物业公司"先做大"理念面临考验--上海"M新苑"改聘"管家"的感思

据上海《新民晚报》2005年10月11日至11月26日的连续报道,上海“M新苑”的业主们更换新“管家”了。近年来,某物业公司在全国迅猛发展,正如公司艺术团在舞台上高歌的:“上海一流．全国第一”,如今怎么也会遭到业主解聘呢？笔者不禁疑窦丛生,感思从中而来。     

学术动态——业主权利应该慎重使用

背景索引: 自从9月1日起,新物业管理条例已经实施了两个多月,各地的学习和实施热情很是高涨,其效果已经慢慢呈现出来。在条例刚颁布的时候,业内相关人士都认为,《条例》赋予了业主更多的权利,对物业管理公司则作了许多限制,其中《条例》给社区物业管理带来了六大变化:业主委员会享有收益权;打破了职能部门垄断;业主有权“炒”物业;强化了合同的内容;共用物权业主说了算;开发与物管分了家。然而,听到业主一片叫好声的同时,来自物业管理公司的“苦水”似乎也不容忽视:新《条例》过分强调     

十问《胡同》文——拙议“迷团”、“困惑”、“出路”和“死胡同”

拜读了刘守熙先生的《物业费的谜团、困惑与出路》(《现代物业·新业主》2006年第12期,下称“《出路》文”),对其“谜团和困惑”颇有同感;拜读了刘志国先生的《是‘出路’还是‘死胡同’》(《现代物业·新业主》2007年第1期下称“《胡同》文”),又加深了笔者的谜团和困惑。本文谈谈笔者的感受和想法,望各位不吝赐教。     

业主地位今非昔比

我国物业管理活动中业主的地位，在2004年以来有了较为明显的变化。其变化的缘由，一是国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)于2003年9月1日起在全国实施。《条例》的第二章“业主及业主大会”15个条款为业主的地位赋予了法律依据；二是近年来随着我国社会经济的发展，物业商品化私有化，以及物业管理企业的专业化市场化，     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

理顺与业主关系,促进物业管理健康发展

本文对目前我国物业管理行业中盛行的“业主至上”的观点进行了剖析，并就理顺业主与物业管理公司之间的关系进行了讨论。     

物管链中的业委会

近年来，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化．大中城市的房地产业迅速发展。以2003年出台的《物业管理条例》为标志．一种全新的管理方式也开始深入人心和被大家所接受．这种方式最基本的特点就是业主自治自律．即业主取代物业管理企业成为物业管理的主导者。新条例规定．物业管理活动中的一切权利属于业主．也就是说物业管理的权利主体是业主和其组成的业主大会．     

学术动态：物业公司应退出有序

随着物业管理市场化的发展，越来越多的小区通过招投标选聘物业公司．这是物业管理行业目前积极倡导的方法。但是，落聘的老“管家”却不肯撤出，并且制造种种麻烦阻挠新“管家”的正常工作。有的老“管家”临走时带走小区的资料和房门钥匙．破坏小区的智能化设施等。最近一个花园的业主通过公开招投     

和谐社区建设之业主培训公益行动报名通知

主办单位:和谐社区发展中心(GOCO)现代物业杂志社时间:2007年10月27日—28日地点:中国·昆明云南省质量技术监督局大厦(昆明市东风东路76号)培训目的当今,“和谐社会”已成为时代发展的主题。在建设社会主义和谐社会进程中,“和谐社区”的建设处于重中之重。而业主及业主组织是否具备社区自我治理能力则是“和谐社区”建设成败的关键。本次培训的目的就是要提高业主在社区治理事务中的理解和解决问题的能力,促进业主组织及其成员活动中的规范、成熟与发展,促进社区治理在良性互动的基础上逐步完善和提高。通过参与本系列培训活动,参与者(…     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

论业主时代的物业管理

物业管理在中国不过短短20多年时间,它的行业变化的速度远远快于其它相对成熟的行业,已经由“前业主时代”蜕变成“业主时代”,即使这样,对物业管理而言,不论是业主,还是物业管理的从业者,对它的理解和熟知程度也显得相对浅薄,尤其是对“业主时代”物业管理的缺陷和完善还有待进一步研究和探讨。     

对“举案说法”中几篇文章的商榷

读了《现代物业·新业主》杂志“举案说法”栏目中的几篇文章,感到很受压抑,认为法院判案有偏误,败诉者太窝心。建议撰稿人多为百姓业主维权说法,编审者进一步做好专业性提醒。冒昧地鸡蛋里挑骨头,与编、审、作者和有关方面商榷。     

"业主自治"能够包治百病吗?

由于物业在管理过程中,存在着各种各样的问题和矛盾,导致“业主自治”的呼声越来越大。深圳、北京、四川、南京、青岛等地分别制定了“业主自治”方面的条例和规定。北京Naga上院的开发商,青岛“颐中花园”的业主们,制定     

业主的喜事

从事小区物业管理工作,天长日久与业主打交道,难免会同业主产生感情,于是,因为业主的痛苦而痛苦,因为业主的欢乐而欢乐也成了我们物业管理人的“日常工作”。我们让业主感动,业主也会让我们感动,不是一家,亲如一家的氛围就会在小区形成。“亲如一家,和谐共赢”,这也是我们物业管理企业追求的最高境界和最终目标。     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

欠交物管费房屋出售受阻

“拒交物业管理费和公维金及相关费用”一直都是业主对付物业公司的看家法宝，也是令物业公司倍感头疼的事情。但是，近日在厦门这一被部分业主作为“维权”手段的“撒手锏”却反而杀伤了业主自己。     

夯实建筑区划业主自治的基础——健翔园1号楼实践建立楼宇业主委员会

2008年6月21日，北京市海淀区健翔园建筑区划1号楼经楼宇全体业主共同决定，决定设立本楼宇业主大会和业主委员会，并任命了临时楼宇业主委员会，由本楼宇的7名业主代表担任委员。本次业主共同决定，投票率超过72％，同意的业主人数和专有部分面积数均超过72％。楼宇业主委员会简称“楼委会”，以便与建筑区划业主委员会的简称“业委会”相区别。     

北京业主举办“面对面教您成立业委会”系列讲座（二）

“面对面教您成立业委会”系列讲座的第二次讲座在众多业主的期待之中于2004年5月23日下午在北京旺九州业主之家如约与业主们见面。业主之家的创办人、北京中海紫金苑业主委员会主任商长虹女士担任讲座主持人，北京朝阳园业主管理委员会主任舒可心先生再次做为演讲嘉宾来到讲座现场。北京水清木华园业主委员会主任邵夏珍女士和北京隆安律师事务所的陈旭律师也应邀出席，为业主们“现身说法”。     

久期模型对商业银行利率风险的实证分析

近闻深圳某民营物业公司在西南某项目承担了一个“第三方监督”项目,类似于物业管理方面的“监理”,以考察和评估开发商所聘请物业公司的实际水平和能力,虽然,一直以来由政府部门扮演着物业管理行业监管的作用,业主又成立“业委会”,“业主监事会”及“代表大会”等     

从公维金“变身”国债诉案谈公维金专款专用恢公维釜专款专用

厦门黄金大厦业主与业主委员会（以下简称“业委会”）之间的矛盾已经上长到了“刑事级”：该大厦一名业主彭女士于2007年向法院提起刑事自诉,要求追究业委会成员叶先生侵占罪,说他侵占全体业主的50万元公共维修金（以上简称“公维金”）。原来,该大厦50万元公维金,原本是业主共有的财产,却发现以业委会委员叶先生的个人名义购买了国债,公维金就这样“变身”了国债。