破产企业划拨土地使用权列入破产财产的思考

一、有关法律法规在破产国有企业划拨土地使用权上的冲突 破产企业国有划拨土地使用权是否属于破产财产，从《土地法》及《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）（下称《批复》）判定，     

关于划拨土地使用权抵押的思考

本文主要论述最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》对商业银行债权的影响。     

浅析国有划拨土地使用权抵押登记

2004年元月15日，国土资源部下发了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)，该通知规定：“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押的，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续．”次日，最高人民法院转发了     

贷款房地产抵押的法律风险与规避

银行在当前的房地产抵押实施过程中遇到不少困难，并可能给银行资产带来较大的风险。其中，比较突出地表现在集体、国有划拨土地使用权抵押和对《合同法》、《担保法》司法解释等新法律法规的一些规定的理解和适用上。     

划拨土地的价值构成及其估价方法研究

近年来,随着市场经济的发展和地方政府投资力度的加大,房地产市场日趋活跃。土地产权制度的改革,使划拨土地使用权市场化成为必然趋势,房地产估价实务中涉及划拨土地使用权的情况不断增多。划拨土地使用权一般通过转让、抵押、投资入股等方式进入市场,由于缺乏明确的政策规定,评估中的技术问题也成为交易双方关注的焦点。如何清晰界定划拨土地使用权价值评估的技术方法,是估价实践急须解决的问题,也是保障国家和相关利益人之间合法权益的现实需要。本文试图分析划拨土地使用权及其价值内涵,并对划拨土地使用权价值评估方法进行初步探讨。     

论完善我国农村土地使用权流转机制

土地使用权按照市场经济的资源配置方式进行自由流转,是社会主义经济的客观要求。我国现行有关法律、法规对国有城市土地使用权的流转作出了明确的规定,允许国有城市土地使用权自由的转让、抵押、出资、入股。但对于农村土地使用权流转问题却少有规定。现实中,农村土地使用权的流转也是非常有限。我们认为,建立灵活有效,且符合国情的农村土地使用权流转机制,使土地按照市场规律的要求,同其他生产要素优化组合,有利于促进我国农村改革的深化。     

商业银行适用《土地登记办法》应注意的问题

2007年12月30日国土资源部发布了<土地登记办法>.<办法>在登记效力规则、类型划分、登记簿作用、登记程序等方面均作出了新的规定.这些将对商业银行办理土地使用权抵押贷款或以土地使用权抵贷产生新的影响.     

建立长效机制 解决国有破产困难企业退休人员的基本医疗保障

国有破产、困难企业退休人员的基本医疗保障问题是全国各地普遍遇到的共性问题，本文着重介绍郑州市解决国有破产、困难企业退休人员医疗保障问题的主要政策和具体措施。为了做好具体实施工作，郑州市劳动保障局等部门联合出台文件，对申报办法、报送材料、认定程序、时间安排等问题都做出了具体规定。     

政策信息窗

国务院最近下发了《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》。通知指出,第一,实施企业破产必须首先安置好破产企业职工。第二,破产企业土地使用权的处置,应当以拍卖或招标方式为主依法转让,转让所得首先用于破产企业职工安置,剩余部分与其他财产统一列入破产财产分配方案。 对于破产财产的处置,当处置企业土地使用权所得不足以安置破产企业职工时,不足部分应     

国管局 财政部 国土资源部印发《在京中央单位利用划拨土地开发建设管理暂行办法》

第一条为加强国有土地资产监督管理,规范在京中央单位利用划拨土地开发建设工作,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)、《国务院关于中央在京党和国家机关使用土地管理问题的批复》(国函[1995]24号),制定本办法。第二条在京中央单位无论自行或与其他单位合作进行开发建设,部分或整体转让其现有划拨土地国有土地使用权的,均适用本办法。第三条本办法所称“划拨土地”,是指土地使用单位通过划拨方式依法取得使用权的北京市行政区域范围内的国有土地。第四条对在京中央单位利用划拨土地进行开发建设,按照严格限制、…     

企业贷款办理抵押登记收费标准增加值得关注

一、企业办理贷款抵押登记收费现状（一）办理抵押登记收费的主要环节和项目企业向银行申请抵押贷款主要是以其占有或划拨的房产、土地等不动产以及以机器、设备、库存商品为主的动产     

国有土地资产核算的再认识

《企业会计制度》规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按规定期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。以上对以租赁或抵押等方式取得的土地及地上建筑物的核算没有明确规定,已不能适应当前土地核算的要求。笔者建议设置“土地”一级账户,根据实际需要下设划拨、购入、租赁、抵押等明细账户。由于土地有增值潜力及其长效性,应该在报表中将其单独给…     

房地产分别抵押的法律风险及相关问题

根据我国法律规定，房地产应实行“权利一致”和“同时抵押”原则。但在房屋和土地实行分别管理的地区，客观上容易出现房地产分别抵押的情形。关于房地产分别抵押是否有效，司法界有不同的观点。从谨慎的原则出发，以我国现行的法律规范为基础，对房地产分别抵押给银行带来的法律风险以及银行如何运用房地产“同时抵押”原则进行了分析。银行接受房地产分别抵押存在抵押无效和抵押权落空两种风险。银行在办理房地产抵押时，一般应坚持房地产“同时抵押”和房屋、土地双双登记原则，同时就划拨土地使用权上的建筑物抵押和房地产“分割”抵押提出了建议。     

加强国有改制企业剥离资产管理的调查与思考

为加快国有企业改制改组和股份制步伐，促进国有经济结构调整，部分地方政府相继出台了国有企业改制时可对原行政划拨国有土地使用权和非经营性国有资产予以剥离的政策。然而，国有改制企业剥离资产的管理问题。至当尚未引起政府有关部门足够的重视，且对其缺乏有效监管，已成为国有资产流失的又一大“黑洞”。     

破产清算中抵押债权的优先受偿

作为企业破产管理人的会计师事务所、律师事务所等机构或注册会计师、律师个人,如何既依法保障抵押债权得到优先受偿,同时依法维护其他债权人的合法权益,往往会成为企业破产清算中的难题。以新破产法的相关规定为依据,结合物权法、担保法等法律、法规的规定,从抵押合同效力的认定、抵押财产清查、评估和处置、抵押债权优先受偿与职工安置费用的关系等方面;分析研究企业破产程序中抵押债权的优先受偿问题。     

不同形式土地使用权对房地产抵押的影响

房地产抵押是大多数银行乐于接爱的主要贷款担保方式。在进行抵押物估价时,要充分考虑土地使用权不同取得方式公款低押物价值的影响,优先接受以国有出让方式取得土地使用权的房产,同时要求房屋所有权和土地使用权同时抵押,从而降低银行信贷风险。     

我国房地产抵押标的物范围之探讨

房地产属于重要的不动产,不动产的政治意义和经济意义远远超过动产。在我国,房地产抵押标的物范围更是受到严格限定。标的物的选择,关系到抵押合同的效力、抵押权的设立、债权的实现等现实问题。我国不动产物权法的一个最基本特征,是没有土地所有权的市场,而只有土地使用权的市场。我国的土地使用权制度改革有多年的历史,关于土地使用权进入市场的理论基础及法律形态,已有较为成熟的经验,相关法律也是按照房地产交易的市场化机制制定的。我国房屋所有权作为抵押标的物     

土地使用权与地上建筑物分别抵押的效力问题及建议

在担保实践中,就同一标的房地产设定抵押时,抵押人将建设用地使用权与地上建筑物(以下称简"土地与房产")分别抵押给不同的债权人并办理抵押登记的情形并不少见。那么,这种土地与房产分别抵押是否合法有效?抵押效力该如何认定?两个抵押权人的优先受偿权又如何实现呢?本文专门就这一问题     

基于一起税款滞纳金纠纷案的思考与建议

<正>一、基本案情A企业是X市的一家企业，持有某地块的土地使用权，且该地块尚处于使用年限之内。2015年起，因经营管理问题突出，A企业亏损日益严重，生产难以为继。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”     

农业银行抵押货款管理透视

随着《担保法》和《贷款通则》的颁布实施,农业银行全面推行了抵押担保贷款形式。这对加强信贷管理,防范信贷风险,防止信贷资产流失起到了积极的作用。但在具体执行过程中,仍存在不少问题,具体反映在以下方面：1、资产评估价值过高。有些评估机构,为帮助借款企业（人）取得贷款,弄虚作假,把抵押物的评估价值随意提高,甚至超过实际价值。致使农业银行实施抵押权时,相当部分的债权无法实现。2、故意隐瞒资产价值真象。有些借款企业以国家划拨的土地作抵押故意不告知真象,即设立抵押时以土地使用权的实际价值进行抵押。而农业银行实…