约定应于2003年4月20日开始进行首期270亩土地的开发建设。但投资80亩土地的开发建设后房地产公司因资产周转困难，没有能力再次投资对其余的土地进行开发建设，土地一直闲置未用。2007年，某市国土资源局认为房地产公司中止开发建设未经批准，要求依法收回房地产公司已经取得的土地使用权。房地产公司却认为既然已经取得土地的使用权，土地何时开发利用是自己的事。     

北京市土地公开交易政策回顾与分析

2003年12月8日,天津顺驰以9 05亿元的拍卖价格最终夺得大兴区黄村卫星城北区1号地的开发权,土地公开交易政策的实施与影响再次成为北京房地产业内关注的焦点。自2001年4月北京市国土房管局正式成立土地整理储备中心以来,一系列加强土地交易管理,确保土地公开、公平交易的政策法规相即出台,在     

青海省出台住宅开发优惠政策

青海省鼓励房地产开发项目上规模、上水平,对项目规模建筑面积5万平米以上及含5万平方米的部分,现行的配套设施建设费等各种行政事业性收费一律减半征收;房地产交易过程中的土地评估费、土地交易管理费、征地不可预见费合并为交易总额的1%收取;凡房地产开发项目,按国家资本金管理的有关规定,资本金投入达到项目投资额的20%,投资者一次性支付土地费用有困难的,可协商采取分期付款方式。已缴土地款达15%以上的,可发放项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证,已缴土地款达50%以上的,除可发放上述证书外,还可发放…     

土地上市的两大难题

近日,位于中关村核心区的海湾国际中心举行了奠基仪式。该项目用地为海湾地产在北京市土地交易市场通过挂牌形式购得的中关村核心区最后块”热地” 挂牌用地为1.88公顷,北京海湾房地产公司以3.23亿元的土地价格摘牌成功,成为该市土地上市交易的笔“大单” “一个龙头供水”逐步推行     

地价评估中的三大难题与解答

土地价格评估对于为各种与土地有关的行为提供依据、规范土地交易秩序从而完善房地产市场。促进土地资源的优化配置等方面具有重要意义。然而，评估土地这种特殊的物品面临着三大难题。本文试着予以解答，是为探讨。     

房地产开发公司土地增值税纳税筹划案例分析

在有偿转让房地产的过程中,房地产开发公司如何对土地增值税进行合理筹划,是其必须予以考虑的一个重要问题。文章从影响土地增值税应纳税额的因素入手,通过案例对房地产开发公司土地增值税应纳税额的计算进行分析,在此基础上对比纳税方案并作出选择。     

2009年3月北京土地市场分析

北京楼市热销带旺了土地公开交易。截至目前，3月份北京共有11块土地交易成功。3月份北京的土地交易确实出现了一个小高潮。该中心将及时推出多块土地，满足市场需求。     

改变土地用途怎样办理审批和登记手续？

问：某公司以出让方式取得土地使用权．土地登记用途为金融保险业。在完成投资开发总额的25％后．把土地使用权转让给一家房地产公司。现该房地产公司申请将原用途商业变更为商业、住宅,即1—3楼为商业门面,     

依托有形市场 显化土地价值

重庆市土地交易中心的成立，为建立公开、公平、公正的土地市场提供了平台，标志着我市土地市场建设工作进入了一个新的发展阶段。     

长春房地产市场何时不再低迷

正土地市场降温显著,楼市成交疲软,房价仍处在焦灼状态——限购政策该不该松绑今年上半年,吉林省长春市房地产市场始终表现低迷——土地市场降温显著,楼市成交疲软,房价仍处在焦灼状态。市场何时摆脱低迷状态,限购政策该不该松绑等,已经成为从房地产业界到普通百姓关注的热点。土地交易降温6月19日,长春成功出让2宗商服地块,此次地块出让也标志着上半年长春土地交易落下帷幕。据统计,今年上半年长春土地市场共成功出让宅商服用地43宗,与去年同期相比下降6.52%;出让地块总     

市场要闻

本市下半年60宗土地将推向市场。从北京市土地整理储备中心获悉．日前该中心所属的北京市土地交易市场又推出车公庄路口东南角、东三环霄云里、德胜门外、宣武半步桥街．西三旗东路等9块土地集中进行招标．拍卖和挂牌交易。至此．北京市土地交易市