关于物业管理条例草案的几点看法--对中国社会科学院法学所商法经济法研究员、民商法博士刘俊海的采访

《现代物业》:各界在对《条例》进行讨论时,反映最大、最强烈的是哪几条?为什么? 刘俊海:条例应充分体现物业管理企业、业主的利益,促进行业的发展。目前物管行业在全国呈现出的局面是:水平不高,态度不好,不履行物管合同,没有恪尽职守,有的物管公司阻挠业主大会的召开、业委会委员的选举,有的物管公司在业委会对其进行解聘以后还赖着不走,产     

焦点1从法院强制执行,看业主维权斗争

法院强制执行业主欠费案件,经多家媒体报道,立即在社会上引起了巨大反响,从中反映出的物业管理纠纷深层次矛盾更是耐人寻味.然而,法院强制执行后,正义真的就能得到伸张吗?物业管理纠纷可以彻底得到解决吗?此事对于业主和物业公司的影响仅仅是在于事件本身吗?作为当事双方的业主和物业公司都有必要冷静地思考一下:"过去_为什么?现在--怎么样?将来--怎么办?"的问题,也许这将是物管行业品质越升的契机,也许可能成为解决行业发展问题的机缘.     

勿拿《条例》做秀

在做秀之风几成时尚的今天,物业管理行业亦未能免俗。历经千呼万唤之后,《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于出台。在众多业主尚未弄清《条例》的条款时,许多物管企业就已迫不急待地奔走相告,嚷嚷着《条例》出台的幕后背景和重大意义,“贯彻《物业管理条例》,创建优良居住环境”之类的标语,横幅挂满了管理小区,仿佛要让全世界的人都知道只有他们才是最拥护《条例》的。有的城市物管     

谁为物管企业保驾护航

物业管理由于关系到广大老百姓的切身利益,近年来一直都是社会关注的焦点,同时也是消费者投诉的热点问题之一.国务院颁布的<物业管理条例>的出台,虽然在一定程度上标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期,但通观条例内容,对规范物业管理企业行为的条款较多,且有相关行政主管部门进行监督,特别是法律责任中对物管企业的行政处罚条款达六条之多,而对物业管理活动的另一主体--业主,如何规范呢?条例相对涉及较少.如果业主不按时缴纳物业服务费,物管企业如何制约呢?业主委员会不履行督促义务,又如何?这是当前物业管理实践中普遍存在而又无可奈何的事.     

保障业主权益,构筑和谐物管——《浙江省物业管理条例》解读

物业管理是住房商品化、社会化的产物,是一个新兴行业。物业管理的发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,促进住宅品质建设,实现社会再就业等都起到了积极而重要的作用。《浙江省物业管理条例》(以下简称省条例)经过近3年的广泛讨论和征求意见,经浙江省十届人大常委会第25次会议审议通过,并于2006年10月1日起施行。省条例首创了物业保修金制度,省条例是国务院《物业管理条例》和浙江省物管实际相结合的产物,更具适用性和操作性。     

业主"四权"论

如今，随着《物业管理条例》(以下简称《条例》)的实施和《物权法》(草案)的讨论，随着经济大潮推动下物业管理行业的蓬勃发展，业主在物管行业中的地位和作用日愈明显，物业管理亦由此而开始进入了真正的业主时代。而支撑物业管理开始真正进入业主时代的基础力量是什么呢？笔者认为是“四权”，即诉讼权、私财权、选聘权和自治权。     

构建和谐物管铸就和谐家园--以常州市构建“和谐物管”工作为例

近几年,物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施,物业管理向和谐物管方向发展,应该成为全行业的共识.要实现这个目标,应提升物业管理水平,构建“和谐物管”,提高业主的居住水平和生活质量,建设和谐社会,优化投资环境,提升城市形象.     

物管前期介入越早越好

所谓前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业所实施的物业管理.物管前期介入的好坏直接影响到以后正常的物业管理.做好前期介入,增强前期介入的透明度,可减少物业管理的矛盾和纠纷.因此,物管前期介入,可以为开发商、物业管理企业、业主带来直接和间接的效益.     

如何处理物管公司、业主、开发商三者之间的关系

本文认为:正确处理好物管公司、业主、开发商三者之间的关系,是解决物业管理矛盾纠纷的主要途径,更是物业管理朝着健康方向发展的有效措施.     

立法为民从市民参与方法开始--市民积极参与,沈阳物管地方法规即将出台

随着社会发展和市民生活需求的提高,物业管理许多问题显现出来.国家<物业管理条例>的实施使物业管理中原则性问题有了解决答案,但一些具体问题还没有相应处理办法.解决现存问题的关键是尽快出台与<物业管理条例>相配套、符合实际、细化的物管地方法规.地方法规编制政策性强、涉及面广、与市民日常生活息息相关,离不开政府部门通力配合和广大市民的积极参与.解决好物业管理问题,是为政府排忧、为市民办实事,维护社会稳定,构建和谐社会的而要.     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

漫议物业管理走向专业化职业化

最初的物业管理以一体化综合经营为主,人们对物业管理缺乏统一认识,也没有人才储备,加盟物管的各路大军多数是半路出家,什么事都做,谈不上专业水平,行业缺乏独立性和稳定性,人才岗位频换,缺乏职业的长期性支撑.目前,我国物管产业已成长为一个较有影响的大产业,已开始呈现专业化、职业化的发展态势.     

物业管理应重視沟通工作

现实生活中物管公司与业主之间的矛盾并不鲜见,物管纠纷时常见诸报端,这其中固然有业主的问题,但物管公司缺少与业主的沟通,是导致物管纠纷的重要诱因.笔者认为,要搞好物业管理服务,应重视四个环节的沟通工作.     

审时度势,韬光养晦

在北京物管行业突飞猛进发展的十年间,经历了多次的体制变革和理念革新,但在肯定成绩的同时,也应该看到行业发展的道路并非一帆风顺,总给人一种在钢丝绳上行走的感觉,可以说物业管理行业是伴着争论和质疑一路走来的。随着时间的推移,行业自身存在的弊端、问题和矛盾逐渐浮出水面,而且有愈演愈烈的趋势。在现实生活中,很多物业公司为艰难的市场开拓苦恼,同     

请关注物业管理信息不对称现象

近年来,物业管理运作中的信息不对称状况在某些地区越来越严重,阻碍着我国物业管理行业的发展。虽然国家颁布了《物业管理条例》,各地政府也出台了办法,然而矛盾并没有减少。矛盾谁之过?如何解决物业管理中的信息不对称?笔者谈几点看法。     

百家谭

物业管理收费并非价格越低越好,而是要看物业管理公司所提供的物业管理服务的质量。——北京美丽园小区业主状告鸿铭物业公司胜诉后,北京物业管理协会副会长董贤钧作出这样的表示。我们现在谈的物管大都停留在为业主服务的层面上,真正的物管应该还更进一步,在物业保值增值上下功夫。《重庆晚报》——在谈及先行物业管理的情况时,重庆嘉合美物管总经理袁新辉认为物业管理应该有更广的范围。     

关键词之一:立法提速

2000年始深圳物业管理席卷北上,那时中国物业管理是在没有轨道的山地里颠簸前行.而基于各地的政治经济环境、法治环境和人员意识均不成熟,2002年中国物业管理尤其是深圳在内地的拓展出现了广泛的退潮.各地以自己的方式吸取物业管理的营养,继而取得的成就正是2003年的国务院<物业管理条例>(以下简称<条例>).2004年,与<条例>相配套的部门规章和地方性法规的出台,以及相关法规的修订等,的确将中国物业管理行业送上了快速行进的轨道.无论反对者如何反对,<条例>的实施的确给中国的社区带来了史无前例的机会,各种各样新的矛盾、成就、意外、冲突喷薄而出,现实的突破使立法的车轮飞速运转起来……     

物管转委托服务中的关键问题

经过二十多年的不断发展,起初作为房地产售后服务附属行业的物业管理,已逐渐发展成为一个独立性行业,市场对物管服务的质量要求也越来越高;专业化管理、差异化服务成为物管企业建立自身品牌的基础。为此,在分工逐渐专业化、精细化的社会化管理背景下,现代物业管理企业不再强调通过完善自身的组织机构来为业主提供高质量的服务,物管企业不仅可以通过选择合格的专项业务供应商来实现物管服务,更可以在此基础上合理组织供应商资源,提升物管企业的社会品牌形象。虽然物管服务实践经验在不断证明,对专项业务实施转委托是物管行业的必然发展趋势,…     

为"弃管"小区管理亮招——对沈阳市"弃管"住宅小区的调查思考

近年来,房地产业蓬勃发展,物管住宅小区也在逐年增加,伴随着《物权法》及《物业管理条例》(修正案)的深入实施及广大市民法律意识和维权意识的觉醒,小区业主与物业公司间的矛盾纠纷事件也在增多。尤其是业主投诉物业公司撤离小区后园区内没人管理事件一直居政府主管部门和各媒体投诉事件的首位,妥善解决这类问题应当是改善住宅小区物业管理、创建和谐社会的当务之急。     

树立物业管理行业的公信力

近些年来,见诸报端的物业管理纠纷案件日渐增多.在媒体聚焦的放大效应下,物业管理行业承担着巨大的压力,同时也面临着严峻的考验.不夸张地说,诸多纠纷案件的报道正在使物业管理行业面临社会公信力下降的危机.物业管理行业的社会公信力是指社会大众对物业管理行业的信心和信任程度.它是这一行业在长期发展过程中所形成的信誉、权威和影响力.常言道:"人无信不立,业无信不兴".以长远的眼光看,公信力是行业发展的动力源泉.若一个行业失去社会公信力,也就失去了发展之根本.从这一考虑出发,本文欲对如何树立物管行业的社会公信力浅淡几点看法.