争议与解决:土地增值税利息扣除

<土地增值税暂行条例实施细则>(以下简称((实施细则>)第七条规定,房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用.对于财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额(以下简称土地成本)和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按土地成本和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除.     

开发的商品房装修后销售可节税

土地增值税是以增值额为计税依据。其增值额为销售收入减去扣除项目金额后的余额。扣除项目中的房地产开发费用即销售费用、管理费用以及财务费用的扣除,是根据土地价款和开发成本的一定比例扣除．也就是说,土地价款和开发成本越大．房地产开发费扣除越多。增值税的税率之高,最低的税率也是30％。所以,多争取100元的扣除,相应至少可以少缴土地增值税30元。在土地价款一定的情况下,合理加大房地产的开发成本是土地增值税筹划的有效途径。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。”根据该政策规定．房地产开发企业可以从中找到筹划的突破点。     

融资租赁涉及利息和折旧的财税处理

融资租赁承租人付款总额中，一般包括租入资产价值和融资利息两部分，租入资产价值，通过计提固定资产折旧计入承租人损益；融资利息，承租人先记入未确认融资费用，然后通过分摊，分期计人财务费用。但是税法上要求承租人按付款总额加上初始费用作为计税基础计算折旧，这样计入财务费用的利息支出就不能在税前扣除，由此导致纳税申报时既要调增，     

土地增值税清算成本费用分摊扣除问题分析

土地增值税是我国参与土地收益分配的主要手段,是我国进行宏观调控的重要措施,更是关系我国房地产市场发展的重要保障。因此,合理确定开发成本的分摊是准确计算土地增值税的关键。近年来,随着我国对房地产市场宏观调控政策的相继出台,我国税务部门加强了对房地产企业的监督与管理。特别是随着我国税务总局一系列文件的出台,加强了对土地增值税清算的监管力度。土地增值税成本费用的分摊方法是否合理将对房地产企业的利润产生最直接的影响。本文将就我国房地产企业土地增值税清算成本费用分摊扣除问题进行探讨,并探寻恰当的分摊方法,以期为房地产企业的发展提供有价值的策略。     

房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析

在清算房地产企业土地增值税时,开发商会受到很多方面的影响,项目也会涉及到很多的问题。在清算时土地成本的分摊方法会有各种方式,赋税的差别也比较大,因此房地产企业在实际的运营中对成本清算会时常产生分歧。在当今的市场土地增值税计算过程中,影响成本分摊有不同结果的因素会有很多,不管是分摊方法的计算还是公共设施的分摊,其中都存在很多的不确定因素。积极改善这些问题,可以让企业高效运行,不仅可以降低企业的成本,还可以进行合理的成本分摊管理。     

对房地考开发企业典型问题的实例分析

2011年全国税务稽查工作会议再次提出将重点查处房地产行业的偷逃税案件。并将该行业列入2012年税收专项检查指导性项目。房地产业可细分为房地产服务业与房地产开发业,其中房地产开发业具有开发形式多样、资金运作量大密集等特点,其涉税政策具有特殊性。本文以实务案件为例对房地产开发企业“取得用于建造自用房屋的土地使用权如何入账扣除”、“受托代建工程和合作建房如何进行税务处理”等典型所得税问题进行分析．     

房产开发的三项费用与损益

房产开发的三项费用与损益上海市房产经营公司邵仲凌房地产开发企业的会计制度实施至今，已有两年。在实践进程中，有些问题还需明确和解答。如财务费用、管理费用、销售费用的结转，就是一个十分敏感的问题。按开发企业会计制度要求：企业的经营利润需扣除销售费用后结出...     

土地增值税增值率筹划的技巧

《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值率未超过20%的免征土地增值税。而土地增值税的增值率=(销售收入-扣除项目金额)÷扣除项目金额,从上式中可看出,控制土地增值税税负的关键是控制增值额,增值额为销售收入减去扣除项目金额;如果增大整个"扣除项目金额",随之会带动增值率计算公式分子的减小和分母的增大,从而使增值率的变动呈现"乘数效应"。本文结合现行有关政策规定,就如何通过加大扣除项目金额进行纳税筹划,总结出三个筹划技巧,仅供纳税人参考。     

浅谈“带息票据”核算的改进

根据《企业会计制度》规定，企业因销售商品、产品、提供劳务等而收到带息票据，应于期末计提利息收入，借记“应收票据”，贷记“财务费用”科目。应收票据到期，分别按以下情况处理：(1)按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应收票据的账面余额，贷记“应收票据”科目，差额贷记“财务费用”科目(未计提的利息)；(2)     

房地产企业规避土地增值税反避税调查风险的要点

土地增值税是2012年税务部门反避税工作的重点之一,房地产企业的涉税风险进一步加强。同时,土地增值税清算是实务中难点和重点问题,房地产企业不可掉以轻心,应提前做好应对。下面针对实务中需把握的涉税风险要点和管控策略进行梳理和探讨。一、关于增值额和扣除项目的涉税风险点土地增值税计算增值额时,主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素,     

房企土地增值税利息支出扣除中的涉税风险

房地产项目开发初始成本高，需要大量资金投入，很多企业自有资金难以满足工程建设需求，除了从金融机构贷款，为保证项目正常进行，企业还会通过其他融资渠道拓宽资金来源。但按照现行税法规则，在办理土地增值税清算时，已发生的利息支出视情形分别适用不同的扣除方法。纳税人应当切实把握利息支出扣除的范围与条件，以确保不发生涉税风险。     

如何确定房价才能获取最佳收益

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人,国家都要对其征收土地增值税。土地增值税的特点是:以转让房地产所取得的增值额为征税对象;征税面比较广;采用扣除法和评估法计算增值额;按增值额占扣除项目金额的比率确定30%～60%的四级超率累进税率按次征收。开发商在出售普通标准住宅问题上,如何在不违反国家税法的前提下获得较佳利润?现示例解读如下。永大房地产开发公司建造标准商品房待售,除销售税金和税金附加外的全部允许扣除的项目金额为A,售出的房价总额为L,则销售税金和税金附加为:售出的房价总额×营业…     

±地增值税清算方法之比较

笔者在对土地增值税清算调研中发现,基层主管地税机关在土地增值税清算中,分别采用了下列两种不同的计算方法（简称甲计算法和乙计算法）。甲计算法：在同一个房地产开发项目中,先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库、其他房开产品等,单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其它合理方法,分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额,据以计算各房开产品应纳的土地增值税。     

浅析拆迁费用非货币性补偿方式的处理

对于房地产开发企业来说,谈到"拆迁补偿费"大家并不陌生,它是构成房地产企业"开发成本"的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目.     

谈房地产土地增值税与所得税计税成本的差异

随着我国房地产税制改革的不断深入,房地产企业的财务人员对企业土地增值税与所得税计税成本的扣除项目经常发生混淆,有必要对两种税在扣除项目上的计税差异进行分析。本文从房地产企业缴纳的企业所得税和土地增值税计税成本在减扣除项目方面的差异方面,对其计税成本差异进行探讨。     

房地产土地增值税清算执行中的问题及对策

土地或者建筑物的持有者,将土地的使用权或者建筑物进行转让,在所得总收入中扣除相关费用和成本之后的部分,按照国家规定,需要交纳增值税,也就是常说的土地增值税.关于增值税的多少,需要按照固定公式计算,即应缴税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,该公式在另一个层面上也反映了房地产企业的收益.早在2003年,我国就已经对土地增值税缴纳的范围和方法进行了明确规定,但是房地产企业在开发项目的过程中,不断出现新问题、新情况,给房地产企业土地增值税清算工作带来的一系列问题.     

企业应纳所得税利息的计算方法

《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定 :在计算应纳税所得额扣除利息支出时 ,向非金融机构借款的利息支出 ,不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分 ,准予扣除。但在实际操作中 ,计算起来却非常麻烦 ,企业在调整应纳税所得额时 ,往往将向非金融机构借款的利息支出全额扣除 ,造成企业少缴所得税。下面 ,我们介绍一种调整企业应纳税所得额时 ,计算向非金融机构贷款支付的利息不得扣除部分的简便计算公式 :假定某企业向个人借款Ｍ万元 ,年利率为ｔ２,贷款天数为ｎ。而同类同期银行的贷款年利率为ｔ１。按同类同期银行…     

土地增值税清算常见问题及对策浅析

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求从2007年2月1日起,对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。此前我国绝大多数地区仅对土地增值税实行预征,而且土地增值税计算本身相当复杂,因此笔者从税务检查的角度对土地增值税清算过程中涉及的收入确认与成本费用扣除的常见问题及对策进行浅析。     

该利息支出为何不得扣除

某市新华物资贸易有限公司是个人合伙的法人公司．公司注册资金为500万元。2007年．公司因资金周转困难，决定由各股东每人出资100万元，公司共筹集资金400万元。公司按年息10％支付利息。对公司支付给个人的利息．公司财务人员凭相关原始单据到税务机关申请代开了正式发票。在2008年4月纳税检查时．稽查人员对该公司支付股东的利息支出却只允许按注册资金50％的银行同期同类贷款的基准利率计算的利息部分予以税前扣除。对此，公司财务人员百思不得其解：按照企业所得税政策规定．纳税人在生产经营期间，向非金融机构借款的利息支出．按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，应当准予税前扣除.     

房地产税免税扣除方式影响居民纳税遵从意愿吗?——基于情景模拟实验的分析

征收居民住房持有阶段房地产税需要从微观视角,审慎考察我国居民对不同免税扣除方式的偏好及纳税遵从意愿。本文基于行为经济学理论,实证分析了不同房地产税免税扣除方式对居民纳税遵从意愿的影响及作用机制。研究发现:第一,三种房地产税免税扣除方式均有助于提高居民的纳税遵从意愿,但影响效果存在差异。其中,房地产税"按首套房扣除"对居民纳税遵从意愿的提升作用最为显著,"按人均面积扣除"和"按人均价值扣除"方式次之。第二,房地产税免税扣除方式主要是通过改变居民的税负感知,提高其纳税遵从意愿。第三,房地产税免税扣除方式对纳税遵从意愿的影响效应在不同房产拥有者之间存在差异。其中,无房产的居民和拥有两套以上房产的居民分别支持"按首套房扣除"和"按人均面积扣除"方式;拥有一套房产的居民在三种免税扣除方式下均表现出积极的纳税遵从意愿。有鉴于此,为了兼顾居民的纳税遵从意愿和政府财政收入规模,本文建议现阶段的房地产税采用"按人均面积扣除"方式。