谈调控房价之“与民争利”

有人戏说，当前的房价之争是政府与开发商之间的一场博弈：政府要促房价下跌，保的是民生；开发商采取对策，保的是利润。而这种博弈，近来有愈演愈烈之势：政府要提高二套房首付，开发商便要为购房者垫付一定比例的首付款；政府要从严控制开发商信贷，开发商则自称已从银行贷足款项，如今并不差钱；政府要开发商降价销售，开发商或捂盘惜售，或促使土地流拍，     

被挤压的“炒房”空间

各地房价要实行领导负责制，领导要对房价实行控制，就不敢再欢迎炒房了。虽然房价上涨的因素是多重的，但其中炒房还是起了推波助澜的作用。上海市政府各区域主管官员已开始全面出动，查考开发商销售合同的真假问题。在北京，一些开发商也明确表态不欢迎炒房者。     

“五证不全”楼盘退房违约？

西安市某房地产开发商开发、销售的手续和资质并不具备,至今购房合同里的“五证”批准文件号还是空白。但开发商竟然能办理所谓的“银行按揭”,购房者需每月向开发商交付“按揭贷款”。 在调查过程中,本刊发现,该开发商即将封顶的、已经售出的、严重侵害消费者利益的楼盘仅仅持有一张《建筑用地规划许可证》。     

怎样选择现房和期房

近几年来,买房子选择期房似乎已经成为顺理成章的事情,而开发商提供的也大都为期房。直到近期,杭州市场上开始纷纷冒出现房和准现房销售的房源。其实,在南方部分地区的房地产市场上,现房销售早已成为潮流。那么,现房销售能否在杭州房地产市场撑起自己的一片天空呢。开发商提供期房是我们选择期房的主要原因,而现今大部分的开发商都青睐期房是一种现实需要。对开发商来说,期房销售能大大提前开工建设项目的资金回笼周期,提高资金周转效率。特别是宏观调控的金融环境下,选择期房销售几乎是一般开发商的自然选择。而运作一个项目至少要一两年以…     

营销策划贯穿房地产开发的思考

在激烈竞争的房地产市场中，开发商们为了各自楼盘的热销，可谓是煞费苦心，各种促销手段五花八门，但是，尽管如此可收效却并不令人满意。究其原因，这些开发商们只是一般概念的营销策划，仅仅作为协同销售的一个环节，即安排何时销售，如何销售，用何种方式推动或者促进销售。     

正确认识物权法确立的预选登记及其作用

在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房己成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是：开发商能及时回笼资金，购房者多了一个选择方式。但在实践中，开发商毁约、一房多售或用已销售的房屋抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房人利益。《物权法》草案规定，要建立预告登记制度，让购房人就尚未建成的住房作预先登记，通过登记公示的办法制约开发商，不得把出售的住房再次出售或者进行抵押。这样就能预防市场交易行为不规范所带来的交易风险，保护购房人的合法权益。     

疏堵结合治理“小产权房”

日前，因擅自在北京房山区建设并销售“青龙湖庄园”别墅，且在明令禁止下仍继续销售，北京风景伟业房地产有限公司主要负责人被检方指控犯有合同诈骗罪，成为首位因建设、销售小产权房被检方追究刑事责任的开发商。这也向社会发了一个信号：小产权房不能再建，要坚决堵住!     

美国：商品房如何预售

世界上多数国家和地区都有商品房预售制度,美国也不例外。有报道说,美国的预售比例达到76.6%。根据纽约市司法局、楼宇局的资料,本文将美国商品房有关政策规定分建造、销售、入住三个部分加以介绍。建房必须取得工作许可(WORKPERMIT)。建筑行业称之为“开工纸”,也就是开发商把建筑师设计的图纸等有关资料送到楼宇局,经过各部门盖章批准,开发商取得工作许可,方可挖土建造,同时要把工作许可贴在工地。销售要有楼宇销售计划书(CONDOMINIUMOFFERINGPLAN)。美国的楼宇销售计划书由律师编写,报送司法局审核批准。开发商到司法局申…     

开发商对销售商品房计价方式的选择

按现行《商品房销售管理办法》的规定,商品房可以按建筑面积计价销售,也可以按套(单元)计价销售。在笔者接触的一起案例中,开发商在合同中约定采用"按建筑面积"计价方式,但实际操作中却采用"按套(单元)"的计价方式。开发商的行为显然构成违约。开发商为什么要这么做,其中的原因值得探究。笔者认为,开发商冒这种违约的风险的原因首先是企业出于规避国家有关部门的相关规定的需要,其次是为满足企业利润最大化的目标,最后是基于企业营销策略的考量。     

“豪宅”标准考

仅仅靠增加税费还无法对非普通住宅的开发与销售形成抑制。要引导开发商更多地建一些普通住宅，加大中低价位住宅的供应量，政府需要从土地供应和建设规划等多方面加大调控的力度。     

广州“银十” 置业“欲望”受压

透过上半年的快速出货，不少开发商已完成了全年销售目标，加上整体供应不足，令开发商定价趋于进取，这亦使得市场尤其是刚性需求市场观望情绪渐起。     

数字

“商业物业销售中的‘高额返租’及‘大商场分零出售’，从某种意义上说，无异于金融诈骗……”◆针对开发商销售商铺时争相推出“高利退租”，重庆市委常委、常务副市长黄奇帆11月25日在出席“2005国际地产基金重庆峰会”时。要求主管部门加强销售方式的审定，杜绝开发商诈骗老百姓的血汗钱后卷款潜逃。     

退地·暖市

●退地 近期，由于国家的宏观调控、市场的观望、项目销售不畅、银行银根紧缩，危及开发商的资金链，使一些开发商如何处置手中的土地就成为了一个棘手的问题。     

“想当然”的不当然

有时候，一个房地产项目的最终失败，其根源可能早在“起点”时就已经埋下伏笔，而且并不一定是由于项目的操盘手法不够专业，销售推广没有到位，只是由于开发商在一些事关全局的核心问题上，马虎大意，考虑不周，往往“想当然”地凭借“常识”或照搬一些过去成功的“经验”，以致决策失当，尽管事后采取了很多补救措施，但都无力回天，最后只好草草收场，所有投资付诸东流。     

让“金九银十”来的更猛烈些吧!——秋展预热市场开发商企盼“金九银十”

今年以来，国家针对房地产市场的宏观调控“组合拳”把开发商打得晕头转向，购房者随之也丧失了原有的热情，开始冷眼静观其变。售房者和购房者的相互观望使北京房地产市场一度出现了“冷场”。楼市进入“观望期”，各开发商纷纷调整销售政策、许多已经取得销售许可证的项目延缓了开盘时间。进行长时间的内部认购。但仍难抗住楼盘销售的颓势。     

桂丹颐景园推出岁末特惠

佛山【桂丹颐景园】推出主题为“岁末特惠提前享，不分楼层一口价”特惠活动，据了解，此次开发商精选江景单位、中心园景单位，同样的产品比周边楼盘有上千元的优惠。据悉，由于2011年销售业绩较佳（已销售突破500套），开发商此次特惠单位十分有限，仅30套精选特价单位。     

知名开发商近期表示：今年卖楼不降价

尽管老套，2005年的房价依然是人们最为关注的话题。在前不久南京市房管局的“2004年南京房地产形势通报会”上政府部门预测今年的房价会上涨10％左右，而相关专家学者也对2005年房价做出了种种研究和预测。那么，南京的开发商怎么看待这一问题？近日，由南京房地产信息网等单位组织的“地产名人堂？南京行”研讨会上，来自南京的一些知名开发商对这一问题，或多或少地发表了自己的看法。这些“大腕”的普遍看法是：2005年南京楼市不会“崩盘”，房价仍然稳中有升，对明年的销售前景充满信心。     

产权式商铺销售的风险和对策

目前商业地产项目的开发模式，主要有四种：一是只售不租。即是开发商将所建商铺全部销售，由所有者自行经营和管理。二是只租不售。开发商对所建设的商业物业只采取出租形式，选择大型商业企业作为承租方，进行商业经营和管理，且租期较长。三是又售又租。开发商根据公司的发展和资金的状况。实行租售并举，既租又售。四是售后包租或变相包租。开发商在销售商铺前，为购房者寻找一个商铺的经营管理者，购房者在与开发商签定购房合同的同时须与经营管理者签订一定期限的房屋租赁合同，购房者只收取租金。不参与经营。即产权式商铺的销售。     

什么样的房产广告才合法

《商品房销售管理办法》出台后，许多开发商感到房产广告越来越不好做了，好像一不留神，就有虚假广告的嫌疑。开发商在做房产广告时，应注意一些相应的问题：     

从全国首例商品房双倍索赔案谈商品房销售者欺诈行为的民事责任

不久前，大连市某法院受理了一起商品房买卖纠纷案，购房焦先生看中了某开发商销售的一套价值21万余元的商品房，买完房后却发现开发商没有销售许可证，房屋质量也并非开发商所称的“优质”，而仅为合格，于是，焦先生一纸诉状将开商告上法院，并要求法院依据《中华人民共和国消费权益保护法（以下简称《消法》）第49条判决开发商双倍赔偿其42万余元，一审法院支持了购房的诉讼请求，被告开发商不服，提出上诉，二审法院经过审理，认为本案事实不清，证据不足，遂发回一审法院重新审理。一审法院经过重新审理后，认定发开发商的行为不构成欺诈，故对原告要求依据《消法》第49条双倍返还其42万余元的诉讼请求不予支持，原告没有提出上诉。