当前不动产统一登记的难点与问题——从“两权”登记发证说开去

<正>最近,关于不动产统一登记的话题又掀舆论热潮,起因源于一篇媒体对地方市县不动产工作滞后的报道。据悉,截至今年3月底,全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中,只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合,占比分别不到16%和4%。此现象已引起中央政府的高度重视。日前,国土资源部与中央编办已联合出台指导意见,要求地方各级政府确保年内完成不动产登记职责和机构整合、人员业务划转、工作流程再造以及技术管理的衔接。显然,各方都已意识到,市县级不动产登记职责和机构整合工作的严重滞后,已成为当前推进不动产统一     

自然资源与不动产登记制度改革的协同创新

正随着不动产统一登记制度改革的深化,自然资源统一确权登记制度也正稳步地从理论走向实践。然而,两项制度改革如何做好改革衔接和统筹兼顾?亟须探讨研究。两项制度设计的异同从共性而言,自然资源与不动产登记制度两者最突出的共性就是"统一"。从地、房、林、海、草等各类不动产的分散登记,到不动产统一登记,再到水流、矿产等各类自然资源及生态空间的统一     

论不动产统一登记中承包地登记的特殊性

在农村土地承包经营权纳入不动产统一登记的过程中,要充分考虑土地承包经营权不够稳定和承包地块细碎化等因素引起的确权的复杂性、土地承包经营权登记簿册以农户为核心的特殊编成方法、土地承包经营权登记程序上的一些特殊要求以及土地承包合同在登记中的重要作用。在先行整合不动产登记机构的基础上,结合城乡土地制度综合配套改革建设,逐步整合不动产登记程序、权属调查规程、登记簿册、档案管理、信息系统等基本业务,最终建立起城乡统一的不动产登记体系。     

关于完善不动产统一登记的实践与思考——以内蒙古呼伦贝尔市为例

不动产统一登记制度是国务院机构改革和职能转变的重要内容,是国家的一项重大决策。呼伦贝尔市不动产统一登记取得了积极成效,但因不动产登记与房产交易职能被割裂,人员、经费保障不足制约登记效率,形成当前不动产登记"瓶颈"。整合房产登记与交易职能和机构是实现不动产统一登记的关键所在。各地政府应结合当地实际,统筹协调财政、编制管理部门,加大不动产登记方面的人员、资金支持力度,采用多种方式增加或调剂登记机构人员和编制。加大权籍调查、数据整合、信息化建设力度,化解现阶段不动产登记的 "瓶颈"问题,为不动产统一登记顺利走上正轨打好基础、做好准备。     

我国不动产登记制度若干问题浅析

从不动产登记机构、登记簿内容与编成方法、登记信息公开与查询、登记依据和登记信息平台等方面对我国不动产登记工作进行浅析,并对我国不动产登记制度建设提出了一些建议:(1)不动产登记簿应采用物的编成方法,对不动产自然属性、权利属性及其他依法应当登记事项内容进行登记;(2)不动产登记资料中的结果资料可实行公开查询,申请资料应实行有条件查询制度;(3)不动产依据登记信息错误应区分权利事项登记错误和非权利事项登记错误采用不同更正方法;(4)尽快统一不动产登记法律法规和技术依据;(5)整合现有不动产登记相关信息平台,达到基础数据统一、数据采集标准统一、数据转换规则统一、业务和服务平台统一。     

农村土地承包经营权纳入不动产登记整合思路

《不动产登记暂行条例》第五条明确规定,耕地、林地、草地等土地承包经营权属于不动产权利,应当纳入不动产统一登记。但二者登记机构不一致,登记业务和数据内容也有很大的差异。文章从市级职责机构的角度出发,对不动产登记过渡期后,如何做好农村土地承包经营权纳入不动产统一登记工作,实现农村土地承包经营权确权登记成果的顺利移交,从登记机构、登记业务、登记簿册证、数据库、信息系统等五方面提出了整合主要内容和思路。     

关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的通知

正最近,国土资源部就进一步加快农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作,下发通知如下。一、颁发统一的不动产权证书目前全国所有的市、县均己完成不动产统一登记职责机构整合,除西藏的部分市、县外,都已实现不动产登记"发新停旧"。农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容,各地要按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定,颁发统一的不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的,依法颁发不动产登记证明。     

基于任务协同的房地登记数据整合模式研究

研究目的:针对当前不动产登记数据多源异构、数据量大等特点,探索一种以土地登记数据为基础,依据宗地管理单元(地籍区、地籍子区)从空间上对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合方法,解决房地登记数据难以高效率、自动化、流程化整合的问题。研究方法:利用协同理论搭建房地登记数据整合框架,利用实证分析法验证提出的数据整合技术方法。研究结果:提出了基于任务协同的房地登记数据整合方法,构建了房地登记数据整合框架,解决了数据匹配、任务推送等关键问题,进行了基于徐州市房地登记数据的房地登记数据整合应用实践。研究结论:房地登记数据是不动产统一登记数据整合的难点,以宗地管理单元对数据整合区域进行剖分、基于任务协同和不动产单元的房地登记数据整合技术,能够高效实现房地登记数据集成,对构建房地登记数据整合长效机制具有重要意义。     

切实推进中国不动产统一登记的新思路--解决分散登记问题的过渡期方案

研究目的：为推进中国不动产统一登记提供建议。研究方法：描述性研究。研究结果：中国分散的不动产行政管理体制导致了分散的不动产登记制度;登记矛盾和冲突问题是迫切需要解决的分散登记弊端;构建中国不动产统一登记制度时,应当贯彻统一性、有效性、效率性、可行性等原则;推进不动产统一登记,一是必须从法理上合理界定不动产物权的关系,明确以土地登记为基础,二是不动产登记机关可选择行政机关,三是在过渡期可通过优化登记机关职能来推进统一登记。研究结论：当前可构建以土地登记为基础的统一的不动产登记过渡方案,即以土地所有权登记为基础,统一协调、行使“不动产权利类型认定”和“不动产界址划定”两项职权,建立协调或者统一的不动产登记信息系统来推进不动产统一登记。     

不动产统一登记的难点与政策建议

不动产统一登记制度显示了党中央和国务院对不动产统一登记的重视、决心和努力。对不动产统一登记制度研究的历史演变和契约登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种主要类型的国外不动产登记制度进行了介绍,分析了不动产统一登记的难点,有政府部门和个人利益阻力,登记人员知识结构需要完善更新,登记所需技术急需发展完善,没有统一的法律法规依据,登记标准不统一,登记不规范,重视管理轻视服务,不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿,甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等方面。阐述了不动产统一登记遵循服务第一,快捷使用,循序渐进三项原则。针对当前我国不动产登记中种种问题和困难,当前比较紧迫需要解决的主要有简政放权,加强登记人员的培训,出台不动产登记条例,登记机构统一,设立弥补登记过错的赔偿基金,法律公证风险共担,加强不动产登记工作监督等几个方面。     

用务实的态度推动不动产统一登记

2007年《物权法》颁布实施后,建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼,虽然部分地方开展了试点探索,但由于国家层面的制度未建立,总体效果并不明显。今年3月《国务院机构改革和职能转变方案》及任务分工中关于实施不动产统一登记制度的明确要求,将备受关注的不动产统一登记制度建设提上日程。在我国社会经济快速发展的新形势下,以土地权利明晰为核心的不动产统一登记制度改革,将为整个国土资源产权制度改革创新、为新型城镇化的推进带来     

土地登记在不动产统一登记中的地位

我国的不动产统一登记制度已经呼之欲出,它将改变我国目前不动产分别登记的混乱局面,对保护公民财产权益、维护市场经济秩序意义重大。是以房屋登记为基础连同土地一并登记,还是以土地登记为基础把土地上的建筑物、构筑物和附着物统一进行登记?人们还在七嘴八舌地争论。本文从土地的基本属性和土地与其他不动产的关系出发,分析了土地登记在不动产登记中的地位与作用,认为以土地登记为基础进行不动产统一登记,既符合土地自然属性特点,又符合不动产的存续顺序,也是国际上通行的做法。作者观点:应当建立以土地登记为基础的不动产统一登记制度。     

探究农村不动产确权登记的现状、根源及解题思路

随着农村不动产登记职责的整合移交,城乡一体化确权登记工作的正式开展,早期农村不动产登记不规范、不统一、涉诉多的问题开始暴露出来,严重阻碍了城乡一体化确权登记的进程。对农村不动产登记存在的问题、产生的根源进行深入剖析,并结合工作实践提出切实可行的应对策略,期望能够提升农村不动产登记办理的规范化水平,加快城乡一体化确权登记进程,早日实现国务院提出的登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台的“四统一”,以保障农民土地房屋权利,激活乡村资源要素,助力乡村振兴。     

辽宁省不动产统一登记面临的土地登记问题与对策研究

土地登记是我国开展最早,覆盖最广的登记工作。规范的土地登记能够为当前不动产统一登记的顺利开展提供制度和信息基础。随着《不动产登记暂行条例》[1]的颁布实施,我国不动产统一登记工作正式进入了实施阶段,但辽宁省的不动产统一登记工作尚未全面启动。因此,根据《不动产登记暂行条例》提出的登记依据、登记机构、登记簿册、信息平台"四统一"的新要求,文章对辽宁省不动产统一登记面临的土地登记存在的问题进行研究。结果表明辽宁省土地登记尚存在部分登记依据不明确、土地登记机构不统一、登记簿的建设有待完善,信息技术水平有待提升的问题,建议从健全登记法规,完善登记业务管理制度,统一技术标准并定期汇总三方面逐步解决。该研究将为辽宁省不动产统一登记工作的顺利实施提供合理化建议,为不动产统一登记工作中的土地登记的规范化提供参考。     

中德不动产登记效力比较研究 ——以统一不动产登记效力体系构建为视角

研究目的:对中德不动产登记效力进行比较研究,为制定统一的不动产登记法提供理论支撑。研究方法:比较分析法、规范分析法、案例分析法。研究结果:与中国不动产登记相比,德国不动产登记在区分原则与公示原则的基础上具有统一的物权变动效力;具有明确、统一的权利顺位效力,能够在意思自治原则的基础上准确地解决多项不动产权利之间的冲突;具有以公信原则为基础的权利推定效力与公信力,与无因性原则一道构成了交易安全保护的铁壁铜墙;对于登记错误则赋予权利人以更正登记请求权等完善救济措施。研究结论:中国不动产登记法须从四方面完善不动产登记的效力体系:通过将登记对抗的物权变动统一于登记要件原则之下以进一步统一不动产登记的权利变动效力;强化不动产登记薄的权利推定效力与公信力;构建不动产登记薄的权利顺位效力;增设权利人的不动产登记更正请求权。     

不动产登记“放管服”改革政策工具选择研究

研究目的：探讨不动产登记“放管服”改革政策工具的使用情况,为不动产登记立法和政策优化提供参考。研究方法：运用内容分析法,从政策工具和转变政府职能两个维度构建二维分析框架,对中国不动产登记职能整合后中央政府层面出台的13份不动产登记“放管服”改革政策文本进行量化分析。研究结果：（1）当前中国的不动产“放管服”改革存在命令工具使用过溢、激励工具设置不合理、政策工具组合配置失衡等问题;（2）中央政府层面的政策文本对不动产登记改革的“放”“管”“服”三个方面都有所兼顾,但针对简政放权改革的政策工具配置不足。研究结论：在立法时,对于行之有效的公共政策应以法律条文的形式予以固化;在出台后续政策时,应适当增加自愿性政策工具的供给,加大对简政放权类改革的政策支持力度。     

国土部组建不动产登记局耕地暂不纳入

近日，国土资源部获批组建不动产登记局，统计负责原分散在多个部门的不动产登记职责。但农业部负责的承包地确权尚在进行，其职责划转将设5年过渡期，期满后再划归国土部。近日，中央编办公布《关于整合不动产登记职责的通知》，明确将在国土部地籍管理司加挂“不动产登记局”牌子，指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记等。     

土地承包经营权纳入不动产登记的对策

本文梳理重庆市的经验,从土地承包经营权纳入不动产统一登记的流程入手,分析各环节相对应的问题及成因,提出土地承包经营权纳入不动产统一登记的对策,可为兵团全面构建不动产统一登记体系和不动产统一登记信息平台提供参考。     

《物权法》实施对中国土地登记制度的影响

研究目的:研究在未实行不动产统一登记期间,土地登记工作如何能够满足<物权法>对不动产登记的要求.研究方法:将<物权法>涉及土地登记的规定与现行土地登记政策或法律进行比较,结合土地登记工作实践,研究<物权法>中不动产登记相关条款.分析在不动产未实行统一登记情况下,<物权法>的实施对土地登记工作的影响.研究结果:提出了探索以省或设区市为属地的土地登记管辖制度、扩大土地登记自我举证范围、建立健全土地登记承办机构等过渡期土地登记的工作建议和思路.     

完善不动产权属争议调处制度的思考

<正>不动产登记的前提之一是权利归属清晰、权责明确。如果不动产权属存在争议,争议不解决就无法进行登记,故权属争议的调处已成为影响不动产登记进度的瓶颈。因此,在构建不动产统一登记制度的同时,应当同时构建与完善不动产权属争议调处制度。现行调处制度存在的问题现行不动产权属争议调处制度,目前存在以下三方面问题:一是法律位阶较低。现行不动产权属争议调处的程序性规定多为部门规章,不动产统一登记