什么推动了中国城镇房价上涨?来自制度变量的证据

本文将分税制改革、土地财政和房价水平置于同一框架来研究推动中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。本文发现,较高的房价水平总是与较大规模的土地财政相联系,而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。在对上述经验事实进行背景分析的基础上,运用2000—2008年的分省面板数据实证分析了影响中国城镇房价上涨的多层次因素,在控制了经济基本面、城市化率和地区竞争等其他潜在影响房价的因素后,经验结果表明,1994年以来的分税制集权化改革是导致房价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素,进一步分析得出,土地财政是联系分税制改革和高房价的中间变量。本文的估计结果对替代性财政分权变量的选取、估计方法的选择和估计函数形式的设定均是非常稳健的。     

分税制改革、土地财政与城镇化水平

运用省际面板数据实证检验了中国1999—2011年财政分权、土地财政与城镇化水平之间的关系,研究结果表明,分税制改革以来财政分权是土地财政形成的重要诱因,财政分权对土地财政规模膨胀具有显著正面的激励作用。进一步研究表明,土地财政对中国城镇化率具有正向作用,但存在明显的地区效应差异,从东部地区来看,土地财政与城镇化之间相关关系不明显,而在西部地区却表现出明显的正相关关系。     

是土地供应量与房地产税赋提高了房价吗

自分税制实施后,“土地财政”成为我国地方政府获取收入以支撑财政支出的主要选择,而与此同时房价也在不断上涨。中央政府从民生角度要求地方政府对房价实施调控,地方政府则主要通过调整土地供给量和房地产税税赋来施加影响。土地供应量和税赋会影响供需双方从而影响房价,反过来房价又会影响税收收入及开发商对土地的需求,进而影响社会民生。本文对我国东、中、西部地区住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的关系进行分析,探讨各地区的住房价格上涨原因。通过构建住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的PVAR模型,利用格兰杰因果检验、脉冲分析和方差分解方法来透视地方政府行为对住房价格的影响。分析结果显示,地方政府行为和房价之间存在着联动关系,但在推动住房价格上涨的原因上存在着区域差异：在东部地区,土地供应量影响房价;中部地区,二者联合推动了房价上涨。而在西部地区,房地产税税赋对房价的影响明显。在政策建议上,对地价推动房价的地区要从丰富住房来源和数量入手,而税赋影响房价的地区则要完善相关税制改革。     

扩大民生支出是否会推高房价

大量研究认为财政支出会通过公共服务资本化以及土地财政两种渠道推动房价上涨。这意味着政府扩大民生支出的政策与遏制房价过快上涨的政策之间存在矛盾,难以实现协调统一。本文通过建立离散动态最优化模型的研究发现,民生支出与房价之间存在复杂的联系,民生支出具有房价调节器的作用:当房地产市场过热时,扩大民生支出能够遏制房价上涨;当房地产市场低迷时,扩大民生支出则会刺激市场复苏。此外,本文利用系统GMM方法对中国省级行政单位的面板数据进行的估计证实了这一发现,且估计结果稳健。     

应该更新“事权与财权统一”的理念

“事权与财权统一”理论和财政体制仅适用于计划经济和中国改革初期的经济机制和制度环境，中国社会主义市场经济的建立已经同这一理念发生了明显的不协调。1994年分税制改革打破了“事权与财权统一”的理论和体制框架，初步形成了适应社会主义市场经济体制的政府间财政关系雏形，但是由于分税制改革的渐进性、阶段性，使得中国目前政府间财政关系中出现了新的矛盾和问题。本文主张坚持和完善分税制改革方向，同时创新性提出更新政府间财政体制框架的一些关键性概念和范畴的若干建议。     

房屋价格持续上涨的原因与应对措施

2003年以来,中国的房价一直处于快速上涨之中,持续、快速上涨的房价不但引致了大量的投机需求并积累大量泡沫,而且必然会减少其它产业的投资,所以房价持续上涨不但会威胁金融领域而且会威胁实体经济健康发展。本文从供给角度入手,运用博弈论工具分析房产企业在土地和房屋两个市场的博弈过程,揭示房价持续上涨的原因,并给出解决房价持续上涨的创新制度安排:把出价最高者获得土地的竞标方式改为归还政府房屋面积比例最大者获得土地,而政府把随机抽取的房屋以市场出清价格用于出租。     

评《中国分税制财政体制研究》

《中国分税制财政体制研究》(经济科学出版社2005年5月出版,41万字)一书,是赵云旗教授继《唐代土地买卖研究》之后又一部研究中国经济史的力作。《中国分税制财政体制研究》的主要特点是抓住了时代经济发展的脉搏。分税制财政体制是世界上市场经济国家通行的一种财政体制,我国从1994年实行以来已有10余年的历史,这是新中国财政发展史上一次带有根本性的改革。目前,在新的历史时期,进一步深化和完善分税制财政体制,是国家非常重视和关心的问题,也是财政经济学界研究的重点课题。此书从现实经济问题的前沿出发,立足当前分税制财政体制研究的热…     

城市化进程中住房价格与财富分配效应

当前,中国正处于快速城市化的过程中,城市住房价格的持续上涨成为人们关注的焦点,很多学者把房价的上升归咎于政府征地制度和开发商囤地行为。这的确是我国房价走高的因素之一,但并不能说是房价持续上涨的主导因素。也有学者认为,随着城市化的推进,住房需求大增,需求增加导致了房价持续上涨。笔者不否认需求对房价有影响,但将之看作推动我国房价持续上涨的根本原因,则有以现象掩盖本质、重现象的发端而忽视传导机制的嫌疑。房价的持续上涨有其内在经济机理,具有内生性,是由经济运行本身所决定的,是一个从刺激到传导的作用过程。关于房价上涨对财富分配所产生的影响问题,也有很多学者关注。     

财政分权对我国城市房价的影响——以杭州市为例

2016年,中国的房地产市场依旧火热,房价增长迅速,热点频出,当然,房价的疯狂上涨也带来了很多难以解决的问题。研究财政分权,土地财政和房地产价格三者之间的关联,并通过对杭州市的相关数据进行实证分析,运用格兰杰检验分析杭州市的财政分权,土地财政和房地产价格,得出如下结论：财政分权使地方政府寻求更多的收入来源,加剧了地方政府对房地产业的扶持,并且导致了土地财政,从而正面影响了房地产价格。     

中国分税制改革20周年：回顾与展望

1994年分税制改革是奠定我国社会主义市场经济基石的决定性改革。本文在回顾分税制改革二十年历程的基础上,对现行分税制存在的问题进行分析,对分税制改革后所出现的“土地财政”现象和地方政府债务问题做出澄清,并指出我国分税制改革需着重处理好“四大关系”：即分税制与基本公共服务均等化、财政体制改革与主体功能区建设、财政体制改革与城镇化建设、“营改增”与财政体制改革等关系。最后提出了厘清政府与市场的关系,合理界定两者边界;明晰中央政府与地方政府事权和事责;调整政府间收入划分,构建地方税制;完善省以下财政体制;硬化预算约束,防范地方政府债务风险等措施建议,以完善和深化分税制改革。     

土地供给对住宅价格的影响机制分析——以北京市场为例

本文利用2001-2009年北京市相关数据分析了土地供给对住宅价格的影响机制。研究结果表明,在北京市房地产市场,土地供给对住宅价格的影响明显,这种影响主要是通过改变市场参与者关于未来房价的预期实现的。土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式降低了土地供给水平,导致市场参与者形成土地减少、房价上涨的预期,同时地方政府出于利益考虑也对房价起到了推波助澜的作用。对当前土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式进行改革,破除政府靠土地“经营城市”的做法对实现房地产市场平稳发展非常重要。     

土地供应方式转变对房价的影响

中国城市土地供应方式经历了由无偿划拨到有偿出让,从协议出让到招拍挂出让的转变历程,当前招拍挂已经成为经营性用地的唯一出让方式。在地方政府"土地财政"的利益驱动下,土地单一垄断供应体制下的"招拍挂"土地出让方式已经成为影响房价上涨的重要因素之一。要遏制房价过快上涨的势头,应从根源上切断地方政府在房地产市场中的利益链条。     

房价波动与金融危机的国际经验证据:抵押效应还是偏离效应

本文在国内首次采用较新的PMG估计法(pooled mean-groupestimators),来分析房价波动的影响因素、分离房价对均衡价值的偏差,并以此来度量房价失衡;然后利用面板logtit模型分析房价失衡与房价变化对金融危机的影响,以期检验价值抵押效应和偏离效应。长期来看,人均GDP是推动房价上涨最重要的因素,人口其次,银行贷款最小;银行贷款是短期房价上涨最主要的推动力,人均GDP其次,人口的影响最小;人口增加引起的房价上涨很难调整,而信贷扩张造成的房价上涨则相对容易。房价上涨和房价偏离均增加了金融危机发生的概率,但房价偏离的作用力要大得多,本文的结果支持了价值偏离假说。当房价偏离均衡值约25%、2～3年内累计超过30%～40%时,发生金融危机的概率极高。通货膨胀越严重、利率越低,越有可能引发危机,制度性差异也有一定的影响。     

我国大中城市不同层次房价上涨的影响因素比较分析——基于35个大中城市的面板数据分析

2009年以来,我国35个大中城市的商品住宅房价基本形成了三个层次的房价水平,这三个层次房价城市的平均房价与房价收入比具有明显的差异。面板数据模型分析表明,引起各层次房价城市的商品住宅均价持续上涨的主要因素是房地产开发投资总额成本和货币市场流动性,它们对第一层次房价城市的弹性影响强度明显大于第二、三层次房价城市。资金市场预期对第一层次房价城市和第二层次房价城市中的杭州、厦门、宁波和广州的房价上涨产生了抑制效应,而对第二层次房价城市中的南京、福州、天津、大连和海口以及整个第三层次房价城市的房价上涨没有抑制作用。     

四川省房价走势预测及其影响因素研究

随着主要城市房价的不断上升,买房难成为热门话题,房价走势预测和影响因素的分析就显得尤为重要。本文以四川省为例,根据灰色系统理论,采用GM (1,1)模型对房价走势进行预测,结果显示未来房价依旧可能呈上涨态势,并运用灰色关联分析法对四川省商品房价格的影响因素进行探究,发现城镇人均可支配收入和竣工房屋造价对房价的影响最为显著,地区生产总值、竣工房屋面积和土地购置费用等因素对房价也有较强的影响。     

基于供求模型的我国房地产市场演变趋势分析

2008年以来,受到积极的财政政策和宽松的货币政策的影响,以及对房地产市场的扶持,房价出现了持续的上涨,关于未来房价的演变趋势,人们出现了不同的观点。我们利用经济学中的供求模型和均衡分析,并结合我国房地产市场现状进行分析,认为我国一、二线城市存在房价上涨的空间,三、四线城市不具有房价上涨的潜力。最后为维持我国房地产市场健康发展提出对策建议,包括控制大城市人口数量,打击市场投机;有序增加一、二线城市土地供给;促进区域平衡发展;逐步摆脱土地财政等。     

城市重新定位与房价上涨的实证分析

近年来,商品房屋销售价格一直在不断上涨,引起许多人对促进房屋价格上涨的因素进行研究,如土地成本上升、商品房供求关系不平衡、民间资本、房地产在国民经济中不合理的超支柱地位等都是推高房价上涨的因素,但很少有人研究城市重新定位对房价的影响。为探讨城市重新定位对房价上涨的影响,本文以北京市为例,对2000年—2009年全国及北京市的商品房屋平均销售价格、北京市总人口数、北京市土地交易价格指数、北京市私营及个体注册资本和外商投资企业实际利用外资情况进行了统计分析,得出城市重新定位对房价上涨有促进作用。     

房价、房租与居民的买租选择：理论分析与实证检验

房价与房租间具有内在的传导机制,并对居民买租选择产生影响。研究发现,影响房租上涨的直接因素不是房价,而是市场交易量;房价通过影响交易量间接影响房租。住房租赁市场与商品房交易市场相互影响,因此,必须从政策上保证二者协同发展。当前如外科手术似的宏观调控,为政策性住房介入房地产市场调节赢得了时间,通过平衡租赁市场和交易市场供求,形成合理的房价租金比水平,是房地产业达到系统性稳定的基础。     

杭州商品房价格影响因素分析

近年来，如何准确地对住宅项目进行定价，已经成为各界普遍关注的问题。房价的持续上涨成为居民购房一大难题，其上涨的影响因素也成为人们所要重点研究的课题。本文对房价上涨的影响因素进行计量经济分析，通过eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。分析结果表明房价的上涨主要受人均生产总值和土地交易价格指数两大因素的影响，人均生产总值起到重要作用，对房价的上涨具有相对较大影响。特别的，根据当今的实际情况，大胆地把购买住房看成消费，房价也是cpi计算的一个方面，突破统计惯例，把cpi加入最终模型。     

关于我国财政转移支付制度的几点思考

我国自实行分税制财政体制以来,尤其是1995年实行过渡期转移支付制度以来,在积极探索和深入推进政府间的财政转移支付制度改革方面取得了进展,形成了与我国分税分级财政体制基本适应的具有中国特点的财政转移支付制度。但是,从总体上看,我国现行的财政转移支付制度与建立科学规范的分税制财政